О заключении договора аренды

49

Вопрос

Суд обязал администрацию городского округа перезаключить с предпринимателем договор аренды недвижимого имущества на прежних условия на срок не менее три года. Цена договора в суде определена не была (арендная плата). Администрация направила договор предпринимателю, предпринимателя не устраивает цена договора и договор в настоящее время не подписан. Правильны ли будут следующие требования в иске администрации:

1. Установить условие об арендной плате на основании данных о размере такой платы, определенных оценщиком на момент истечения срока предыдущего договора аренды.

2. Обязать Индивидуального предпринимателя Отрожденнову Елену Мингалиевну заключить договор аренды на нежилое помещение площадью 78,0 кв.м. расположенное по адресу: Республика Саха (Якутия), п. Жатай, ул. Северная д. 27»?

Ответ

 По первому требованию. Исходя из требования закона, договор аренды перезаключается по цене, определенной оценщиком (см. разд. 15 Письма ФАС РФ от 24.04.2014 № ЦА/16309/14). Причем не указано, на какой момент должна проводиться оценка. Однако, учитывая направленность законодательства на обеспечение интересов как муниципального образования, так и арендатора, полагаем, что оценка должна быть проведена на момент заключения договора.

По второму требованию. Обязать индивидуального предпринимателя к заключению договора нельзя. В данном случае действует принцип свободы договора (ст. 421 ГК РФ). Указанный принцип не применяется в случаях, прямо установленных в законе. Нигде в законодательстве не сказано, что арендатор обязан заключить договор (в отличие от арендодателя, которые именно обязан заключить договор, если отсутствуют условия освобождения от этой обязанности).

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

Особый порядок установления и повышения размера арендной платы при аренде государственного и муниципального имущества

Как устанавливается и изменяется размер арендной платы

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы стороны определяют в договоре аренды. Если же в договоре аренды они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (п. 1 ст. 614 ГК РФ). Стороны могут изменить размер арендной платы, заключив соглашение об этом. Правило об изменении размера арендной платы по соглашению сторон действует, если договором аренды не предусмотрено иное (п. 3 ст. 614 ГК РФ).

При этом договоры аренды государственного и муниципального имущества имеют специфику в части регулирования арендной платы.

Арендная плата по договору аренды государственного и муниципального имущества может устанавливаться и регулироваться сторонами в договоре или уполномоченным органом в соответствующем правовом акте. При этом может быть несколько разных ситуаций — в зависимости от того, какое именно имущество является предметом аренды, как стороны согласовали условия договора и когда он был заключен.

Если федеральный закон содержит норму о том, что арендная плата является регулируемой и что ее размер определяется уполномоченным органом, то размер арендной платы автоматически корректируется при изменении такого акта. В настоящее время так регулируется плата за аренду земельных участков, которые находятся в государственной и муниципальной собственности.

Если же федеральный закон, регулирующий размер арендной платы, отсутствует, то акты публично-правового образования, устанавливающие условия сдачи в аренду государственного и муниципального имущества, могут определять ее размер, только если это прямо предусмотрено договором.

В частности, если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении акта публично-правового образования, то изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.

Если же стороны распространили действие такого акта на свои отношения, но договор содержит какое-либо условие, которое изначально противоречит ему, то предполагается, что стороны отдали приоритет данному условию договора (ст. 431 ГК РФ).

Такое разъяснение дал Пленум ВАС РФ в пункте 20 постановления от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее — постановление № 73) в редакции постановления Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 г. № 13.

Арендатор считается извещенным об изменении арендной платы со дня официального опубликования нормативного акта, в котором установлена формула или порядок расчета арендной платы. Правда, в договоре аренды стороны могут согласовать, что арендодатель направляет арендатору уведомление об изменении арендной платы. Поэтому новый размер арендной платы применяется с момента получения арендатором такого уведомления. Кроме того, арендатор может быть уведомлен об изменении арендной платы через средства массовой информации (постановление ФАС Поволжского округа от 24 сентября 2010 г. по делу № А12−24416/2009).

Стороны могут согласовать условие об изменении размера арендной платы арендодателем в одностороннем порядке. В таком случае арендатору важно проверить, при наличии каких именно обстоятельств арендодатель может воспользоваться этим правом. Отличие этого условия договора от изменения арендной платы в соответствии с формулой расчета заключается в следующем:

  • при определении арендной платы формулой расчета стороны в договоре ссылаются на нормативно-правовой акт, которым такая формула установлена, и указывают, что арендная плата изменяется в случае изменения определенной этим правовым актом формулы расчета. То есть арендатор и арендодатель согласовали порядок изменения арендной платы в договоре по формуле, закрепленной в нормативно-правовом акте;

  • в случае изменения арендной платы в одностороннем порядке стороны прямо указывают в договоре, что арендодатель вправе изменить арендную плату в одностороннем порядке. И такое изменение арендной платы не обязательно связано с нормативно-правовым актом. Это может быть, например, изменение размера арендной платы в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости арендной платы.

  •  

Практически всегда изменение арендной платы означает ее повышение. Хотя встречаются и примеры того, когда в силу определенных обстоятельств (например, по причине всемирного финансового кризиса) публичное образование готово заключить с арендатором соглашение о временном уменьшении размера арендной платы по договору, заключенному на торгах. Примером этого является постановление правительства Москвы от 30 декабря 2008 г. № 1218-ПП «О дополнительных мерах государственной поддержки организаций и предприятий, арендующих объекты нежилого фонда, находящиеся в имущественной казне города Москвы, на период стабилизации финансовой системы"*.



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

Опрос

Вы когда-нибудь меняли предмет или основание иска?

  • Да, все прошло хорошо 30.3%
  • Нет, никогда 30.3%
  • Да, но были сложности 39.39%
Другие опросы

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.