Заключение предварительного договора

613

Вопрос

Но если возможно, предложите, гражданско-правовую квалификацию предложенного предварительного договора.

Ответ

Стороны могут заключить особый договор — о намерениях. По нему они обязуются совершить сделку на определенных условиях в будущем.

Договор заключается в целях установления гражданских прав и обязанностей. Существует специальная категория договоров, именуемых предварительными. Она охарактеризована в ст. 429 ГК Р. Ф. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен определять все существенные условия основного договора.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Но если такой срок не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Цель заключения предварительного договора содержится в п. 5 ст. 429 ГК РФ. А именно: когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Кроме того, сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки (п. 4 ст. 445 ГК РФ).

Таким образом, предварительный договор обеспечивает покупателю «резервирование» неких дефицитных ресурсов продавца, а продавцу, в свою очередь, гарантирует сбыт товаров, работ, услуг. Иногда такой договор именуют протоколом о намерениях (постановление ФАС ВВО от 31.10.2013 г.А29−8376/2012).

Сторона, перечислившая денежные средства на основании предварительного договора и не получившая встречного исполнения, вправе требовать возврата денежных средств (постановление ФАС ВВО от 03.12.2012 г.А79−5892/2012). Следовательно, по своей экономической природе плата по предварительному договору — это аванс

Задаток по предварительному договору не вносится. По самому своему определению он выступает обеспечением обязательств по основному договору (п. 1 ст. 380 ГК РФ), а таковой еще не заключен. Эту позицию подтверждает постановление Президиума ВАС РФ от 19.01.2010 г.13331/09.

Согласно п. п. 2, 3 ст. 429 ГК РФ предварительный договор заключается в той же форме, что и основной, и должен содержать условия, позволяющие определить предмет и другие существенные условия основного договора. Для описания предмета договора аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, передаваемое арендатору (ст. 607 ГК РФ). В то же время на момент подписания предварительного договора эти данные могут быть неизвестны сторонам.

В результате возникают споры, связанные с описанием предмета предварительного договора аренды, а также с последствиями фактического исполнения такого договора в случае, если его предмет не был надлежаще согласован. Предварительный договор, в котором не согласовано условие о его предмете, не признается незаключенным, если стороны приступили к его реальному исполнению, объект аренды передан арендатору, принят им и использовался (ФАС МО от 03.09.2009 г. № КГ-А41/8348−09 № А41−27616/08).

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

Статья: Рассмотрение дел о платежах по предварительному договору

«В научной литературе и в судебной практике длительное время актуален вопрос о возможности в рамках предварительного договора предусмотреть задаток как способ обеспечения обязательства путем перечисления денежных средств (ст. 429 ГК РФ*).

В постановлениях федеральных арбитражных судов округов содержатся различные, порой прямо противоположные, подходы к решению указанного вопроса. Как следствие, отсутствует единообразная правоприменительная практика. На примере конкретных постановлений рассмотрим аргументы арбитражных судов, которыми они обосновывают принимаемые акты.

ОБЯЗАТЕЛЬСТВА ИЗ ПРЕДВАРИТЕЛЬНОГО ДОГОВОРА МОГУТ БЫТЬ ОБЕСПЕЧЕНЫ ЗАДАТКОМ1

Предварительный договор предусмотрен действующим законодательством*. Поэтому возникающие из него обязательства могут быть обеспечены задатком. Таким образом, суд сделал вывод, что задатком обеспечиваются обязательства из предварительного договора, связанные с заключением основного договора, а не с его исполнением.

Удержанный продавцом задаток по предварительному договору купли-продажи может быть расценен как убытки, возникшие у покупателя при его расторжении, лишь при наличии причинно-следственной связи между неисполнением контрагентом покупателя обязательств и фактом невозврата продавцом задатка (постановление ФАС Центрального округа от 07.07.2006 по делу № А48−6424/05−10).

• Предприниматель обратился в арбитражный суд с иском к коммандитному товариществу о взыскании задолженности по соглашению о расторжении договора, процентов за пользование чужими денежными средствами, убытков, вызванных изменением цены на земельные паи, убытков в виде потерянного задатка, компенсации морального вреда. Решением суда, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, исковые требования удовлетворены в части основного долга и процентов.

Между коммандитным товариществом и физическим лицом (вкладчик) был заключен договор инвестиционного вклада, по условиям которого вкладчик передает товариществу денежные средства в виде первоначального взноса в складочный капитал товарищества и становится одновременно вкладчиком товарищества и участником его земельного фонда.

Впоследствии стороны расторгли договор инвестиционного вклада по соглашению, в соответствии с которым денежная сумма переводится товариществом на счет, указанный вкладчиком. Ответчик перечислил на банковский счет лишь часть суммы.

Истец (покупатель) и другое физическое лицо (продавец) заключили соглашение, содержащее черты предварительного договора, обеспеченного денежной суммой — задатком. По условиям соглашения покупатель и продавец обязались в установленный срок заключить договор купли-продажи встроенного нежилого помещения по согласованной стоимости.

Продавец уведомлением расторг соглашение о задатке в одностороннем порядке, отказавшись возвратить сумму задатка.

Ссылаясь на то, что коммандитным товариществом не возвращены денежные средства по соглашению, вследствие чего у истца возникли убытки в виде потерянного задатка, истец обратился в суд с иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований о взыскании убытков в виде уплаченного истцом другому физическому лицу задатка, суды первой и апелляционной инстанций указали следующее. Исходя из существа задатка им может обеспечиваться только уже возникшее денежное обязательство по договору. Однако, поскольку договор купли-продажи между истцом и продавцом не был заключен, соглашение о задатке не имеет юридической силы.

Суд кассационной инстанции счел, что суд правомерно оценил соглашение о задатке, заключенное между истцом (покупатель) и физическим лицом (продавец), как предварительный договор.

Вместе с тем кассационный суд не согласился с выводом нижестоящих судов о том, что соглашение о задатке не имеет юридической силы.

В силу п. 1 ст. 329 ГК РФ задаток — один из способов обеспечения исполнения обязательства.* Согласно п. 1 ст. 380 ГК РФ, задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Из смысла приведенных норм не следует, что задатком может быть обеспечено только денежное обязательство.

В соответствии с п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Итак, предварительный договор — один из видов договоров, предусмотренных действующим законодательством. Следовательно, обязательства, возникающие из него, могут быть обеспечены задатком.*

При таких обстоятельствах вывод суда о том, что соглашение о задатке не имеет юридической силы, является неправильным. Однако упомянутое нарушение само по себе не повлияло на правомерность принятого решения по существу спора. Истец в нарушение требований ст. 65 АПК РФ не представил доказательств того, что у него имелись другие денежные средства для покупки нежилого помещения.

Комментарий автора. Некоторые правоведы2 называют изложенную позицию судебным либерализмом. Мнение о недопустимости применения положений о задатке последовательно высказывал Б. М. Гонгало, ссылаясь на организационный характер договора, не порождающего денежные обязательства3. Исходя из буквального толкования положений ст. 380, 381 ГК РФ, к данной точке зрения присоединяется В. А. Лапач4.

Позицию о возможности применения данного способа обеспечения исполнения обязательств на практике поддерживают М. И. Брагинский и В. В. Витрянский5, а также М. Ермошкина. Правоведы, допускающие обеспечение задатком обязанностей сторон по предварительному договору, соглашаются при этом с отсутствием в законодательстве нормы, прямо предусматривающей такую конструкцию.

Полагаем, что такой подход наиболее приемлем для разрешения возникшего вопроса. В противном случае стороны будут прибегать к различным уловкам, например предусмотрят в договоре квазизадаток, придадут этой мере характер штрафа или неустойки и проч. Это приведет к отсутствию единообразия при использовании способов обеспечения обязательств.

ПО ПРЕДВАРИТЕЛЬНОМУ ДОГОВОРУ ЗАДАТОК НЕДОПУСТИМ

Предварительный договор о заключении в будущем основного договора нельзя обеспечить задатком. В силу п. 1 ст. 380 ГК РФ задаток выполняет обеспечительную функцию в отношении исполнения денежного обязательства. Между тем обязательство по предварительному договору порождает лишь обязательство организационного характера — заключить основной договор (ст. 429 ГК РФ). В связи с этим при расторжении договора перечисленная сумма не может быть взыскана лицом, перечислившим задаток в двойном размере6 (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 17.06.2004 № Ф04/3281−399/А67−2004).*

• Покупатель по предварительному договору купли-продажи предъявил в суд иск о расторжении этого договора и о взыскании двойной суммы задатка, уплаченного в обеспечение заключения основного договора.

По условиям предварительного договора продавец (ответчик) обязался заключить договор аренды земельного участка, на котором расположено здание магазина (предмет будущей купли-продажи), присвоить земельному участку кадастровый номер и в установленный срок оформить договор купли-продажи нежилого здания с покупателем (истец), а также выполнить все необходимые действия и соблюсти формальности по государственной регистрации перехода права собственности на данный объект недвижимости.

В предварительном договоре указано, что истец (покупатель) перечисляет сумму задатка в обеспечение заключения договора купли-продажи (обеспечивается исполнение самого предварительного договора), и предусмотрено взыскание двойной суммы задатка в случае уклонения продавца от заключения основного договора. Кроме того, в будущем основном договоре названная сумма должна была выполнить платежную функцию.

Решением суда исковые требования удовлетворены. Постановлением апелляционной инстанции, оставленным без изменения судом кассационной инстанции, решение отменено, в удовлетворении иска отказано.

При отмене решения апелляционная инстанция исходила из того, что предварительный договор порождает только обязательство заключить основной договор в будущем. Требования о понуждении заключить договор в порядке, предусмотренном в п. 4 ст. 445 ГК РФ, истец не заявлял. Указанный в предварительном договоре срок, в который стороны обязались заключить основной договор, истек. Поэтому требования истца о расторжении договора не подлежат удовлетворению.

Согласно п. 1 ст. 380 ГК РФ, задаток выполняет обеспечительную функцию и может использоваться только в денежных обязательствах.

В силу ст. 429 ГК РФ предварительный договор не порождает имущественных (денежных) обязательств. Следовательно, в рамках данного договора функции задатка, предусмотренные в ст. 380 Кодекса, реализованы быть не могут*. Указание в договоре на то, что переданная будущим покупателем будущему продавцу сумма при совершении предварительного договора засчитывается в счет платежей по основному договору, положения не меняет. Ведь основной договор еще не заключен.

Довод заявителя жалобы о том, что согласие о задатке может существовать независимо от договора купли-продажи, не соответствует ст. 380 ГК РФ.

Задатком может быть обеспечено исполнение только денежного обязательства. Из предварительного договора денежное обязательство возникнуть не может. Поэтому денежную сумму, уплаченную истцом, суд расценил как аванс или предварительную оплату имущества. По названной причине суд отказал во взыскании заявленной суммы как задатка в двойном размере.

Комментарий автора. Изложенную в постановлении точку зрения разделяет Б. М. Гонгало. Он полагает, что условия о внесении денежной суммы по предварительному договору, носящему организационный характер, в случае спора суд будет вынужден квалифицировать как передачу сумму в качестве аванса7. Эту же позицию занимает В. А. Лапач8.

СУММА, ПЕРЕЧИСЛЕННАЯ ПО ПРЕДВАРИТЕЛЬНОМУ ДОГОВОРУ, ЯВЛЯЕТСЯ ОСОБЫМ ДОГОВОРНЫМ СПОСОБОМ ОБЕСПЕЧЕНИЯ ИСПОЛНЕНИЯ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ, ПРЯМО НЕ ПРЕДУСМОТРЕННЫМ ЗАКОНОМ

1. Способ обеспечения исполнения обязательства, обозначенный сторонами в предварительном соглашении как депозит, является особым договорным видом данного правового инструмента, поскольку согласован сторонами и не противоречит закону9. В связи с этим требования о взыскании двойной суммы депозита неправомерны, а положения о задатке к нему не применяются (постановление ФАС Московского округа от 10.04.2008 № КГ-А40/2600−08 по делу № А40−41709/07−60−261).

• Унитарное предприятие обратилось в суд с иском к ОАО о взыскании суммы двойного депозита (задатка на основании ст. 380 ГК РФ), процентов за пользование чужими денежными средствами (ст. 395 ГК РФ) в связи с незаключением основного договора субаренды.

Решением суда исковые требования удовлетворены. Денежные средства, обозначенные как депозит, по существу являются задатком и не обладают платежной функцией по договору, т. е. не могут быть рассмотрены в качестве аванса. На указанную денежную сумму были начислены и взысканы проценты за пользование чужими денежными средствами.

Постановлением суда апелляционной инстанции решение суда в части взыскания задолженности отменено, в удовлетворении иска в этой части иска отказано. Аргументация: предварительный договор о заключении в будущем договора субаренды не порождает денежного обязательства, в силу этого его нельзя обеспечить задатком.

Согласно ст. 380 ГК РФ, задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Анализируя условия предварительного соглашения и фактические взаимоотношения сторон по нему, суд кассационной инстанции согласился с выводом суда апелляционной инстанции о том, что перечисленные по договору денежные средства не могут быть рассмотрены в качестве задатка.

Вместе с тем суд кассационной инстанции изменил мотивировку апелляционного постановления. Статьей 421 ГК РФ предусмотрена свобода договора: стороны могут заключать договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иным правовым актом.

В силу п. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться способами, предусмотренными не только законом, но и договором.

На основании приведенных норм права суд кассационной инстанции указал, что способ исполнения обязательства, обозначенный сторонами в предварительном соглашении как депозит, может быть отнесен к способу обеспечения исполнения обязательств, согласованному сторонами или договорному, что не противоречит закону.

Установив, что ответчик несвоевременно возвратил сумму депозита, апелляционный суд в соответствии со ст. 395 ГК РФ правомерно взыскал проценты за пользование чужими денежными средствами.

2. Условие предварительного договора об обеспечении обязательств по нему гарантийной денежной суммой не противоречит законодательству* (п. 1 ст. 329 ГК РФ) и соответствует принципу свободы договора (ст. 421 ГК РФ)10.

• Несостоявшийся арендатор нежилого помещения обратился в арбитражный суд с иском к арендодателю о возврате гарантийной суммы по предварительному договору, обеспечивающей заключение основного договора аренды, и процентов за пользование чужими денежными средствами.

Решением суда исковые требования удовлетворены, с ответчика взысканы денежные средства, применена реституция. Суд первой инстанции счел предварительный договор аренды ничтожной сделкой на основании ст. 167 ГК РФ в связи с отсутствием у ответчика права собственности на имущество на момент заключения договора и невозможностью распоряжаться этим имуществом. Кроме того, условия договора не позволяли однозначно определить его предмет.

Постановлением апелляционной инстанции, оставленным без изменения кассационным постановлением, решение отменено, в иске отказано.

По условиям предварительного договора стороны обязались заключить в будущем договор аренды нежилого помещения, которое будет расположено в построенном ответчиком (арендодатель) или привлеченными им лицами здании многофункционального торгово-досугового центра.

Согласно предварительному договору, стороны обязались подписать основной договор в установленный срок, исчисляемый со дня получения ответчиком свидетельства о праве собственности на здание. В случае заключения основного договора гарантийная денежная сумма подлежала возврату.* При отказе истца (арендатор) от заключения основного договора, а также в случае одностороннего расторжения предварительного договора истцом гарантийная сумма возврату не подлежала.

По смыслу п. 1 ст. 429 ГК РФ предметом предварительного договора является заключение в согласованный сторонами срок основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором. Заключение предварительного договора аренды порождает у сторон обязательство не передать имущество в пользование, а только заключить в дальнейшем основной договор.

Заключая предварительный договор аренды, ответчик не распорядился недвижимым имуществом, а принял на себя обязательство после государственной регистрации права собственности на вновь созданный объект заключить с истцом в будущем договор аренды.

В силу п. 3 ст. 429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

Оценив в порядке ст. 431 ГК РФ условия предварительного договора об имуществе, подлежащем передаче по основному договору, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о согласовании сторонами данного условия.

В предварительном договоре и приложениях к нему объект аренды конкретно определен с учетом возможных при строительстве нежилого помещения отклонений по его площади. Расположение помещения в торговом центре согласовано сторонами путем привязки к ориентирам в прилагаемом предварительном плане этажа здания с указанием номера и места расположения относительно других помещений и инженерных сооружений. Это свидетельствует о возможности индивидуализации объекта аренды. Значит, предварительный договор не может считаться незаключенным, а денежные средства — неосновательно полученными.

Условие предварительного договора об обеспечении обязательств по нему гарантийной денежной суммой не противоречит законодательству (п. 1 ст. 429 ГК РФ) и соответствует принципу свободы договора (ст. 421 ГК РФ).*

Поскольку истец уклонился от заключения договора аренды, ответчик правомерно, в соответствии с предварительным договором, не возвратил перечисленную истцом гарантийную сумму.

Комментарий автора. Как показывают приведенные примеры, ничто не препятствует сторонам использовать правовую модель, аналогичную задатку (ст. 380 ГК РФ), обозначая ее как особый способ, предусмотренный договором, и называя ее условно депозитом, гарантийной суммой или иным образом. Следовательно, все зависит от формулировок, содержащихся в договоре.

Примечательно, что постановлением ФАС Московского округа от 10.04.2008 № КГ-А40/2600−08 была возвращена лишь однократная сумма. То есть никаких потерь нарушитель, по вине которого не был заключен основной договор, не понес, а просто возвратил деньги другого лица.

Напротив, постановлением ФАС СевероКавказского округа от 25.04.2007 № Ф08−2199/ 2007 денежная сумма не была возвращена уже нарушителю. При данном подходе и толковании имеет место асимметричность в отношениях между лицом, передавшим денежную сумму в обеспечение, и лицом, получившим ее.

По существу, такой способ обеспечения (исходя из позиции суда кассационной инстанции) выгоден лишь лицу, принявшему сумму. В то же время ст. 381 ГК РФ предполагает полную симметрию в отношении задатка. Так, если за неисполнение предварительного договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязуется уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Если же за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны.

На наш взгляд, в данной ситуации необходимо прямо обозначать в договоре возможность взыскания двойного размера гарантийной суммы с нарушителя, ее получившего, в пользу лица, передавшего ее в счет обеспечения. Подобная гарантийная сумма будет дублировать положения о задатке.

Изложенная позиция содержится в ряде статей, авторы которых предлагают использовать конструкцию задатка в предварительном договоре, не называя такое обеспечительное средство собственно задатком. При этом будет действовать принцип свободы договора11. Некоторые ученые предлагают применять к названному средству термин «квазизадаток"12.

Недвижимость: что изменилось после 1 января 2017 года

Не пропустите 14 апреля большую онлайн-конференцию для юристов. Неподражаемый Роман Бевзенко обсудит с практикующими юристами и представителями Росреестра и МФЦ «Мои документы» проблемы нового закона о регистрации недвижимости.

Это бесплатно



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.