Плата за заключение основного договора

86

Вопрос

Вправе ли стороны предварительного договора договоритьсяо плате за заключение основного договора? В нашей ситуации речь идет о предварительном договоре аренды, согласно которому одна сторона обязуется заплатить другой стороне"определенную сумму" за заключение основного договора. Прямо указано, что данная сумма не является арендной платой.

Ответ

Предварительный договор может носить возмездный характер. Такая ситуация рассмотрена в письме Минфина России от 19.11.2012 г.03−03−06/1/600: в период действия предварительных договоров аренды нежилых помещений арендаторы вносили плату за право на заключение долгосрочного договора аренды в будущем.

Но если взносы по предварительному договору не засчитываются в счет будущей платы за аренду или за иные услуги собственника, то здесь будет сложно доказать обоснованность налогового вычета. Арбитражная практика незначительна (постановление ФАС МО от 17.06.2010 г.КА-А40/5963−10 и постановление ФАС ЗСО от 02.05.07 г.Ф04−2578/2007 (33740-А75−25), где поддержан налогоплательщик).

Вычет может быть оправдан, если у предприятия имеется счет-фактура с упоминанием оказанных ему услуг. Например, услуги по подготовке документов для заключения договора или по подбору и подготовке помещений.

Но в спорах по налогу на прибыль есть решение, где выиграла инспекция (постановление ФАС МО от 04.09.2008 г.КА-А40/8197−08).

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

Статья: Платежи по предварительному договору аренды исключаются из облагаемой прибыли

«Суть дела

Организации, планирующие работать в новых офисных или торговых центрах, зачастую вынуждены заключать предварительные договоры аренды. Они оформляются во время строительства и предусматривают обязанность будущего собственника впоследствии сдать помещение в аренду (о расходах на ремонт, произведенный во время действия предварительного договора аренды, читайте здесь).

По мнению проверяющих, платежи по предварительному договору не уменьшают облагаемую прибыль (пример письмо УФНС России по г. Москве от 05.10.06 № 20−12/87641). Входной НДС не вычитается. Чиновники ссылаются на то, что предварительный договор не соответствует заключаемому при аренде. У будущего владельца еще нет прав собственности.

ФАС Московского округа с этим не согласился. Возможное нарушение гражданского законодательства (отсутствие госрегистрации собственности) не влияет на право учесть расходы. Они, по мнению арбитража, отражаются как арендные платежи (подп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ*). Добавим, что в подобном случае надо ссылаться и на подпункт 49 пункта 1 статьи 264 НК Р. Ф. Он позволяет уменьшить прибыль на прочие обоснованные затраты. Обоснованность очевидна, поскольку именно предварительный договор нужен для аренды офиса, магазина и т. п.

Инспекция пыталась сослаться на то, что в предварительном договоре не названо передаваемое имущество. Но и здесь суд не поддержал налоговых инспекторов. Компании помогло то, что к договору был приложен план, где выделены помещения, закрепленные за арендатором.

Безопасные варианты

Списывая затраты по типовому контракту, придется отстаивать свою правоту в суде*. Но его можно избежать, если по согласованию с контрагентом доработать контракт.

Например, указать в предварительном договоре, что внесенные платежи будут впоследствии засчитаны в счет погашения долга за аренду. И разработать график зачета. Тогда налогоплательщик может смело учитывать расходы как арендные. Только прибыль будет уменьшена не сразу, а после зачета предварительных отчислений.

На примере.

Ежемесячные платежи по предварительному договору аренды 20 000 руб. (контрагент освобожден от НДС). Установлено, что после заключения основного договора платеж по нему будет ежемесячно уменьшаться на эту сумму. Следовательно, платежи по предварительному договору надо расценивать как аванс за аренду. При перечислении они не вычитаются из облагаемой прибыли. Зато вычитаются из налоговой базы в месяце, когда производится зачет.

Формально этот вариант неудобен для арендодателя, поскольку вносимая арендная плата снижается. Но на практике данный вопрос решается. Делается это либо путем неофициальной компенсации части средств собственнику, либо в договоре первоначально показывается завышенная арендная плата (у нас на 20 000 руб.), которая пересматривается после зачета предварительных платежей. Кроме того, возможно получение счетов на дополнительные услуги арендодателя (по рекламе торгового центра, предоставлению машиномест и т. п.). Их стоимость компенсирует разницу между перечисляемой арендной платой и указанной в договоре.

Еще вариант использовать письмо Минфина России от 04.02.09 № 03−03−06/2/16. Чиновники напомнили, что по предварительному соглашению стороны обязуются в будущем заключить договор аренды (п. 1 ст. 429 ГК РФ).* Следовательно, платежи по предварительному контракту расцениваются как арендные. Они уменьшают прибыль после подписания основного договора аренды. Мы рекомендуем дополнить его условием, предусмотренным в пункте 2 статьи 425 ГК Р. Ф. То есть сообщить, что договор считается действительным после его госрегистрации, но применяется к правоотношениям сторон, возникшим с даты заключения предварительного договора. Если не требуется госрегистрация, то пишем, что соглашение действует с момента подписания и применяется к правоотношениям, возникшим с соответствующей даты.

О вычете НДС

В комментируемом споре ФАС Московского округа также признал законность вычета НДС, хотя и не аргументировал свое мнение. Инспекция же может заявить о недопустимости вычета, ссылаясь на отсутствие услуг по предварительному договору.

В случае когда платежи по этому договору признаны авансами за аренду, проблем не возникнет. Налогоплательщик сразу применит вычет, если получит счет-фактуру на авансовый платеж (если вместо аванса перечисляются средства по опциону за право заключения договора или задаток, то вычет недопустим). Там в графе Наименование… указывается авансовый платеж за аренду помещения по… (приводится адрес). Потом аванс засчитывается в счет погашения долга по аренде. НДС, ранее вычитаемый с аванса, надо восстановить и показать в декларации (строки 090, 110 и 120 раздела 3).

Другая ситуация взносы по предварительному договору не засчитываются в счет будущей платы за аренду или за иные услуги собственника*. Здесь сложно доказать обоснованность вычета. Арбитражная практика незначительна. Это рассматриваемое дело и постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 02.05.07 № Ф04−2578/2007 (33740-А75−25), где также поддержан налогоплательщик.

Вычет может быть оправдан, если у предприятия имеется счет-фактура с упоминанием оказанных ему услуг. Например, услуги по подготовке документов для заключения договора или по подбору и подготовке помещений.

Решения судов по похожим спорам

В спорах по налогу на прибыль есть решение, где выиграла инспекция*. Это постановление ФАС Московского округа от 04.09.08 № КА-А40/8197−08. Но вывод, сделанный в нем, на наш взгляд, объясняется ошибкой налогоплательщика. Арбитраж подчеркнул, что организация сама классифицирует расходы и отнесла спорные платежи к арендным. Они сразу включались в затраты, но это невозможно до подписания основного договора. Далее суд пояснил, что расходы и день их признания были бы определены верно, если бы суммы отражались как прочие обоснованные расходы. То есть на основании подпункта 49 пункта 1 статьи 264 НК РФ.

Из комментируемого дела видно, что ФАС Московского округа изменил свое мнение. Он разрешает учитывать расходы даже в том случае, когда они названы арендными. Налогоплательщика поддерживают и другие судьи (см. постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 09.04.10 № А45−14953/2009 и ФАС Северо-Западного округа от 24.11.08 № А56−52896/2007). Тем не менее в подобных спорах безопаснее дополнительно ссылаться и на подпункт 49 пункта 1 статьи 264 НК РФ, указывая, что затраты нужны для будущего получения доходов.

Постановление ФАС Московского округа от 17.06.10 № КА-А40/5963−10

„Подтверждается факт исполнения сторонами предварительного договора. В соответствии с пп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ арендная плата подлежит включению в состав расходов, связанных с производством и реализацией товаров (работ, услуг).
Законодательство […] не связывает право на отнесение расходов по аренде на себестоимость с фактом государственной регистрации права собственности на арендуемое помещение у арендодателя и государственной регистрации договора аренды.
[…] Состав арендованного имущества является индивидуально определенным (нежилые помещения, расположенные на 9 и 10 этажах здания, общей площадью ориентировочно 1108 кв. м, указанные линиями синего цвета на графическом плане в приложении № 1 к договору […]).“»



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

Опрос

Вы когда-нибудь меняли предмет или основание иска?

  • Да, все прошло хорошо 30.3%
  • Нет, никогда 30.3%
  • Да, но были сложности 39.39%
Другие опросы

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.