Договор доверительного управления объектом недвижимости

107

Вопрос

Может ли «Доверительный управляющий» по договору доверительного управления объектом недвижимостигарантированно выплачивать «Учредителю управления» определенную денежную суммубез привязки к доходам от управления этим имуществом. Любые убытки принимать на себя, а прибыль сверх установленной гарантированной суммы — забирать себев качестве вознаграждения. правомерны ли такие условия?

Ответ

Судебная практика исходит из того, что условия договора доверительного управления имуществом, устанавливающего выплату дохода от управления имуществом в твердой денежной сумме не противоречит закону.

Конструкция договора доверительного управления имуществом регулирует конкретный круг правоотношений (т. е. отношений по управлению посредником чужим имуществом). Так, глава 53 Гражданского кодекса РФ, посвященная доверительному управлению, устанавливает:

права и обязанности сторон договора, правой статус доверительного управляющего (ст. 1015, 1020 ГК РФ);

существенные условия договора (ст. 1016 ГК РФ);

требования к имуществу, которое можно передать в управление (ст. 1013 ГК РФ);

основания прекращения договора (ст. 1024 ГК РФ);

иные правила.

При этом, на практике встречаются доводы, что условия договора доверительного управления имуществом, устанавливающие выплату дохода от управления имуществом в твердой денежной сумме, противоречат правовой природе доверительного управления имуществом, однако данные условия договоров суды признают законными (см. Постановление ФАС ВВО от 22.01.2009А28−2273/2008, Постановление 18 ААС от 12.05.2010А47−7499/2009). Оснований для признания не соответствующим законодательству условия договора о размере вознаграждения управляющего в виде прибыли сверх установленной гарантированной суммы не усматривается.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС УО ОТ 15.09.2010А47−7499/2009

«Общество «Комфорт Плюс», полагая, что п. 2.5 договора доверительного управления имуществом, в котором установлен размер фиксированного вознаграждения, не соответствует требованиям ст. 1012 Гражданского кодекса Российской Федерации и по своему содержанию относится к договору аренды, а также, ссылаясь на то, что он как арендатор произвел с согласия арендодателя неотделимые улучшения арендованного имущества, которые Комитет отказывается компенсировать, обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с названным иском. В качестве правового основания исковых требований истец ссылался на положения ст. 15, 309, 616 Гражданского кодекса Российской Федерации.*

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу об отсутствии у Комитета обязанности по возмещению обществу «Комфорт Плюс» требуемой им суммы. При этом суды обоснованно исходили из следующего.

Статьей 616 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены условия, при которых арендатор вправе провести капитальный ремонт арендуемого имущества.

В силу п. 2 ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Согласно п. 3 ст. 623 названного Кодекса стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Как следует из материалов дела, общество «Комфорт Плюс» полагало, что между ним и Комитетом имеются арендные отношения и последний как арендодатель обязан возместить ему расходы, понесенные в связи с содержанием спорного имущества (работы по монтажу пожарной сигнализации, стоимость системы видеонаблюдения, а также мебели, водонагревателей, жалюзи и вывесок).

В то же время судами установлено, что в материалах дела не имеется доказательств, свидетельствующих о том, что Комитет давал обществу «Комфорт Плюс» согласия на монтаж пожарной сигнализации.

Судами также сделан обоснованный вывод о том, что монтаж системы пожарной сигнализации и приобретение оборудования, стоимость которых просит взыскать истец, не могут быть отнесены к неотделимым улучшениям арендованного имущества.

Исследовав содержание договора аренды от 29.12.2006 № 26, который действовал в период, когда Комитетом были согласованы замена ограждения для администратора гостиницы и установка системы видеонаблюдения, суды установили, что в нем не предусмотрена обязанность арендодателя возмещать арендатору расходы по содержанию здания гостиницы и ресторана.

Указанная обязанность арендодателя не предусмотрена и в заключенном позднее договоре аренды от 29.12.2007, а также в договоре доверительного управления от 14.03.2008.

Довод общества «Комфорт Плюс» о ничтожности п. 2.5 договора доверительного управления правомерно отклонен судами, поскольку обязанность доверительного управляющего ежемесячно перечислять в пользу учредителя управления доходы от доверительного управления имуществом в сумме 110 000 руб. не противоречит правовой природе договора доверительного управления, имеющего возмездный характер, и нормам гл. 53 Гражданского кодекса Российской Федерации*".

Недвижимость: что изменилось после 1 января 2017 года

Не пропустите 14 апреля большую онлайн-конференцию для юристов. Неподражаемый Роман Бевзенко обсудит с практикующими юристами и представителями Росреестра и МФЦ «Мои документы» проблемы нового закона о регистрации недвижимости.

Это бесплатно



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.