Собственник земли не пропускает в здание

290

Вопрос

Как нам поступить в случае, если собственник земли нас не пропускает в здание. Как должен быть установлен сервитут. Имеются ли какие-нибудь указания по поводу порядка установления сервитута.

Ответ

Споры относительно доступа к объекту недвижимости собственника (помещение и земельный участок) через территорию соседнего собственника участка не регулируется административным или уголовным законодательством, а относятся к гражданской отрасли права. Данные споры разрешаются путем предъявления иска об установлении сервитута (ст. 274 — 276 ГК РФ).

Кроме того, в аналогичных ситуациях допускается предъявление негаторного иска об устранении препятствий в доступе к помещениям в здании на основании ст.304 ГК Р. Ф. Удовлетворяя иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, суд вправе как запретить ответчику совершать определенные действия, так и обязать ответчика устранить последствия нарушения права истца, в т. ч. путем обеспечения доступа (см. Постановление ФАС ВВО от 27.04.2012А82−1806/2011). Особенности рассмотрения негаторных требований установлены в пунктах 45 — 47 постановления Пленума ВАС РФ, ВАС РФ, от 29.04.2010 № 10/22.

В случае если собственник земельного участка препятствует в доступе собственнику соседнего земельного участка и вопрос осуществления доступа к участку не будет разрешен по соглашению сторон, данный спор возможно разрешить в судебном порядке, путем предъявления иска об установлении сервитута. Причем, если суд удовлетворит требования истца, то своим решением он должен установить сервитут, а не обязывать стороны заключить соглашение о сервитуте. Однако следует учитывать, что действующее законодательство предоставляет право собственнику земельного участка требовать соразмерной платы за пользование его земельным участком.

Применительно к правилам, предусмотренным статьями 274 — 276 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута

Также необходимо учитывать, что доказательства, подтверждающие необходимость установления сервитута на основании ст. 65 АПК РФ должна предоставить сторона, требующая установления сервитута.

Вывод о том, что в отношении участка установлен или может быть установлен сервитут, можно сделать исходя из фактической обстановки. Так, Президиум ВАС РФ в постановлении от 20 июля 2010 г. № 2509/10 определил, что заявитель вправе требовать установления сервитута, поскольку «существующая лишь потенциально возможность организации подъезда к земельному участку предпринимателя через другой соседний участок, необходимость проведения значительных по объему, времени и затратам работ по организации такого подъезда свидетельствуют об отсутствии иной реальной возможности у предпринимателя пользоваться в настоящее время принадлежащим ему господствующим земельным участком». Причем в постановлении указывается, что данное толкование правовых норм является общеобязательным и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел. Кроме того, суд отметил: «О существовании иных подъездов к земельному участку предпринимателя, обеспечивающих доступ к нему автомобильного транспорта, ответчиками не заявлялось, материалы дела также не подтверждают наличия таких подъездов».

Относительно критерии платы за установления сервитута. В постановлении Президиума ВАС РФ от 28.02.2012 № 11248/11 дается определение критериев установления платы за сервитут, которые сводятся к следующему.

Плата за сервитут должна быть соразмерна материальной выгоде, которую могло получить это лицо, если бы земельный участок не был обременен сервитутом (сдача в аренду спорной части третьим лицам). Следовательно, при определении размера платы за сервитут суды должны учитывать, какие имущественные выгоды мог бы получить собственник от части земельного участка, в отношении которой устанавливается сервитут. К таким имущественным выгодам, очевидно, могут быть отнесены плоды (продукция), которые собственник земельного участка получал от части земельного участка, в отношении которой установлен сервитут.

Характер и интенсивность использования земельного участка лицом, в интересах которого установлен сервитут, влияют на размер платы. Исходя из указанного критерия, судам будет необходимо оценивать способ прохода, проезда через обслуживающий земельный участок, а также периодичность (частоту) использования. Очевидно, что указанные факторы должны быть определены в резолютивной части решения суда и влиять на размер платы за сервитут.

В состав платы за право проезда и прохода, в зависимости от обстоятельств спора, допустимо также включать расходы собственника обремененного участка на создание условий для реализации истцом своего права ограниченного пользования чужим имуществом, в том числе затраты на обеспечение охранно-пропускного режима, поддержание дорожного покрытия в надлежащем техническом состоянии и т. д.

Для определения размера платы за сервитут возможно воспользоваться Временными методическими рекомендациями по оценке соразмерной платы за сервитут, утвержденные Росземкадастром от 17.03.2004 г. в соответствии с которыми, величина соразмерной платы за сервитут определяется путем сложения размера реального ущерба, упущенной выгоды и убытков от досрочного прекращения обязательств перед третьими лицами. Также может учитываться при определении соразмерности платы площадь обремененной части участка, степень неудобства собственника, которая может зависеть, например, от количества людей, проходящих по участку, времени использования, издаваемого шума и т. д.

В частности в Определении ВАС РФ от 06.05.2011 № ВАС-5002/11 указано: «Определяя величину соразмерной платы за право ограниченного пользования спорными нежилыми помещениями, суды исходили из утвержденных 17.03.2004 Росземкадастром „Временных Методических рекомендаций по оценке соразмерной платы за сервитут“, в соответствии с пунктом 2.2 которых, величина соразмерной платы за сервитут определяется путем сложения размера реального ущерба, упущенной выгоды и убытков от досрочного прекращения обязательств перед третьими лицами. Суды, указав, что сервитут был установлен до приобретения ответчиком спорного участка, истцом выполнены за его счет работы по устройству автодороги совместного с ответчиком пользования, определили соразмерную плату за сервитут в размере 347,7 руб. в месяц, которая рассчитана на основании величины кадастровой стоимости земельного участка, общей площади проезда совместного пользования и ставки земельного налога».

Дополнительно Вы можете ознакомиться:

Проблемы правового регулирования сервитутов;

Соглашение об установлении частного сервитута земельного участка (постоянного, возмездного);

Соглашение об установлении частного сервитута земельного участка (постоянного, возмездного);

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

Журнал «Арбитражная практика» июль 7 2013. Сервитут на земельный участок. Как добиться его установления в судебном порядке;

<…>

«В предпринимательской деятельности может возникнуть ситуация, когда для прохода к своему земельному участку нужно воспользоваться соседним участком. Сервитут как право ограниченного пользования призван решить возникшую проблему. Однако далеко не всегда предпринимателям удается договориться и заключить соглашение об установлении частного сервитута самостоятельно. В этом случае заинтересованному лицу придется обратиться в суд. К сожалению, тут также не все так просто. Дело в том, что сервитут может быть установлен судом только в исключительных случаях, когда предоставление этого права является единственным способом обеспечения основных потребностей собственника господствующей недвижимости.*

В настоящий момент правовую основу регулирования отношений по сервитуту (ограниченному пользованию) чужим земельным участком составляют положения ст. 274 ГК РФ и ст. 23 ЗК РФ.

Цитата: „Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута)“ (п. 1 ст. 274 ГК РФ).

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута. Причем, если суд удовлетворит требования истца, то своим решением он должен установить сервитут, а не обязывать стороны заключить соглашение о сервитуте.

Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.

Земельным кодексом РФ более подробно регулируются вопросы, связанные с установлением публичного сервитута (ст. 23).

Таким образом, в действующем гражданском и земельном законодательстве правовое регулирование сервитутов на земельный участок носит довольно общий характер, многие вопросы не конкретизированы. По сути, вопрос об установлении частного сервитута на земельный участок полностью отдан на усмотрение сторон конкретного правоотношения.

Недостаточное правовое регулирование сервитутов повлекло большое количество споров между правообладателями земельных участков, связанных с установлением сервитутов на них. И поскольку в арбитражной практике по спорам, связанным с сервитутами, долгое время отсутствовало единообразие, Высший арбитражный суд РФ дал комплексные разъяснения по этому вопросу.

Так, в постановлении Президиума ВАС РФ от 28.02.2012 № 11248/11 (далее —Постановление) были сформулированы следующие правовые позиции в отношении установления сервитута:

исключительность случаев установления сервитута. Сервитут как единственный способ доступа к земельному участку;

иск об установлении сервитута на земельный участок не является негаторным иском;

наличие между сторонами обязательственных правоотношений не исключает возможность установления сервитута.

Также в этом постановлении Президиумом ВАС РФ определены критерии установления платы за сервитут и требования к описанию объекта сервитута.

Суд должен индивидуализировать объект сервитута*

Сервитут подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ст. 131 ГК РФ, ст.ст. 12, 27 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ „О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ (далее — Закон № 122-ФЗ)).

Если между собственником земельного участка и лицом, претендующим на получение права ограниченного пользования, есть спор, то основанием государственной регистрации сервитута является решение суда. По этой причине в резолютивной части соответствующего судебного акта должны быть приведены все условия, на основании которых суд устанавливает сервитут.

При государственной регистрации сервитута, если он относится к части земельного участка или иного объекта недвижимости, в орган, осуществляющий такую регистрацию, предоставляются документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута. Также должен быть приложен кадастровый паспорт такого объекта недвижимости, на котором отмечена сфера действия сервитута, или кадастровая выписка о таком объекте недвижимости, содержащая внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения о части объекта недвижимости, на которую распространяется действия сервитута (ст. 27 Закона № 122-ФЗ).

Кроме того, при предоставлении истцу права ограниченного пользования в отношении части участка суду в резолютивной части судебного акта следует указывать точные пространственные характеристики сервитута, относящиеся к сфере его действия. Эти характеристики должны быть необходимы и достаточны для внесения изменений в государственный кадастр недвижимости, а впоследствии и для государственной регистрации данного вещного права в ЕГРП.

Если кадастровые работы для описания конкретных параметров сервитута выполнены и стороны спора согласны с их результатами, отраженными в межевом плане обслуживающего земельного участка, суд принимает решение в соответствии с результатами таких кадастровых работ.

При наличии разногласий сторон относительно конкретных пространственных характеристик сервитута, суд должен разрешить данный спор и установить границы сервитута, исходя из результатов кадастровых работ, которые проводятся в рамках дела (ст. 82 АПК РФ).

То есть Президиум ВАС РФ обязал суды индивидуализировать объект сервитута таким образом, чтобы сведения о нем можно было отразить в данных ЕГРП и ГКН как обременение земельного участка.*

Полагаем, что указанное Постановление Президиума ВАС РФ позволит преодолеть имевшиеся в правоприменительной практике проблемы, связанные с отсутствием детального правового регулирования частных сервитутов на земельные участки.

Необходимо отметить, что в проекте изменений в ГК РФ (законопроект № 47538−6) сервитутам как виду ограниченных вещных прав уделяется большое внимание. В частности, в нем сформулирован ряд новых принципов:

  • принцип экономичности сервитута;

  • принцип поглощения сервитутов (однородные сервитуты должны осуществляться одним и тем же способом),

  • принцип старшинства сервитутов (младший сервитут не должен затруднять старший) и т. д.

Также в законопроекте предусмотрена детальная классификация сервитутов. К видам сервитутов отнесены:

  • сервитут перемещения (прохода, прогона, проезда);

  • строительные сервитуты (сервитут опоры, сервитут стройки для размещения материалов, устройств);

  • сервитут мелиорации (для отвода воды);

  • горный сервитут (для добычи полезных ископаемых);

  • коммунальный сервитут (для эксплуатации линейных объектов).

Важно отметить, что проект изменений в ГК РФ предлагает существенно реформировать институт сервитута на земельный участок. Так, предлагается закрепить право установления сервитута между собственниками господствующей и служащей вещи. В то же время установления сервитута вправе требовать также обладатели вещных прав, имеющие правомочия пользования и владения служащей и (или) господствующей вещью (п. 6 ст. 301 Проекта).

Обращает на себя внимание, что в отличие от действующей редакции Гражданского кодекса РФ (п. 1 ст. 274 ГК РФ), предлагаемый проект изменений в ГК РФ содержит закрытый перечень видов сервитутов, запрещая создание новых сервитутов (п. 5 ст. 301 и § 2 гл. 20.2).

В соглашении или судебном решении, предусматривающем установление сервитута, должны быть указаны следующие условия: а) вид сервитута; б) условия его осуществления (место в границах служащей вещи и время, периодичность); в) размер платы за сервитут.

Особо оговаривается, что соглашение о сервитуте должно быть составлено в форме единого документа, подписанного сторонами. Несоблюдение данного требования влечет недействительность договора об установлении сервитута (п. 5 ст. 301.1 Проекта).

С учетом изложенного, есть все основания полагать, что правовые позиции Президиума ВАС РФ, а также детальное правовое регулирование сервитутов в проекте изменений в ГК РФ повлияют на активизацию процесса вовлечения в гражданский оборот данного ограниченного вещного права, более широкое его использование в предпринимательской деятельности».



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

Опрос

Вы когда-нибудь меняли предмет или основание иска?

  • Да, все прошло хорошо 30.3%
  • Нет, никогда 30.3%
  • Да, но были сложности 39.39%
Другие опросы

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.