Закончился договор аренды с муниципалитетом

184

Вопрос

В ноябре 2014 у нашей компании закончился договор аренды с муниципалитетом (государственная неразграниченная собственность) В срок, указанные в договоре (90 дней до даты истечения срока договора), мы, со своей стороны, уведомили администрацию о своих намерениях воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок. Прошло больше 4 месяцев, а ответа от администрации не последовало. В устной форме администрация объясняет, что участок снова необходимо выставлять на торги, а для этого необходимо произвести рыночную оценку арендной платы, за которую участок будет выставлен, а у них на это пока нет денежных средств и времени. Более того, администрация обвиняет компанию в незаконном использовании земельного участка после истечения срока договора аренды? Распространяется ли норма п. 2 ст. 621 ГК о том, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок на аренду публичной собственности? И есть ли какие-либо сроки, в которые администрация должна ответить на наше письмо о намерении продолжить договорные отношения?

Ответ

Если до истечения срока аренды публичного имущества арендодатель не уведомил арендатора о решении не сдавать имущество в аренду после окончания срока действия договора, арендатор, надлежащим образом исполнивший обязанности, вправе продолжать пользоваться имуществом и договор считается возобновленным на прежних условиях до заключения договора на новый срок (п. 4.2 Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73).

В силу п. 2 ст. 621 ГК РФ договор считается возобновленным на прежних условиях на неопределенной срок, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя.

Спор о сроке аренды и размере арендной платы, возникший при заключении договора аренды публичного имущества на новый срок без проведения торгов, по требованию любой из сторон может быть передан в суд, который устанавливает размер арендной платы на основании данных, определенных оценщиком на момент истечения срока предыдущего договора (п. 4.3 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73).

Если арендатору публичного имущества, надлежащим образом исполнявшему обязанности, отказано в заключении договора на новый срок, в том числе в связи с принятием решения об ином порядке распоряжения имуществом, он вправе требовать перевода на себя прав и обязанностей по договору аренды, который заключен арендодателем с другим лицом в течение года со дня окончания срока действия договора с указанным арендатором (п. 4.4 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73).

Арендатор публичного имущества вправе требовать понуждения арендодателя к заключению договора на новый срок, если договор с другим лицом не заключен, но арендодатель отказал арендатору при отсутствии оснований, указанных в Федеральном законе от 26.07.2006 № 135-ФЗ (п. 4.5 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73).

Общий срок на рассмотрение обращений и подготовку ответа органами муниципальной власти составляет 30 дней. Также согласно судебной практике ответ должен быть подготовлен в срок установленный договором или в разумной срок, в рассматриваемом случае разумным будет считаться уведомление направленное арендатору до истечения срока действия договора аренды (Постановление ФАС ПВО от 21.09.2009 № А12−5373/2009).

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73

«4.1. Применяя части 9-11 статьи 17.1 Закона о конкуренции, судам надлежит учитывать следующее.

В силу части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции по истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного в порядке, предусмотренном частями 1или 3 данной статьи, заключение договора с прежним арендатором на новый срок без проведения торгов возможно, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации*.

Если законодательством Российской Федерации установлен максимальный срок, на который может быть заключен договор аренды, он исчисляется с даты заключения (статья 433 ГК РФ) договора аренды с этим арендатором (или его правопредшественником) на торгах. Поскольку по истечении такого срока проведение торгов для заключения нового договора аренды является обязательным, судам следует руководствоваться разъяснениями, содержащимися в пунктах 1-4 настоящего постановления.

(Пункт дополнительно включен постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 января 2013 года № 13)

4.2. Для заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов стороны должны достичь соглашения о новых условиях договора о сроке и арендной плате с соблюдением положений части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции. По смыслу части 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции, если до истечения срока аренды арендодатель не уведомил арендатора о принятии им в установленном порядке решения, предусматривающего, что арендуемое имущество не будет передаваться в аренду по истечении срока договора, при отсутствии иных возражений с его стороны арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, вправе продолжать пользоваться арендованным имуществом. В этом случае договор аренды в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ считается возобновленным на прежних условиях вплоть до заключения договора аренды на новый срок. Однако при этом условие договора аренды, заключенного на новый срок в соответствии с частью 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции без проведения торгов, об арендной плате (пункт 1 части 9 данной статьи) подлежит применению к отношениям сторон, существовавшим с момента истечения срока первоначального договора аренды и до момента заключения договора аренды на новый срок*.

(Пункт дополнительно включен постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 января 2013 года № 13)

4.3. Если при заключении договора аренды на новый срок между сторонами возникнут разногласия относительно условий, указанных в пунктах 1 и 2 части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции, преддоговорный спор по требованию любой из сторон может быть передан на рассмотрение суда (статья 446 ГК РФ). Условие об арендной плате устанавливается судом на основании данных о размере такой платы, определенных оценщиком (пункт 1 части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции) на момент истечения срока предыдущего договора аренды*.

(Пункт дополнительно включен постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 января 2013 года № 13)

4.4. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора аренды на новый срок, в том числе по основанию, предусмотренному пунктом 1 части 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности по договору аренды (пункт 2 части 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции), вправе в соответствии с пунктом 1 статьи 621 ГК РФ потребовать перевода на себя прав и обязанностей по договору аренды, заключенному с другим лицом*.

(Пункт дополнительно включен постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 января 2013 года № 13)

4.5. В случае, когда договор аренды с другим лицом не заключен, но арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок при отсутствии оснований, указанных в части 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции, арендатор вправе в соответствии с пунктом 4 статьи 445 ГК РФ обратиться в суд с требованием о понуждении арендодателя заключить договор аренды на новый срок. При этом арендатор не вправе требовать изменения прежних условий договора, за исключением указанных в пунктах 1 и 2 части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции*.

(Пункт дополнительно включен постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 января 2013 года № 13)».



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

Опрос

Вы когда-нибудь меняли предмет или основание иска?

  • Да, все прошло хорошо 30.3%
  • Нет, никогда 30.3%
  • Да, но были сложности 39.39%
Другие опросы

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.