Приобретена в собственность квартира в доме

150

Вопрос

Приобретена в собственность квартира в доме, отнесенном законами С. Петербурга к «объектам, представляющим историческую, научную, художественную или иную культурную ценность» (Приказ № 15 от 20.02.2001).Вопросы:Чем КРОМЕ уже изученного и недостаточно регулирующего вопрос Закона Санкт-Петербурга от 12 июля 2007 г. N 333−64 регулируются Права и Обязанности собственника такой квартиры: В частности текущего и капитального ремонта: чего нельзя делать с такой квартирой, что можно делать, что можно делать только с согласия контролирующих органов и каких? что обязан делать собственник. Просьба снабдить ссылками на нормативно-правовые акты, регулирующие такие права и обязанности собственника.

Ответ

Собственнику объекта также необходимо учитывать, что на объекты, отнесенные к объектам культурного наследия распространяются нормы ФЗ от 25 июня 2002 г. № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации».

По общему правилу собственник объекта культурного наследия несет бремя его содержания. Это закрепляется в документе, который собственник такого объекта подписывает с органом охраны объектов культурного наследия, — охранном обязательстве.

Собственнику объекта культурного наследия необходимо знать, что такое охранное обязательство и что оно должно содержать и в каких случаях собственник не обязан его подписывать. Следует отметить, что если собственник владеет помещениями в здании, которое является ОКН, то понудить его вправе к заключению охранного обязательства можно только на эти помещения, но не на весь ОКН.

Собственник не может производить никаких пристроек к используемому памятнику истории и культуры и переделок памятника как снаружи, так и внутри его, или вести каких-либо земляных работ на территории памятника без специального письменного разрешения.

Любые работы в отношении объекта культурного наследия совершаются только с письменного разрешения органа по охране объектов культурного наследия и на основании документации, согласованной с ним. Даже если собственник решит установить перегородку в объекте культурного наследия без разрешения такого органа, его могут обязать ее демонтировать и произвести работы по восстановлению отделки в местах демонтажа.

В случае если орган охраны ОКН обнаружит самовольные пристройки или переделки, искажающие первоначальный вид памятника, его территории и зон охраны, то собственник обязан немедленно их устранить за свой счет в срок, который определит ему орган охраны ОКН в соответствующем предписании (более подробно, см. Как собственнику объекта культурного наследия соблюдать бремя его содержания).

Дополнительно Вы можете ознакомится:

Как собственнику объекта культурного наследия соблюдать бремя его содержания;

Что нужно знать собственнику объекта культурного наследия о его охранном обязательстве;

Что необходимо знать заказчику о зонах охраны объектов культурного наследия;

Что необходимо знать подрядчику о зонах охраны объектов культурного наследия;

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

Как собственнику объекта культурного наследия соблюдать бремя его содержания

<…>

«Собственник объекта культурного наследия (как внесенного в Единый государственный реестр объектов культурногонаследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, так и выявленного объекта) несет бремя его содержания с учетом требований Федерального закона от 25 июня 2002 г. № 73-ФЗ „Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации“ (далее — Закон об ОКН).

Объекты культурного наследия представляют собой уникальную ценность для всего многонационального народа России и являются неотъемлемой частью всемирного культурного наследия. Бремя собственника по содержанию принадлежащего ему объекта культурного наследия — это комплекс его обязанностей, обусловленный особым статусом такого объекта, который предполагает не только бережное к нему отношение, но и проведение определенных работ по его сохранению, ограничения по его использованию, принятие мер для недопущения причинения ему вреда и т. д. Бремя собственника закрепляется в документе, который он обязан подписать с органом охраны объектов культурного наследия, — охранном обязательстве.

В данной рекомендации будут рассмотрены основные обязанности собственника объекта культурного наследия (далее — ОКН) по его содержанию, на которые собственнику стоит обратить особое внимание.

Можно выделить основные обязанности собственника ОКН, которые, как правило, закрепляются в охранном обязательстве и которые чаще всего становятся причиной споров:

— обязанность по содержанию памятника;

— обязанность не производить самостоятельные изменения в ОКН;

— обязанность немедленно устранить за свой счет любые несогласованные изменения в ОКН.*

Собственник обязан содержать ОКН (и все связанное с ним имущество) в надлежащем состоянии и проводить работы по его сохранению

Эта обязанность означает, что собственник ОКН должен обеспечить его содержание в надлежащем санитарном, противопожарном, техническом и ином порядке. Кроме того, она подразумевает обязанность проводить в целях сохранения ОКН работы по его сохранению (ремонтно-реставрационные, консервационные и иные).

Перечень таких работ указывается в акте технического состояния, который прилагается к охранному обязательствусобственника.

167.3238 (11,17)

Внимание! Если собственник не соблюдает обязанность по надлежащему содержанию ОКН, то рискует, что орган охраны выдаст соответствующее предписание, которое будет сложно оспорить. Например, нарушением будет, если собственник после пожара в ОКН не произвел необходимых для его восстановления противоаварийных работ

В таком случае собственник должен обратиться в орган охраны ОКН за получением задания и разрешения на разработку проектной документации, а также провести иные мероприятия по сохранению ОКН.

Если этого не сделать, то предписание органа охраны ОКН о проведении противоаварийных работ будет довольно сложно оспорить.

Пример из практики: суд отказался признать недействительным предписание Департамента культуры о проведении противоаварийных работ в доме, сославшись на охранное обязательство, согласно которому Департамент недвижимости, которому принадлежал данный дом, обязан был содержать его в надлежащем состоянии

Кроме того, собственник может понести и иную ответственность.

167.3239 (11,17)

Внимание! Собственник, которому принадлежит только доля в ОКН, несет расходы на содержание общего имущества в пределах своей доли. Если один собственник отремонтирует за свой счет общее имущество, то есть риск, что другой собственник не захочет в добровольном порядке возмещать расходы

Собственник помещения в ОКН (здании) должен помнить, что расходы на содержание общего имущества он несет в пределах доли принадлежащего ему имущества. Если он произведет затраты в том числе и за другого собственника помещений в здании-памятнике, то он сможет взыскать с такого собственника затраченные средства на ремонт общего имущества в пределах его доли.

Иначе говоря, в таком случае собственник сможет взыскать затраты, но для этого придется обращаться в суд. Причем не любые расходы можно будет возместить. Например, расходы на подсветку фасада здания нельзя отнести к расходам по общему имуществу собственников.

Пример из практики: суд удовлетворил требование одного собственника ОКН, предъявленное к другому владельцу, о взыскании произведенных затрат на ремонтно-восстановительные работы, поскольку данные работы касались их общего имущества. При этом суд отказал во взыскании расходов, понесенных за произведенные работы по подсветке здания: поскольку наружная подсветка фасада не несет функций обслуживания помещений, она не может быть отнесена к общему имуществу

131.77404 (11,17)

Один крупный собственник владеет большей частью многоквартирного дома — ОКН (остальные собственники — граждане). Можно ли такого собственника (например, администрацию города) обязать провести работы по реконструкции здания

Нет, нельзя, поскольку расходы на содержание общего имущества в многоквартирном доме несут все собственники помещений в нем. Собственник помещения обязан участвовать в этих расходах только соразмерно своей доле в праве общей собственности (ч. 1 ст. 158 Жилищного кодекса РФ).

Пример из практики: суд отказал прокурору в иске к администрации города как собственнику нескольких помещений в многоквартирном доме об обязании ее провести работы по реконструкции данного дома. Суд установил, что обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома несут все собственники помещений в пределах своей доли имущества

Аналогичный пример: кассационное определение Астраханского областного суда от 12 января 2011 г. по делу № 33−34/2011.

Собственнику ОКН необходимо знать о том, что предписание надзорного органа (например, органа пожарного надзора) о выполнении работ (например, для соблюдения требований пожарной безопасности) может быть неправомерным, если такой орган выдал его собственнику без согласования с органом охраны ОКН. Дело в том, что, например, установка пожарного оборудования может повредить памятнику, а значит, предписание о выполнении таких работ должно быть вынесено с учетом согласования такого органа.

Пример из практики: суд удовлетворил заявление учреждения об отмене предписания МЧС о проведении на объекте культурного наследия работ, направленных на обеспечение соблюдения требований пожарной безопасности. Суд указал, что МЧС выдал такое предписание без согласования с органом охраны объектов культурного наследия и не установил, может ли собственник выполнить предписание на объекте культурного наследия

Однако если такое предписание не содержит указания на способы и методы проведения работ (например, по установке пожарного оборудования), то суд может посчитать, что орган (например, пожарного надзора) предоставил собственнику возможность самому их выбрать (обратившись в орган охраны ОКН). Такое предписание будет признано правомерным. Имеет значение и то обстоятельство, если предписание не устанавливает обязанности изменить внешний облик ОКН и его конструктивные элементы.

Пример из практики: суд отказал обществу в удовлетворении заявления о признании недействительным положений предписания МЧС, посчитав, что проведение работ по устранению нарушений пожарной безопасности было возможно без согласования их с органом охраны объектовкультурного наследия

Решение органа охраны объектов культурного наследия о запрете проведения работ может послужить основанием для признания недействительным предписания другого органа о проведении определенных видов работ, например, предписания МЧС России (постановление ФАС Северо-Западного округа от 28 января 2013 г. по делу № А56−2519/2012).

Если при проведении работ с ОКН произошло саморазрушение, орган охраны ОКН может понудить собственника только возместить стоимость восстановительных работ, при этом законом не предусмотрена обязанность собственника восстановить объект (п. 2 ст. 61 Закона об ОКН). Собственнику ОКН стоит обратить внимание, действовал ли орган, вынесший предписание, в рамках своей компетенции. Если нет, то такое предписание необходимо оспорить.

Пример из практики: суд признал недействительным предписание управления по охране, реставрации и эксплуатации историко-культурных ценностей (наследия) Краснодарского края, поскольку оно было принято с превышением пределов компетенции управления, без учета положений законодательства обобъектах культурного наследия РФ, расположенных на территории Краснодарского края

167.3240 (11,17)

Внимание! Владелец ОКН, который является наймодателем по договору социального найма, должен иметь в виду, что наниматель вправе требовать от него своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения и надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме

Такое правило закреплено в пункте 5 части 1 статьи 67 Жилищного кодекса Р. Ф. Однако суд не имеет права понудить его к выполнению конкретных видов работ на объекте культурного наследия, поскольку такие работы определяются в задании на их проведение (п. 1 ст. 45 Закона об ОКН).

Пример из практики: суд возложил на собственника обязанность по проведению капитального ремонта жилого дома, являющегося памятником истории и культуры. Однако без указания конкретных видов работ, поскольку такие работы определяются в специальном документе — задании на их проведение

Собственник не может самостоятельно (без разрешения) производить изменения в ОКН

Собственник не может производить никаких пристроек к используемому памятнику истории и культуры и переделок памятника как снаружи, так и внутри его, или вести каких-либо земляных работ на территории памятника без специального письменного разрешения.

Любые работы в отношении объекта культурного наследия совершаются только с письменного разрешения органа по охране объектов культурного наследия и на основании документации, согласованной с ним. Даже если собственник решит установить перегородку в объекте культурного наследия без разрешения такого органа, его могут обязать ее демонтировать и произвести работы по восстановлению отделки в местах демонтажа.

Пример из практики: собственник установил перегородку в ОКН без получения разрешения органа по охране объектов культурного наследия. По этой причине суд удовлетворил требование госоргана о демонтаже перегородки, освобождении помещения и обязании произвести работы по восстановлению отделки в местах демонтажа

Собственник обязан немедленно устранить за свой счет обнаруженные госорганом самовольные постройки или переделки

В случае если орган охраны ОКН обнаружит самовольные пристройки или переделки, искажающие первоначальный вид памятника, его территории и зон охраны, то собственник обязан немедленно их устранить за свой счет в срок, который определит ему орган охраны ОКН в соответствующем предписании.

Собственнику следует иметь в виду, что не всегда требования органа охраны ОКН о сносе самовольной пристройки бывают правомерными. Например, если была допущена ошибка в документах, фиксирующих параметры здания».



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

Опрос

Вы когда-нибудь меняли предмет или основание иска?

  • Да, все прошло хорошо 30.3%
  • Нет, никогда 30.3%
  • Да, но были сложности 39.39%
Другие опросы

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль