При выделении ООО к правоприемнику перешел договор аренды помещения

1265

Вопрос

При выделении ООО к правоприемнику перешел договор аренды помещения. Нужно ли его перерегистрировать или достаточно передаточного акта и дополнительного соглашения о смене стороны по договору?

Ответ

при реорганизации арендодателя — юридического лица положения ст. 617 ГК РФ о сохранении договора аренды в силе при изменении сторон применяются, если арендуемое имущество передано правопреемнику в соответствии со ст.58 ГК РФ, регулирующей правопреемство при реорганизации юридических лиц. В этом случае заключение дополнительного соглашения является необязательным. Однако, если стороны все же желают внести изменения в договор путем заключения дополнительного соглашения, оно подлежит государственной регистрации на основании п. 1 ст.452 ГК РФ.

В случае если в соответствии с разделительным балансом к вновь образованному в результате реорганизации юридическому лицу переходят права и обязанности арендатора (ч.4 ст.58 ГК РФ) по договору аренды, смена арендатора должна быть отражена в ЕГРП.

В указанном случае, необходимо внести изменения в запись ЕГРП о таком недвижимом имуществе, в части лица, в пользу которого зарегистрировано обременение в виде аренды, для чего в Росреестр необходимо представить подтверждающие правопреемство документы и соответствующее заявление. Заключение дополнительного соглашения при этом не является обязательным, однако, в случае его заключения, оно также должно быть зарегистрировано (ч.1 ст.452 ГК РФ).

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

1.Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть 2

«Статья 617. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон

1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.*

2. В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.

Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.»

2.Приказ Минэкономразвития России от 23.12.2013765 «Об утверждении правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, состава номера регистрации, порядка присвоения при проведении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним объектам недвижимого имущества условных номеров, которым в установленном законодательством Российской Федерации порядке не присвоен кадастровый номер, форм свидетельства о государственной регистрации права и специальной регистрационной надписи на документах, требований к заполнению свидетельства о государственной регистрации прав и специальной регистрационной надписи, а также требований к формату специальной регистрационной надписи в электронной форме»

«II. Общие правила ведения Единого государственного реестра прав

17. О правообладателе, лице, права которого ограничиваются (обременяются), лице, в пользу которого права ограничиваются (обременяются), стороне сделки в записях Единого государственного реестра прав указываются:

в отношении российского юридического лица, в том числе международной организации, созданной на территории Российской Федерации, органа государственной власти, иного государственного органа, органа местного самоуправления — полное наименование, идентификационный номер налогоплательщика, основной государственный регистрационный номер;"*

3.Постановление ФАС МО от 14.10.2009А40−80298/08−6-620

«Как установили суд обеих инстанций, по истечении срока действия договора ответчик продолжал пользоваться арендованным имуществом, потому в силу части 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считался заключенным (возобновленным) на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В то же время, в соответствии с Распоряжением Правительства Р. Ф. от 10.03.2007 № 272-р ГУП «ОЗ «ВНИФТРИ» было реорганизовано путем присоединения к ФГУП «ВНИИФТРИ» (запись в ЕГРЮЛ о прекращении деятельности ГУП «ОЗ «ВНИФТРИ» от 08.10.2008 № 2075044034250).

По Акту приема-передачи здания (сооружения) от 31.08.2007 г. здание УПК было передано истцу.

Согласно пункту 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В соответствии с Федеральным законом от 26 апреля 2007 года № 63-ФЗ «О внесении изменений «О внесении изменений в Бюджетный кодекс Российской Федерации в части регулирования бюджетного процесса и приведении в соответствии с бюджетным законодательством Российской Федерации отдельных законодательных актов Российской Федерации» с 01 января 2008 года арендная плата за передачу в возмездное пользование имущества государственных и муниципальных унитарных предприятий была исключена из перечня доходов бюджетов от использования имущества, находящегося в государственной и муниципальной собственности.

Таким образом, получателем арендной платы по вышеуказанному договору с 01 января 2008 года является истец.

Вместе с тем, суды обеих инстанций также установили, что письмом от 29.04.2008 г. № 01−14/2033 ответчик был уведомлен о состоявшейся реорганизации ГУП «ОЗ «ВНИФТРИ» и замены получателя арендных платежей на ФГУП «ВНИИФТРИ».

Доводам кассационной жалобы со ссылкой на нормы статей 382, 385 Гражданского кодекса Российской Федерации о том, что ответчик не обязан был оплачивать истцу арендные платежи, поскольку ему как арендатору не было предоставлено доказательств замены ГУП «ОЗ «ВНИИФТРИ» на ФГУП «ВНИИФТРИ» была дана надлежащая оценка апелляционным судом и обоснованно эти доводы были отклонены как несостоятельные.

Право хозяйственного ведения на сданный в аренду объект возникло у истца в порядка универсального правопреемства, в результате реорганизации в форме присоединения, с момента фактической передачи ему этого здания (ст. 58, п. 1 ст. 129, п. 1 ст. 299 ГК РФ), о чем ответчик был письменно уведомлен, с подробным изложением обстоятельств реорганизации, и в случае сомнения арендатор в целях надлежащего исполнения своих обязательств по договору аренды, вправе был затребовать у истца необходимые документы.»

4.Постановление ФАС ДВО от 22.07.2013А51−17022/2012

«Исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды установили, что ввиду реорганизации арендатора в форме выделения, заводу по передаточному акту от 03.08.2009 были переданы права и обязанности по спорному договору аренды.

При этом судами учтено, что со ссылкой на произведенную реорганизацию ООО «РК Посейдон» в форме выделения завода с передачей ему всего комплекса зданий и сооружений судоремонтного завода по адресу: г. Находка, п. Ливадия, ул. Набережная, 32, между ответчиком и управлением Росимущества 03.08.2009 подписано дополнительное соглашение № 88, в котором завод фактически принял на себя права и обязанности арендатора по договору аренды от 01.01.2005 № 123/05.

Несмотря на отсутствие государственной регистрации названного дополнительного соглашения, апелляционный суд, руководствуясь пунктом 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 № 13), пришел к правильному выводу о том, что соглашение от 03.08.2009 связало контрагентов обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон.»

Недвижимость: что изменилось после 1 января 2017 года

Не пропустите 14 апреля большую онлайн-конференцию для юристов. Неподражаемый Роман Бевзенко обсудит с практикующими юристами и представителями Росреестра и МФЦ «Мои документы» проблемы нового закона о регистрации недвижимости.

Это бесплатно



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.