Предприятием заключен договор аренды земельного участка

153

Вопрос

Прошу не размещать вопрос и ответ в доступе для других лиц. В сентябре 2004 года предприятием был заключен договор аренды земельного участка общей площадью 200000 кв.м., в том числе 170000 кв.м. из земель водного фонда и 30000 кв.м. из земель особо охраняемых территорий в целях организации отдыха граждан (предоставление в аренду домиков отдыха с парными). Участок представляет собой пруд-копань, окруженный береговой полосой. В кадастровом плане стояли две категории земель — земли особо охраняемых территорий и земли водного фонда. Ежегодный расчет арендной платы складывался из оплаты за две категории земель, соответственно площади. В 2015 году Арендодатель выставил счет на оплату, полностью отнеся весь участок к землям особо охраняемых территорий, при этом ссылаясь на выписку из кадастровой палаты, где весь участок отнесен к землям особо охраняемых территорий. В кадастровой палате пояснили, что в соответствии с изменившимся законодательством, земельный участок должен иметь только одну категорию земель, поэтому всему участку была присвоена категория земли особо охраняемых территорий. Однако кадастровая палата не смогла предоставить никакого документа, на основании которого данный участок был отнесен полностью к землям особо охраняемых территорий. Учитывая резко возросшую арендную плату рассматривается вариант раздела текущего земельного участка на два 30000 кв.м. (основная часть непокрытой водой земли) и 170000 кв.м.(земли под водой с небольшой береговой полосой). С оставлением участку в 30000 кв.м. категории — земли особо охраняемых территорий, и с изменением категории на «земли сельскохозяйственного назначения» участку площадью 170000 кв.м.Вопрос возможно ли это при сохранении действующего договора аренды, или, если потребуется его расторжение, с получением преимущественных прав на заключение новых договоров аренды на эти участки? На какие этапы эту работу лучше разбить?

Ответ

Вариант раздела арендуемого земельного участка на два самостоятельных участка возможен, поскольку у общества в соответствии с ч.4 ст. 11.8 ЗК РФ возникнет право на внесение соответствующих изменений в ранее заключенный договор аренды земельного участка, то есть общество сохранит право аренды на земельные участки.

Законодательство не содержит запрета на совершение раздела земельного участка, который находится в аренде у арендатора, в т. ч. который получен по результатам проведенного аукциона. В данном случае действуют нормы пункта 4 статьи 11.8 ЗК РФ, в соответствии с которыми в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков.

По смыслу приведенных норм права раздел земельного участка предоставляет арендатору определенные права, в том числе по внесению соответствующих изменений в договора аренды, но не является самостоятельным основанием для прекращения арендных обязательств в отношении этих земельных участков. Аналогичные разъяснения приведены в Постановлении ФАС ЗСО от 25.10.2012А70−2196/2012, Постановлении ФАС СКО от 07.12.2012А53−9110/2012.

При этом, арендодателю и собственнику земельного участка необходимо достичь согласия о разделе земельного участка в порядке ст. 11.4 ЗК РФ, провести соответствующие кадастровые работы. С заявлением об учете изменения земельного участка находящегося в аренде вправе выступить арендатор, на основании п. 3 ст.20 ФЗ от 24.07.2007 № 221-ФЗ. В случае раздела участка необходимо будет внести изменения в договор аренды, т.к. первоначальный объект аренды фактически прекратит существование, т.к. в результате раздела будет образованы новые земельные участки.

См. также: «Может ли арендатор объединить несколько арендуемых земельных участков и получить объединенный участок в аренду, если условия таких договоров аренды одинаковы«;

Особая процедура предоставления в аренду государственного и муниципального имущества;

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

Земельный кодекс РФ

<…>

«Статья 11.8. Возникновение и сохранение прав, обременений (ограничений) на образуемые и измененные земельные участки

Комментарий Боголюбова

1. Возникновение и сохранение права собственности на образуемые или измененные земельные участки осуществляются в соответствии со статьями 11.4−11.7 настоящего Кодекса.5

2. У лица, которому предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения или праве безвозмездного пользования земельный участок, из которого при разделе, объединении или перераспределении образуются земельные участки, возникает соответственно право постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненного наследуемого владения, право безвозмездного пользования на образуемые земельные участки.14

3. В случаях, указанных в пунктах 1 и 2 настоящей статьи, принятие решений о предоставлении образуемых и измененных земельных участков не требуется.

4. В случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).*

5. Сервитуты, установленные в отношении земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, сохраняются в отношении образуемых земельных участков в прежних границах.

6. Не указанные в пунктах 2, 4 и 5 настоящей статьи обременения (ограничения) прав, за исключением обременений (ограничений) прав, возникших на основании договоров, сохраняются в отношении образуемых земельных участков, измененных земельных участков в прежних границах. В случае, если такие обременения (ограничения) прав на земельные участки установлены на основании договоров, применяются установленные пунктом 4 настоящей статьи правила о заключении договоров, об изменении договоров».

Недвижимость: что изменилось после 1 января 2017 года

Не пропустите 14 апреля большую онлайн-конференцию для юристов. Неподражаемый Роман Бевзенко обсудит с практикующими юристами и представителями Росреестра и МФЦ «Мои документы» проблемы нового закона о регистрации недвижимости.

Это бесплатно



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.