У ООО имеется в собственности оформленное надлежащим образом имущество - земельный участок

574

Вопрос

У ООО имеется в собственности оформленное надлежащим образом имущество - земельный участок. Необходимо оформить этот участок в собственность Участникам ООО. Частники - это 2-а физ.лица: Евгений- 40% УК. он же Ген.директор ООО(единоличный исполн.орган) и Андрей-60%УК. он просто участник и даже не числиться в штате фирмы.В Уставе фирмы записано (п.8.3) , что Ген.директор общества без доверенности действует от имени Общества, представляет его интересы и совершает сделки. Нигде в Уставе конкретно не написано что Ген.директор имеет право от своего имени продавать имущество ООО (а в данном случае еще и себе самому получаться)У ООО есть задолженность перед Участниками по:1. Выплате дивидендов.2. По договору займа у Андрея и Евгения Вопрос:Как правильнее и более проще, в плане регистрации в юстиции, оформить в собственность эту землю с ООО на физ.лиц (участников этого ООО: Евгения и Андрея):1. как купля-продажа?2. как выплата дивидендов?3. как погашение задолженности по договорам займа?4. или другой вариант?Просим Вас дать развернутый ответ с пошаговой процедурой оформления сделки.

Ответ

  • Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ

 

Статья 153. Понятие сделки

Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

 

Статья 154. Договоры и односторонние сделки

1. Сделки могут быть двух- или многосторонними (договоры) и односторонними.

2. Односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны.

3. Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

 

Статья 409. Отступное

По соглашению сторон обязательство может быть прекращено предоставлением взамен исполнения отступного (уплатой денег, передачей имущества и т.п.). Размер, сроки и порядок предоставления отступного устанавливаются сторонами.

  • Федеральный закон от 8 февраля 1998 г. № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» (далее — Закон об ООО)

<...>

Статья 40. Единоличный исполнительный орган общества

3. Единоличный исполнительный орган общества:

1) без доверенности действует от имени общества, в том числе представляет его интересы и совершает сделки;

2) выдает доверенности на право представительства от имени общества, в том числе доверенности с правом передоверия;

3) издает приказы о назначении на должности работников общества, об их переводе и увольнении, применяет меры поощрения и налагает дисциплинарные взыскания;

4) осуществляет иные полномочия, не отнесенные настоящим Федеральным законом или уставом общества к компетенции общего собрания участников общества, совета директоров (наблюдательного совета) общества и коллегиального исполнительного органа общества.

 

Статья 45. Заинтересованность в совершении обществом сделки

1. Сделки (в том числе заем, кредит, залог, поручительство), в совершении которых имеется заинтересованность члена совета директоров (наблюдательного совета) общества, лица, осуществляющего функции единоличного исполнительного органа общества, члена коллегиального исполнительного органа общества или заинтересованность участника общества, имеющего совместно с его аффилированными лицами двадцать и более процентов голосов от общего числа голосов участников общества, а также лица, имеющего право давать обществу обязательные для него указания, совершаются обществом в соответствии с положениями настоящей статьи.

6. Положения настоящей статьи не применяются к:

сделкам, в совершении которых заинтересованы все участники общества;

* Так выделена часть материала, которая поможет Вам принять правильное решение.

В данном случае допустимо действовать любым из вариантов, описанных Вами в письме, а именно:

  • земельный участок может быть передан участникам в счет выплаты прибыли ООО (выплаты дивидендов);
  • земельный участок может быть продан обществом (в лице его директора) его участникам по договору купли-продажи;
  • земельный участок может быть передан как отступное в счет погашения обязательств по договору (договорам) займа.

При таком изобилии вариантов, возможно, что наиболее простым и удобным вариантом в данном случае будет передача земельного участка в качестве отступного в счет погашения обязательств по договору займа. Для этого необходимо оформить соглашение об отступном (совершить сделку).

Подробнее о том, как заключить соглашение об отступном см. Как прекратить обязательство выплатой отступного; Что нужно проверить, если контрагент предлагает отступное.

В данном случае такое соглашение будут подписывать:

  • ООО в лице его генерального директора (Евгений) — с одной стороны;
  • участники (Евгений и Андрей) — с другой стороны. В этот момент участники выступают как физические лица, то есть их статус участников ООО юридически не имеет значения.

Подписывая соглашение от имени ООО, Евгений будет действовать как генеральный директор ООО на основании подпункта 1 пункта 3 статьи 40 Закона об ООО и на основании упомянутого Вами пункта 8.3 Устава ООО. В свою очередь, подписывая соглашение с другой стороны, он будет действовать как физическое лицо.

Таким образом, выступая с разных сторон, Евгений будет иметь различный правовой статус.

Сделка с заинтересованностью. Совершаемая сделка (соглашение об отступном) будет для общества сделкой, в совершении которой имеется заинтересованность. Закон требует, чтобы такие сделки были одобрены общим собранием участников ООО. Но в данном случае действует исключение — в сделке заинтересованы все участники (Евгений и Андрей) и она не требует одобрения (п. 6 ст. 45 Закона об ООО).

Обращаем Ваше внимание, что если будет оформлено не трехстороннее соглашение об отступном (между Евгением, Андреем и ООО), а несколько двусторонних соглашений (между ООО и Евгением, а также между ООО и Андреем), то необходимо будет обеспечить одобрение таких сделок, поскольку указанное выше исключение (п. 6 ст. 45 Закона об ООО) действовать не будет.

Сделка может быть крупной. Сделка может быть для общества крупной, и возможно, для ее совершения потребуется одобрение совета директоров.

Кроме того, нужно проверить, не содержит ли устав общества специальных положений, которые прямо предусматривают особый порядок совершения сделок с недвижимостью, принадлежащей обществу.

Последовательность действий. При заключении соглашения об отступном последовательность действий может быть следующая:

  • проверить, не является ли сделка крупной (возможно, потребуется одобрить эту сделку решением совета директоров или общего собрания участников);
  • проверить, не содержатся ли в уставе особые требования к порядку совершения сделок с недвижимостью, принадлежащей обществу (возможно, придется соблюсти порядок, установленный в уставе);
  • оформить и подписать трехстороннее соглашение об отступном;
  • подготовить и подать в регистрирующий орган необходимые документы.

Об особенностях совершения перечисленных действий также см. рекомендации:

  • Как оформить приобретение земельного участка;
  • Как оформить продажу земельного участка, находящегося в частной собственности;
  • На что покупателю обратить внимание при заключении договора купли-продажи недвижимости;
  • На что продавцу обратить внимание при заключении договора купли-продажи недвижимости;
  • Что нужно сделать покупателю недвижимости, чтобы зарегистрировать переход права собственности;
  • Что нужно сделать продавцу недвижимости, чтобы зарегистрировать переход права собственности.

Кроме того, нужно учитывать, что если эта сделка приведет общество к неплатежеспособности (к банкротству), то вероятнее всего у общества и участников вскоре возникнут споры с кредиторами общества.

Вариант передачи земельного участка в счет выплаты участникам дивидендов (прибыли ООО) тоже возможен в данном случае. Однако при этом нужно учитывать ограничения, установленные в статье 29 Закона об ООО. Кроме того, особые требования могут быть установлены в уставе. Например, устав может содержать положение о том, что выплачивать прибыль допускается только деньгами. В таком случае, чтобы распределить прибыль имуществом предварительно придется вносить изменения в устав.

Общие правила выплаты прибыли участникам описаны в статье 28 Закона об ООО.

Переоформлять земельный участок на участников на основании договора купли-продажи, полагаем, нецелесообразно, поскольку имеется возможность заключить соглашение об отступном и не создавать себе дополнительных обязательств.

Налоговые последствия. Особо стоит отметить, что выбирая способ переоформления земельного участка на участников, обязательно нужно заранее просчитать, какие налоговые последствия повлечет это действие для ООО. При этом нельзя забывать о положениях пункта 3 статьи 40 НК РФ.

Общая собственность.Переоформляя земельный участок в собственность двух участников, нужно помнить, что в результате будет оформлена общая собственность участников со всеми вытекающими отсюда ограничениями (гл. 16 ГК РФ).

Таким образом, для переоформления земельного участка достаточно заключить одно трехстороннее соглашение об отступном, при условии что:

  • для общества сделка не является крупной;
  • устав не предусматривает особые требования для совершения сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего обществу.

На основании указанного соглашения производится регистрация перехода права собственности.

14.09.2012 г.

С уважением,

ведущий эксперт «Системы Юрист» Владислав Кузнецов

 

Недвижимость: что изменилось после 1 января 2017 года

Не пропустите 14 апреля большую онлайн-конференцию для юристов. Неподражаемый Роман Бевзенко обсудит с практикующими юристами и представителями Росреестра и МФЦ «Мои документы» проблемы нового закона о регистрации недвижимости.

Это бесплатно



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.