Договор мены части здания

78

Вопрос

Часть дома и часть земельного участка принадлежат одному собственнику. При продаже данных объектов как соотносятся нормы п. 4 ст.35 ЗК РФ (одновременное отчуждение части здания и доли зем. участка) и ст. 250 ГК РФ (преимущественное право приобретения при продаже доли)? Возможно ли в данной ситуации оформить договор мены части здания (покупатель и продавец договорились о мене части дома на квартиру) и дарение? Доли земельного участка (покупатель и продавец — физические лица)?

Ответ

Если часть здания выделена в натуре и на неё зарегистрировано право собственности, то право общей долевой собственности на здание отсутствует, следовательно правила преимущественной покупки при отчуждении части здания и доли в праве на земельный участок, установленные ст.250 ГК РФ не применяются.

Согласно п. п. 1, 2 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

Сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными (п. 11 постановления № 11).

Это правило не применяется, только если:

отчуждается часть здания, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

отчуждается здание, находящееся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 Земельного кодекса РФ;

отчуждается сооружение, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута.

Между тем, если предметом купли-продажи будет выступать непосредственно часть здания, то у долевого собственника участка не возникнет преимущественное право покупки части здания, поскольку основной предмет купли-продажи — часть здания не является долевой собственностью, а переход доли в праве на земельный участок осуществляется в силу требований закона.

Аналогичный спор был рассмотрен в Постановлении ФАС ДВО от 25.07.2013 № А73−15155/2012, Постановлении 8 ААС от 22.01.2015А70−9453/2014.

Между тем, основания, препятствующих заключению договора мены в отношении части здания и договора дарения доли в праве на участок не выявлены.

Дополнительно Вы можете ознакомиться:

Как урегулировать вопрос о правах на земельный участок при приобретении здания (сооружения);

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

Постановление ФАС ДВО от 25.07.2013 № А73−15155/2012

<…>

«Судами было выяснено, что ООО „Вэйгуан“ продало по договору купли-продажи от 06.09.2012 1/30 доли в праве общей собственности на земельный участок из земель населенных пунктов площадью 12070,2 кв. м, расположенный по адресу: г. Хабаровск, ул. Менделеева, , кадастровый номер 27:23:0051029:65 вместе с находящимся на данном участке объектом недвижимости — нежилым зданием мастерских, литер З, общей площадью 275,9 кв.м.

В соответствии со статьей 273 ГК РФ при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

Согласно пункту 1 статьи 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом (пункт 2 статьи 552 ГК РФ).

Данная позиция также отражена в пункте 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 „О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства“. Пленум отмечает, что согласно пункту 4 статьи 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.

Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

С учетом изложенного, проанализировав и оценив по правилам статей 65, 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, суды обеих инстанций пришли к обоснованному выводу, что доля земельного участка отчуждалась по договору от 06.09.2012 не как самостоятельный объект права, а в совокупности с объектом недвижимости, преимущественного права покупки которого у истца не имелось.

При таких обстоятельствах, суды, не установив наличия у истца права преимущественной покупки доли в общей долевой собственности на спорный земельный участок, правомерно отказали в удовлетворении исковых требований ООО „Энвентиз“ на основании названных выше норм закона и разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации».

11.03.2015

Недвижимость: что изменилось после 1 января 2017 года

Не пропустите 14 апреля большую онлайн-конференцию для юристов. Неподражаемый Роман Бевзенко обсудит с практикующими юристами и представителями Росреестра и МФЦ «Мои документы» проблемы нового закона о регистрации недвижимости.

Это бесплатно



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.