Сделка купли-продажи недвижимости на территории Республики Крым

110

Вопрос

Российская организация планирует заключить с украинской организацией сделку купли-продажи недвижимого имущества, которое расположено на территории Республики Крым. В связи с этим прошу пояснить: 1) Необходимо ли сторонам сделки осуществлять какие-либо специальные отдельные действия (получение подтверждающих документов на территории Украины и т. п.) в связи с тем, что в 2014 году недвижимость «оказалась» на территории другой страны (России)? 2) Какой орган уполномочен осуществлять регистрацию перехода права собственности на недвижимость на основании вышеуказанной сделки? 3) Каким законодательством (общим российским или законодательством Республики Крым) регулируется процесс регистрации прав на недвижимое имущество на территории Республики Крым? 

Ответ

Полагаем на данном этапе при заключении данного договора существуют серьезные риски признания сделки недействительной.

Законодательство как Украины так и РФ в отношении данных сделок требуют обязательной регистрации. Но на данный момент Минюст Украины заблокировал доступ Крыма и Севастополя к Госреестру, в котором производится регистрация сделок с недвижимостью. Положение осложняется еще и тем, что органы Росреестра только формируются и подключаются к единой базе Росреестра.

Таким образом, украинская компания не имеет никакой юридической возможности зарегистрировать свой договор, а возможность регистрации для российской компании зависит от степени готовности территориального отделения Росреестра, расположенного в Крыму.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

Рекомендация. Что нужно сделать продавцу недвижимости, чтобы зарегистрировать переход права собственности

«Добросовестный продавец наряду с покупателем заинтересован в успешной государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества. Например, если расчеты производятся через аккредитив или через депозитарную ячейку, продавец сможет получить денежные средства только после того, как предъявит банку заранее прописанные документы, подтверждающие, что регистрация осуществлена.

Один из главных острых моментов в ходе всей сделки купли-продажи объекта недвижимости — процедура государственной регистрации. Регистрации подлежит только переход права собственности, но не сам договор (п. 1 ст. 551 ГК РФ).

Вопросы о государственной регистрации обычно оговариваются сторонами до подписания договора и передачи имущества. При этом договор может предусматривать ответственность продавца за затягивание регистрации. Чтобы избежать штрафных санкций, после подписания договора юристу необходимо выполнить все обязанности по регистрации, которые договор возлагает на продавца, и проследить за тем, чтобы покупателю были переданы все необходимые документы.

Общие положения о регистрации прав

В случаях когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у покупателя возникает с момента такой регистрации (абз. 1 п. 2 ст. 223 ГК РФ). Порядок государственной регистрации, основания приостановления или отказа в регистрации устанавливаются в соответствии с Гражданским кодексом РФ и Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ „О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ (далее — Закон о государственной регистрации). Об этом сказано в пункте 6 статьи 131 Гражданского кодекса РФ.* Кроме того, в ряде случаев право собственности на недвижимость возникает независимо от государственной регистрации (например, при реорганизации юридического лица). Разъяснения, касающиеся таких случаев, приведены в пункте 11постановления от 29 апреля 2010 г. Пленума Верховного суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 „О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав“ (далее — постановление № 10/22).

Государственную регистрацию купли-продажи объекта недвижимости производит Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии в лице своих территориальных органов (далее — Росреестр). Наофициальном сайте Росреестра можно найти адреса, телефоны, сайты территориальных органов, осуществляющих государственную регистрацию».

06.03.2015

Недвижимость: что изменилось после 1 января 2017 года

Не пропустите 14 апреля большую онлайн-конференцию для юристов. Неподражаемый Роман Бевзенко обсудит с практикующими юристами и представителями Росреестра и МФЦ «Мои документы» проблемы нового закона о регистрации недвижимости.

Это бесплатно



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.