Пролонгация договора аренды

112

Вопрос

Государственное автономное образовательное учреждение - Арендодатель (имущество на праве оперативного управления) заключило договор аренды с ООО (тоже образовательным учреждением) в 2007 г. (срок аренды — 11 мес., закончился в 2008 г.). Дополнительных соглашений о пролонгации договора не заключалось, но так как арендатор пользуется имуществом после истечения срока договора, договор считается действующим и возобновленным на основании (п. 2 ст. 621 ГК РФ). В арендную плату по данному договору не включаются коммунальные платежи, они оплачиваются на основании отдельного договора о возмещении затрат. Договор о возмещении затрат тоже не пролонгировался, как и договор аренды, но стороны взаимодействуют по данному договору. Надо ли в данном случае заключать сторонам соглашение о пролонгации или он считается действующим на основании п. 3 ст. 425 ГК?

Ответ

Вы можете не заключать соглашение о пролонгации, если в договоре не было предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.

Договор будет считаться действующим в силу существующей в гражданском праве презумпции, что окончание срока действия договора не влечет прекращения обязательств сторон по договору, если только иное не предусмотрено законом или договором. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства (абз. 2 п. 3 ст. 425 ГК РФ).

Возмещение коммунальных услуг арендатором недвижимости может осуществляться по агентскому договору или по не поименованному в законодательстве, но и не запрещенному им договору.

При этом такое соглашение нельзя квалифицировать как договор поставки коммунальных услуг (электро-, теплоэнергии и другое), поскольку арендодатель не является поставщиком коммунальных услуг (п. 22 информационного письма ВАС РФ от 11.01.2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Анализ судебной практики показывает, что суды рассматривают такие договоры как правомерные (смотрите, например, постановления ФАС ЗСО от 19.01.2010 г.А03−5651/2009, ФАС ВВО от 12.08.2009 г.А29−10563/2008, ФАС МО от 04.09.2007 г.КГ-А40/8796−07).

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

Рекомендация: Какое условие будет применяться, если стороны забыли его согласовать в договоре (диспозитивные нормы Гражданского кодекса)

«Предположим, при заключении договора стороны забыли согласовать одно из его условий. Это может произойти по ряду причин: из-за невнимательности, спешки или отсутствия в организации юриста на момент заключения договора. Возможно, не придя к компромиссу по какому-либо вопросу, стороны сознательно „забыли“ урегулировать свои действия в той или иной ситуации — в надежде на то, что она не возникнет в ходе их отношений. Наконец, иногда договор настолько выгоден для одной из сторон, что она может согласиться на акцепт, особо не вчитываясь в условия.

Если забытое условие относится к числу существенных (например, условие о товаре для договора поставки), возникает риск того, что суд признает договор незаключенным. Но гораздо чаще стороны забывают согласовать одно из тех условий, отсутствие которых не влечет столь серьезных последствий.

Во всех этих случаях договор считается заключенным и сохраняет свою силу для сторон. Проблема лишь в том, что он не содержит правил о том, как поступать в возникшей спорной ситуации. Чтобы решить эту проблему, сторонам необходимо обратиться к тексту Гражданского кодекса Р. Ф. Он предусматривает множество диспозитивных норм, рассчитанных как раз на такой случай: они применяются, только если в договоре не установлено иное правило.

Среди диспозитивных норм есть правила, которые применяются к любым договорам независимо от их вида. В первую очередь это касается многих положений о сроках действия договора и сроках исполнения обязательства. В этой рекомендации описано, какие правила будут действовать, если стороны забыли согласовать:

Кроме того, для каждого вида договора диспозитивные нормы можно найти в соответствующей главе части второй Гражданского кодекса Р. Ф. Тут может возникнуть проблема: из текста закона не всегда ясно, является норма диспозитивной или императивной. Это не имеет значения, если в договоре соответствующий вопрос вообще никак не урегулирован — в этом случае будет применяться норма закона независимо от того, является она императивной или диспозитивной. А вот если текст договора противоречит тексту закона, тогда важно определить вид нормы. Подробнее об этом см. в отдельной рекомендации.

Забыли установить, что истечение срока действия договора прекращает все обязательства

Закон прямо разграничил два понятия:

  • окончание срока действия договора;

  • прекращение обязательств между сторонами.

1. Общее правило гласит: законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору (абз. 1 п. 3 ст. 425 ГК РФ).

Если стороны предусмотрели такое положение в договоре, тогда календарная дата окончания договора означает прекращение любых обязательств между сторонами. Все обязательства между сторонами должны быть исполнены до указанной в договоре даты окончания договора. После этого будет невозможно предъявить какие-либо претензии — кроме претензий в связи с нарушением договора (п. 4 ст. 425 ГК РФ). Это значит, что нельзя будет потребовать исполнить обязательства, если они так и не были исполнены в период действия договора.

2. Если стороны не предусмотрели такое положение в договоре, действует специальное правило: договор, в котором отсутствует условие об окончании срока действия, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства (абз. 2 п. 3 ст. 425 ГК РФ).* Например, если написано:

  • „Срок аренды с 1 января 2011 г. по 30 сентября 2011 г.“, то 30 сентября 2011 года — это окончание срока действия договора;
  • „Срок аренды с 1 января 2011 г. по 30 сентября 2011 г. Прекращение обязательств между сторонами наступает одновременно с истечением срока действия договора“, то 30 сентября 2011 года — это окончание срока действия договора и прекращения обязательств по договору.

3. Наконец, стороны могут в договоре предусмотреть, что срок действия договора оканчивается моментом исполнения всех обязательств между друг другом. В этом случае стороны могут потребовать исполнить обязательство по договору даже после того, как истечет срок действия договора.

Внимание! Окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение.

Внимание! Прекращение срока действия договора может повлечь неблагоприятные последствия для кредитора.»

03.03.2015



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

Опрос

Вы когда-нибудь меняли предмет или основание иска?

  • Да, все прошло хорошо 30.3%
  • Нет, никогда 30.3%
  • Да, но были сложности 39.39%
Другие опросы

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль