Продажа заложенного имущества

214

Вопрос

Есть подписанный договор залога имущества. Имущество находится у нас — Залогодержателя. Срок исполнения основного обязательства наступил, но Залогодатель его не исполнил. Хотим решить вопрос с помощью заложенного имущества. Имущество по договору оценено в 100 000 рублей. При этом рыночная стоимость данного имущества составляет 500 000 рублей, о чем в договоре не говорится. 1. Если в договоре ничего не говорится о порядке обращения взыскания на заложенное имущество, а есть лишь упоминание о том, что «Для обращения взыскания на предмет залога Залогодержатель вправе обратиться в суд», тогда мы можем действовать только через суд? Внесудебный порядок ведь не предусмотрен? Или, все-таки, можно как-то решить вопрос без суда? Не хотелось бы действовать через суд. 2. Правильно понимаю, если руководствоваться ч. 3 ст. 340 ГК РФ «Если иное не предусмотрено законом, соглашением сторон или решением суда об обращении взыскания на заложенное имущество, согласованная сторонами стоимость предмета залога признается ценой реализации (начальной продажной ценой) предмета залога при обращении на него взыскания», то цена реализации заложенного имущества в нашем случае при судебном порядке будет 100 000 рублей? 3. Если бы в договоре был предусмотрен внесудебный порядок и возможность Залогодержателя по своему выбору либо обратить предмет залога в свою собственность, либо продать предмет залога третьему лицу без проведения торгов, то мы должны были бы руководствоваться рыночной стоимостью имущества (ст. 350.1 ГК РФ) напомню, про рыночную стоимость в договоре ничего нет (продавать, например, за 500 000 р., 100 000 р. оставлять себе+компенсация затрат, пени и прочее, а разницу возвращать Залогодателю)? А как же предусмотренная договором оценка в 100 000 рублей?

Ответ

Формулировка договора залога, что «для обращения взыскания на предмет залога залогодержатель вправе обратиться в суд» не исключает возможности обращения на предмет залога и во внесудебном порядке.

В настоящее время обратить взыскание на предмет залога можно будет двумя способами:

в судебном порядке;

во внесудебном порядке.

Однако теперь по требованию залогодателя суд может прекратить обращение взыскания на предмет залога во внесудебном порядке и вынести решение о продаже заложенного имущества с публичных торгов, если при обращении взыскания во внесудебном порядке (п. 3 ст. 350.1 ГК РФ):

будут нарушены права залогодателя;

будет иметь место существенный риск такого нарушения.

В свою очередь залогодержатель вправе реализовать заложенное имущество следующими способами (ст. 350 и 350.1 ГК РФ):

  • продать заложенное имущество с публичных торгов;

  • оставить предмет залога за собой по цене и на условиях соглашения об обращении взыскания, но не ниже рыночной стоимости;

  • продать предмет залога другому лицу, но не ниже рыночной стоимости.

При этом оставить предмет залога за собой или продать его другому лицу можно при реализации заложенного имущества:

  • в судебном порядке только в тех случаях, когда это прямо предусмотрено в законе или в соглашении об обращении взыскания на заложенное имущество;

  • во внесудебном порядке, если залогодатель осуществляет предпринимательскую деятельность и эти способы реализации стороны предусмотрели в соглашении об обращении взыскания на заложенное имущество.

Таким образом, как и раньше, стороны вправе заключить соглашение об обращении взыскания на заложенное имущество.

Закон устанавливает требования к содержанию соглашений об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке. Такие соглашения должны содержать следующие существенные условия:

  • указание на один или несколько способов реализации заложенного имущества;

  • стоимость (начальную продажную цену) заложенного имущества или порядок ее определения.

Несмотря на то что по общему правилу право выбрать способ реализации заложенного имущества принадлежит залогодержателю, стороны могут в тексте соглашения об обращении взыскания на заложенное имущество предоставить такое право залогодателю (п. 7 ст. 349 ГК РФ), однако учитывая, что в рассматриваемом договоре данное право залогодателю не представлено, способ реализации залога определяется залогодержателем.

Следует отметить, что несмотря на новую формулировку ст.340 ГК РФ, данная редакция все же не препятствуют суду определить рыночную цену имущества. Так в случае судебного обращения взыскания, при наличии спора между залогодателем и залогодержателем начальная продажная цена заложенного имущества все же может быть установлена судом исходя из рыночной цены этого имущества (п. 6 Обзора практики рассмотрения споров — приложение к Информационному письму Президиума ВАС РФ от 15.01.1998 № 26). В п. 12 Обзор судебной практики Президиума В. С. РФ от 22.05.2013, что реализация заложенного имущества по цене не соответствующей ее действительной цене (рыночной стоимости) на момент обращения на нее взыскания судом, не соответствует законодательству.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

Что изменилось с 1 июля в порядке обращения взыскания на предмет залога и его реализации

«С 1 июля 2014 года в связи с внесением изменений в законодательство о залоге введены новые правила обращения взыскания на заложенное имущество. Эти изменения направлены на оптимизацию процедуры обращения взыскания на предмет залога как в интересах залогодателя, так и в пользу залогодержателя.

Какие новые правила действуют при обращении взыскания на заложенное имущество

Так же как и раньше, обратить взыскание на предмет залога можно будет двумя способами:

  • в судебном порядке;

  • во внесудебном порядке.

Однако теперь по требованию залогодателя суд может прекратить обращение взыскания на предмет залога во внесудебном порядке и вынести решение о продаже заложенного имущества с публичных торгов, если при обращении взыскания во внесудебном порядке (п. 3 ст. 350.1 ГК РФ):

  • будут нарушены права залогодателя;

  • будет иметь место существенный риск такого нарушения.*

Кроме того, закон расширил перечень имущества, за счет которого залогодержатель может получить удовлетворение обеспеченного требования. До указанных изменений залогодержатель мог претендовать только на сам предмет залога и сумму страхового возмещения, выплачиваемую в случае его утраты.

С 1 июля залогодержатель может в преимущественном порядке получить удовлетворение обеспеченного залогом требования за счет:

  • страхового возмещения за утрату или повреждение заложенного имущества (если утрата или повреждение не произошли по причинам, за которые отвечает залогодержатель);

  • причитающегося залогодателю возмещения, которое предоставляется взамен заложенного имущества (в частности, если право собственности залогодателя на предмет залога прекращается по основаниям и в порядке, установленным законом, вследствие изъятия (выкупа) для государственных или муниципальных нужд, реквизиции или национализации и т. д.);

  • причитающихся залогодателю или залогодержателю доходов от использования заложенного имущества третьими лицами (например, арендная плата);

  • имущества, причитающегося залогодателю при исполнении третьим лицом обязательства, право требовать исполнения которого является предметом залога (т. е. право в отношении того, что залогодатель должен получить от третьего лица по данному обязательству).

При этом залогодержатель вправе предъявить указанные требования не только к залогодателю, как это было ранее, но и к лицу, которое обязано уплатить денежную сумму или передать имущество, то есть непосредственно к обязанному лицу (п. 2 ст. 334 ГК РФ).

Как и раньше, стороны вправе заключить соглашение об обращении взыскания на заложенное имущество.

Закон устанавливает требования к содержанию соглашений об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке. Такие соглашения должны содержать следующие существенные условия:

  • указание на один или несколько способов реализации заложенного имущества;

  • стоимость (начальную продажную цену) заложенного имущества или порядок ее определения.

Несмотря на то что по общему правилу право выбрать способ реализации заложенного имущества принадлежит залогодержателю, стороны могут в тексте соглашения об обращении взыскания на заложенное имущество предоставить такое право залогодателю (п. 7 ст. 349 ГК РФ).

Стороны также вправе в соглашении предусмотреть, что заложенное движимое имущество может быть реализовано на повторных торгах во внесудебном порядке путем последовательного снижения цены от начальной продажной цены на первых торгах (п. 4 ст. 350.2 ГК РФ).

167.2175 (11,17)

Внимание! Если стороны в договоре предусмотрели внесудебный порядок, залогодержатель все равно вправе предъявить в суд требование об обращении взыскания на заложенное имущество

В этом случае залогодержатель будет нести все дополнительные расходы, связанные с обращением взыскания на заложенное имущество в судебном порядке. Избежать этих расходов удастся, только если залогодержатель докажет, что обращение взыскания на предмет залога во внесудебном порядке не состоялось в связи с действиями залогодателя или третьих лиц (п. 1 ст. 349 ГК РФ).

Что нового в порядке обращения взыскания на жилые помещения

Обновлен перечень случаев, когда взыскание может быть обращено на жилые помещения по судебному решению.

В настоящее время судебный порядок обращения взыскания применяется к любым жилым помещениям, которые принадлежат на праве собственности гражданам. То есть обратить взыскание на жилое помещение физического лица можно только через суд.

Однако в силу новых правил судебный порядок обязателен только при обращении взыскания на единственное жилое помещение гражданина, за исключением случаев заключения после возникновения оснований для обращения взыскания соглашения об обращении взыскания во внесудебном порядке (п. 3 ст. 349 ГК РФ). Таким образом, остальные жилые помещения залогодателя-гражданина могут быть реализованы как в судебном, так и во внесудебном порядке.

Внесудебный порядок возможен только при наличии соответствующего соглашения между залогодателем и залогодержателем. Заключить такое соглашение нужно после возникновения основания для обращения взыскания на жилое помещение гражданина-залогодателя.

Как изменился порядок реализации предмета залога

Закон четко закрепляет перечень способов реализации заложенного имущества. Залогодержатель вправе реализовать заложенное имущество следующими способами (ст. 350 и 350.1 ГК РФ):

  • продать заложенное имущество с публичных торгов;

  • оставить предмет залога за собой по цене и на условиях соглашения об обращении взыскания, но не ниже рыночной стоимости;

  • продать предмет залога другому лицу, но не ниже рыночной стоимости.

При этом оставить предмет залога за собой или продать его другому лицу можно при реализации заложенного имущества:

  • в судебном порядке только в тех случаях, когда это прямо предусмотрено в законе или в соглашении об обращении взыскания на заложенное имущество;

  • во внесудебном порядке, если залогодатель осуществляет предпринимательскую деятельность и эти способы реализации стороны предусмотрели в соглашении об обращении взыскания на заложенное имущество.

При реализации предмета залога залогодержатель и иные лица должны принимать меры, которые необходимы для получения наибольшей выручки от продажи предмета залога.

Кроме того, на эти лица возложена обязанность возместить убытки, которые они причинили в результате неисполнения такой обязанности».

04.03.2015

Недвижимость: что изменилось после 1 января 2017 года

Не пропустите 14 апреля большую онлайн-конференцию для юристов. Неподражаемый Роман Бевзенко обсудит с практикующими юристами и представителями Росреестра и МФЦ «Мои документы» проблемы нового закона о регистрации недвижимости.

Это бесплатно



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.