Продажа многолетних насаждений

490

Вопрос

Может ли юридическое лицо продать многолетние насаждения, в частности виноградники, без земельного участка? И являются ли многолетние насаждения недвижимым имущество? Данные многолетние насаждения были посажены юридическим лицом на земельном участке, права на который не были оформлены никаким образом.

Ответ

В настоящее время многолетние насаждения прямо не относятся к недвижимому имуществу, однако в зависимости от обстоятельств могут быть квалифицированы как недвижимое имущество.

Многолетние насаждения винограда Федеральным законом от 04.12.2006 г. № 201-ФЗ (статьи 16 и 22, вступившие в силу с момента опубликования — 8 декабря 2006 г.) из перечня объектов недвижимого имущества в статье 130 ГК РФ и ст. 1 ФЗ от 21.07.1997 № 122-ФЗ были исключены.

В соответствии с действующей редакцией указанных норм ГК РФ недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Тем не менее, с учетом конкретных обстоятельств дела (напр. площади земельных участков, объема насаждений, соотношения их стоимости, срока эксплуатации насаждений и их состояния) может быть установлено, что перемещение виноградников невозможно без несоразмерного ущерба его назначению, в связи с чем, данные насаждения могут быть квалифицированы как недвижимое имущество (см. например Определение Верховного Суда Р. Ф. от 14.10.2014 № 18-КГ14−112).

С учетом конкретных обстоятельств суд может и не признать многолетние насаждения недвижимым имуществом (см. Определение ВАС РФ от 06.03.2013ВАС-11871/11).

В свою очередь законом определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Согласно этому принципу, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков за исключением случаев, установленных федеральными законами (подп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ). Однако продавец не обладает участком на праве собственности, что исключает ничтожность сделки по данному основанию.

Тем не менее, заключая сделку по купли продажи многолетних насаждений необходимо учитывать риски, что покупатель формально может попытаться признать сделку недействительной (напр. отсутствие регистрации права в ЕГРП).

Также следует отметить, что пользование земельным участком в отсутствии правоустанавливающих документов влечет административную ответственность по ст. 7.1 КОАП РФ.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

<…>

Определение ВАС РФ от 06.03.2013ВАС-11871/11

<…>

«В ответ на заявление Богдан Е. В. о приобретении права собственности на спорный земельный участок в порядкестатьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, управление письмом от 24.06.2009 запросило у истца разрешения на строительство и акты ввода в эксплуатацию хозяйственных строений и указало, что решит вопрос об образовании земельных участков, занятых данными объектами недвижимости, в соответствии с нормами предоставления земельных участков согласно правилам статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации.

Посчитав, что управление незаконно решением от 24.06.2009 отказало в приобретении в собственность всего спорного участка, на котором находятся садоводческое хозяйство и два подсобных строения, Богдан Е. В. обратилась в арбитражный суд с заявлением по настоящему делу.

Предельные размеры земельного участка определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации, исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды исходили из того, что статьей 16 Федерального закона от 04.12.2006 № 201-ФЗ „О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации“ в пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации были внесены изменения и с даты вступления названного Закона в силу (08.12.2006) из числа объектов недвижимости многолетние насаждения исключены.*

Кроме того, суды установили, что из общей площади спорного земельного участка (100 000 кв.м.) многолетними насаждениями занято 70 001,1 кв. м, на участке находятся два объекта недвижимости заявителя, поэтому пришли к выводу, что заявителем не представлены доказательства необходимости и обоснованности использования земельного участка общей площадью 100 000 кв.м.

При этом судами не могли быть учтены нормы пункта 20 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ „О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации“, поскольку названный пункт был введен Федеральным законом от 29.12.2010 № 435-ФЗ „О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования оборота земель сельскохозяйственного назначения“ и не действовал на момент принятия оспариваемого предпринимателем отказа управления от 24.06.2009.

Довод заявителя о необоснованном привлечении общества к участию в деле в качестве третьего лица, отклоняется, поскольку судом апелляционной инстанции в определении от 03.07.2012 установлен факт нахождения на спорном земельном участке недвижимого имущества (здания гаража), принадлежащего обществу, что подтверждается судебными актами по делу № А21−7925/2010».

27.02.2015



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

Опрос

Вы когда-нибудь меняли предмет или основание иска?

  • Да, все прошло хорошо 30.3%
  • Нет, никогда 30.3%
  • Да, но были сложности 39.39%
Другие опросы

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.