Получение долгов по арендной плате

118

Вопрос

Нежилые помещения (магазин) принадлежат на праве собственности в равных долях трем физическим лицам. Между сособственниками и юридическим лицом на нежилые помещения заключен договор аренды. При этом, при заключении (подписании) договора аренды собственники действовали через своего представителя, действовавшего на основании нотариальной доверенности. Условием договора предусмотрено, что арендная плата поступает на расчетный счет, указанный в пункте договора; изменение реквизитов любой из сторон оформляется дополнительным соглашением к договору. При заключении договора аренды в качестве счета для оплаты в п. 9 был указан счет представителя собственников и арендная плата поступала на этот счет. Соглашения между собственниками и представителем о дальнейшей выплате денег заключено не было, в связи с чем одному из собственников арендная плата не выплачивалась (за исключением небольших сумм). Собственник предложил изменить условия договора, предусмотреть, что 1/3 часть арендной платы поступает на его счет. Соответствующее дополнительное соглашение было подписано арендатором, но не подписано другими двумя собственниками. Какой иск может быть подан собственником в суд для разрешения данной ситуации? Кто должен быть ответчиком? Каково может быть правовое основание иска?

Ответ

Если цель одного из собственников взыскать недополученную арендную плату, то для определения надлежащего ответчика необходимо установить, осуществлял ли представитель перевод полученных денежных средств в адрес двух других долевых собственников.

По общему правилу посредник обязан передать все полученное по сделке клиенту (абз. 4 ст. 974, ст. 999 ГК РФ). Учитывая, что арендная плата поступает на счет представителя, представитель обязан осуществить ее перечисление собственникам — лицам, выдавшим ему доверенность. В противном случае, полученная арендная плата является неосновательным обогащением представителя, и один из собственников вправе взыскать ее пропорционально своей доли в праве.

Если же представитель впоследствии осуществлял перевод арендной платы двум другим собственникам, третий долевой собственник вправе потребовать взыскать с них денежные средства (неосновательное обогащение) в размере полученного дохода, соответствующего доле собственника, согласно ст.248 ГК Р. Ф. Данный вывод подтвержден многочисленной судебной практикой (см. Постановление ФАС ВВО от 24.12.2013 по № А29−196/2013, Постановление ФАС ВВО от 27.08.2012А31−5095/2011, Постановление ФАС ВВО от 09.08.2012А43−14675/2010, Постановление ФАС МО от 01.08.2013А41−2679/13, Постановление ФАС УО от 16.05.2012А50−16136/2011).

Внести изменения в договор аренды в части определения условия о порядке уплаты арендной платы, в отсутствии согласия других собственников проблематично, т.к. обстоятельств, предусмотренных абз. 2 п. 1 ст. 451 ГК РФ не усматривается (см. более подробно «Как изменить или расторгнуть договор по решению суда: общие правила«).

Дополнительно Вы можете ознакомиться:

Одно помещение в собственности нескольких компаний. Как взаимовыгодно управлять общим имуществом;

Какой вид договора выбрать при работе через посредника: комиссия, агентирование, поручение;

Как можно скорректировать размер арендной платы в судебном порядке;

Как досрочно расторгнуть договор аренды по инициативе арендатора;

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

<…>

Постановление ФАС ВВО от 27.08.2012А31−5095/2011

<…>

«И. П. Спиридонов с 20.06.2006 по 30.11.2011 всего получил 317 550 рублей арендной платы.

Истец посчитал, что половина полученной арендной платы является неосновательным обогащением ответчика, и обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (пункт 1 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 248 Гражданского кодекса Российской Федерации плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними.

Суды оценили представленные в материалы дела документы и установили, что порядок владения и пользования имуществом, находящимся в общей долевой собственности, участниками долевой собственности не определялся ни соглашением, ни в судебном порядке. И. П. Спиридонов передал в аренду часть участка, являющегося общей долевой собственностью, и получил доход в виде арендной платы.

В силу приведенных норм права доходы предпринимателя от сдачи в аренду недвижимого имущества, находящегося в общей долевой собственности, являются общим имуществом и подлежат распределению между участниками долевой собственности пропорционально их долям, поэтому суды обеих инстанций сделали правомерный вывод о том, что на стороне И. П. Спиридонова возникло неосновательное обогащение в размере, соответствующем доле противоположной стороны и с учетом положений пункта 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации обоснованно удовлетворили исковые требования.*

Утверждение заявителя кассационной жалобы на необходимость применения статьи пункта 1 статьи 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации основано на неверном толковании норм материального права и подлежит отклонению, поскольку, согласно названной норме права, момент, когда лицо узнало или должно было узнать о неосновательном обогащении, имеет правовое значение при взыскании доходов от пользования имуществом и процентов за пользование чужими денежными средствами. Истец не заявлял таких требований.

Иные доводы заявителя рассмотрены судом округа и признаны несостоятельными, поскольку основаны на неверном толковании норм материального права и сводятся к переоценке доказательств, исследованных судами первой и апелляционной инстанций. Согласно статье 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, определяющей пределы рассмотрения дела в суде третьей инстанции, переоценка доказательств не входит в компетенцию окружного суда».

26.02.2015

Недвижимость: что изменилось после 1 января 2017 года

Не пропустите 14 апреля большую онлайн-конференцию для юристов. Неподражаемый Роман Бевзенко обсудит с практикующими юристами и представителями Росреестра и МФЦ «Мои документы» проблемы нового закона о регистрации недвижимости.

Это бесплатно



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.