Продление договора аренды

2363

Вопрос

С учетом требований п. 2 ст. 652 ГК РФ, во избежание регистрации длительного договора аренды нежилых помещений, договор заключен сроком на 11 мес. с даты начала действия: пункт 5.1. «Договор вступает в силу с момента подписания 11.03.2014 и заключен сроком на 11 месяцев.», то есть момент заключения договора = дата подписания = 01.03.2014. ВОПРОСЫ: 1) Правильно ли я понимаю, что с учетом ст.ст.191−192 ГК РФ, что хотя договор и действует с 01.03.2014, но 11-месячный срок в этом случае начинается с 02.03.2014 и истекает в соответствующее число, то есть 01.02.2015 (то есть включительно)? Но тогда в случае продления срока договора, придется писать, что действие следующего срока уже с 02 февраля? Разъясните пожалуйста. 2) Если в дальнейшем каждый раз продлевать срок договора на 11 месяцев, то можно заключать доп. соглашение о продлении срока на 11 месяцев. А если по-другому: будет ли корректной такая формулировка продления на 11 мес., указанная в доп. соглашении: «Изложить п. 5.1 в следующей редакции: «5.1. Срок действия Договора: с 01.02.2015 по 31.12.2016», указав, что данное доп. соглашение считается заключенным с момента его подписания (то есть 01.02.2015)? Или такая формулировка внесет сумбур и можно считать, что и весь договор от 01.03.2014 действует на самом деле с 01.02.2015?

Ответ

Поскольку календарной датой аренды по договору сторонами определено 01.03.2014, то 11-ти месячный срок должен начать течь с 02.03.2014 и закончиться 01.02.2015. Аналогичные примеры в толковании исчисления срока аренды представлены в Постановлении 14 ААС от 17.05.2010А13−16598/2009, Постановлении ФАС ЗСО от 17.03.2009А03−7687/2008−11.

Если срок аренды заканчивается 01.02.2015 г., то в дополнительном соглашении возможно указать, что договор продляется на срок 11 месяцев с 02.02.2015 г. При этом, согласно правовой позиции ВАС РФ, при продлении договора аренды, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ (п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 59).

Таким образом, судебная практика исходит из того, что если договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок менее года, продлен дополнительным соглашением, то возникает новый договор аренды, который не подлежит государственной регистрации при условии, что договор также продлен на срок менее одного года (постановление ФАС ВВО от 26 января 2011 г. № А82−104/2010).

На основании вышеизложенного, в дополнительном соглашении возможно указать, что срок действия договора аренды продлен на определенный срок. Возможно в доп. соглашении и внести изменения в пункт устанавливающий условия о сроке договора аренды, т.к. из данного соглашения также будет следовать, что стороны продлили действие договора аренды.

Дополнительно Вы можете ознакомиться:

Дополнительное соглашение к договору аренды нежилого помещения о продлении срока аренды;

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

<…>

Что необходимо учесть арендатору, если договор аренды недвижимости требует регистрации

«Государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества не требуется в следующих случаях.

1. Договор аренды заключен на срок менее одного года (например, на 11 месяцев).

131.75977 (11,17)

Нужно ли регистрировать договор аренды недвижимого имущества, если он заключен на срок с 1 января по 31 декабря того же года

2. Договор аренды, заключенный на срок менее одного года, продлен на тот же срок.

На практике часто встречаются случаи, когда договор аренды первоначально заключается на срок в 11 месяцев или на иной срок менее года, а потом неоднократно продляется на тот же срок. Согласно правовой позиции ВАС РФ, при продлении договора аренды, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ (п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 59 „Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона „О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним““; далее — информационное письмо № 59).

Пример из практики: суд подтвердил, что если договор аренды заключен на срок менее года и впоследствии не более чем на год был продлен дополнительным соглашением, то в этом случае ни договор, ни дополнительное соглашение регистрировать не нужно*

Стороны заключили договор аренды со сроком действия с 1 января по 28 декабря 2008 года. В дальнейшем сторонами было заключено дополнительное соглашение к этому договору, в соответствии с которым срок договора был продлен на период с 1 января по 28 декабря 2009 года. В дальнейшем у арендатора возникла задолженность по уплате арендных платежей. Арендодатель предъявил иск о взыскании этой задолженности. Арендатор же подал встречный иск о взыскании неосновательного обогащения на том основании, что поскольку срок договора с учетом дополнительного соглашения составил более года, а сам договор не был зарегистрирован, то он должен считаться незаключенным.

Суды отклонили доводы арендатора, указав на то, что если договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок менее года, продлен дополнительным соглашением, то возникает новый договор аренды, который не подлежит государственной регистрации при условии, что договор также продлен на срок менее одного года (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 26 января 2011 г. по делу № А82−104/2010).

3. Договор аренды заключен (возобновлен) на неопределенный срок.

Договор аренды, заключенный либо возобновленный на неопределенный срок, государственной регистрации не подлежит. Это можно доказать, опираясь на пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ и разъяснения ВАС РФ.

Так, из пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ следует, что договор, подлежащий государственной регистрации, должен соответствовать двум условиям:

  • устанавливать срок его действия;

  • указанный срок должен быть не менее одного года.

Договор, заключаемый на неопределенный срок, ни одному из этих условий не соответствует.

Во-первых, договор аренды здания, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации, поскольку, согласно пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ, государственной регистрации подлежит договор аренды здания, заключенный только на срок не менее одного года (п. 11 информационного письма № 59).

Во-вторых, Президиум ВАС РФ фактически приравнял к заключению нового договора аренды продление договора на тот же срок по окончании срока его действия (п. 10 информационного письма № 59).

Следовательно, возобновление договора аренды на неопределенный срок также является заключением нового договора, который не содержит условия о сроке его действия и признается заключенным на неопределенный срок.

На уровне федеральных арбитражных судов округов также сложилась практически единообразная практика толкования пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ, согласно которой договор аренды, заключенный (возобновленный) на неопределенный срок, государственной регистрации не подлежит (постановления ФАС Волго-Вятского округа от 28 декабря 2010 г. по делу № А11−417/2010, ФАС Дальневосточного округа от 7 апреля 2011 г. № Ф03−1016/2011 по делу № А73−8387/2010, ФАС Западно-Сибирского округа от 12 мая 2011 г. по делу № А81−3520/2010, ФАС Уральского округа от 26 февраля 2007 г. № Ф09−108/07-С6 по делу № А50−14181/2006, ФАС Центрального округа от 20 мая 2011 г. по делу № А48−3783/2010).

На уровне окружных судов удалось найти всего один судебный акт, в котором была изложена иная точка зрения: договор аренды, изначально заключенный на неопределенный срок, подлежит государственной регистрации (постановление ФАС Дальневосточного округа от 17 января 2011 г. № Ф03−9460/2010 по делу № А59−1124/2010). В обоснование указанной позиции суды указывают, что разъяснение, изложенное в пункте 11 информационного письма № 59, касается лишь договоров аренды, возобновляемых на неопределенный срок по истечении первоначального срока аренды, но не распространяется на договоры аренды, изначально заключаемые на неопределенный срок.

Однако как было сказано выше, данная позиция является ошибочной, и риск того, что суд вынесет свое решение не в соответствии с разъяснениями Президиума ВАС РФ, является минимальным».

25.02.2015



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

Опрос

Вы когда-нибудь меняли предмет или основание иска?

  • Да, все прошло хорошо 30.3%
  • Нет, никогда 30.3%
  • Да, но были сложности 39.39%
Другие опросы

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль