Приобретение имущественного комплекса

347

Вопрос

Нам поступило предложение о приобретении имущественного комплекса (здания, земля в собственности продавца). В предложении указаны следующие условия: — перечисление денежных средств в размере Х для погашения ранее выданных займов (непонятно как оформлять? Безпроцентным займом?); -приобретение 100% уставного капитала, путем перечисления напрямую учредителю ООО. Вопрос: как минимизировать наши риски, расходы и сроки как покупателя. Существует ли какая-то специальная процедура продажи предпприятия как имущественного комплекса? Обязательная ли оценка доли при продажи и по какой стоимости должна быть продана доля (номинал, рыночная)?

Ответ

При покупке недвижимого имущества в виде имущественного комплекса применяются общие правила для сделок купли-продажи недвижимого имущества.

Во-первых, покупателю необходимо провести обычные процедуры проверки объекта недвижимого имущества и проверки продавца.

Во-вторых, произвести фактический осмотр земельного участка и зданий.

В-третьих, с учетом специфики, необходимо проверить правоустанавливающие документы, согласно которым продавец владеет имущественным комплексом (см. более подробно «Как оформить приобретение земельного участка», «Как защитить свои права добросовестному покупателю недвижимости», «На что покупателю обратить внимание при заключении договора купли-продажи недвижимости», «Что нужно сделать покупателю недвижимости, чтобы зарегистрировать переход права собственности».

Особенности регистрации прав на единый недвижимый комплекс рассмотрены в Письме Росреестра от 05.03.201414-ИСХ/02410-ГЕ/14.

Если речь идет о предприятии, то порядок регистрации прав на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним регламентируется Приказом Минюста Р. Ф. от 04.03.2005 № 16. В пункте 11 данного приказа установлено, что в графе «Объект права» свидетельства о государственной регистрации права указываются сведения о предприятии согласно пунктам 28, 30, 35−1 и 35−3 Правил ведения ЕГРП; перечень объектов недвижимого имущества и (или) прав на объекты недвижимого имущества, входящих в состав предприятия (при наличии) (сведения о них из графы «Состав» подраздела 1−5 ЕГРП согласно пункту 35−2 Правил ведения ЕГРП), помещается на оборотную сторону свидетельства о государственной регистрации права после слов: «В состав предприятия входят».

Если стороны планируют заключение договора купли-продажи доли в отношении ООО, которое является собственником имущественного комплекса, то следует отметить, что сама по себе продажа доли не будет являться основанием для перехода права собственности на недвижимое имущество покупателю, т.к. отчуждение доли предполагает только изменение участника ООО собственника недвижимости, но не изменение самого собственника — ООО.

Относительно цены отчуждаемой доли, то в соответствии с п. 4 ст. 21 ФЗ от 8 февраля 1998 г. № 14-ФЗ участники общества пользуются преимущественным правом покупки доли или части доли участника общества по цене предложения третьему лицу или по отличной от цены предложения третьему лицу и заранее определенной уставом общества цене пропорционально размерам своих долей, если уставом общества не предусмотрен иной порядок осуществления преимущественного права покупки доли или части доли.

Цена покупки доли или части доли в уставном капитале может устанавливаться уставом общества в твердой денежной сумме или на основании одного из критериев, определяющих стоимость доли (стоимость чистых активов общества, балансовая стоимость активов общества на последнюю отчетную дату, чистая прибыль общества и другие). Заранее определенная уставом цена покупки доли или части доли должна быть одинаковой для всех участников общества вне зависимости от принадлежности такой доли или такой части доли в уставном капитале общества.

При этом действующее законодательство не содержит императивных норм определения цены, по которой отчуждается доля в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью по договору купли-продажи (Постановления ФАС ПО от 10.02.2014А55−1782/2013).

Дополнительно Вы можете ознакомиться:

Что нужно учитывать при продаже и ином отчуждении своей доли в ООО;

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

<…>

На что покупателю обратить внимание при заключении договора купли-продажи недвижимости

<…>

«Перед сделкой купли-продажи недвижимого имущества даже у опытного юриста возникает масса вопросов. Как правило, это связано с повышенной значимостью сделки (ведь недвижимость — дорогостоящий актив). Такие сделки, как правило, находятся на контроле у руководителя компании (или, соответственно, у индивидуального предпринимателя). Часто сделку необходимо провести очень быстро. При этом важно соблюсти определенные правовые процедуры. Проверить чистоту сделки на предмет рисков, как настоящих, так и будущих. Провести переговоры и убедить контрагента представить необходимые документы. Провести государственную регистрацию сделки. Наконец, велика вероятность того, что сделка с недвижимостью подпадет под критерии крупной сделки, а значит, для ее совершения нужно будет привлечь акционеров (участников) компании.

Покупатель в сделке по купле-продаже недвижимости — менее защищенная сторона, чем продавец (хотя и у продавца есть свои персональные риски). В частности, покупателю достаются все постриски, связанные с эксплуатацией имущества. Поэтому на стадии заключения договора важно проверить вероятные риски, связанные с приобретаемым имуществом. Например, приобретая земельный участок, важно узнать, каковы планы органов государственной власти на земельный массив, в который включен интересующий земельный участок.

Особенности договора купли-продажи недвижимости

Договор купли-продажи недвижимого имущества — договор, согласно которому продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (п. 1 ст. 549 ГК РФ). Такой договор является разновидностью договора купли-продажи и регулируется общими положениями о купле-продаже в части, не урегулированной специальными нормами параграфа 7 главы 30 «Купля-продажа» Гражданского кодекса РФ (п. 5 ст. 454 ГК РФ). Статья 130 Гражданского кодекса РФ определяет перечень имущества, которое закон относит к недвижимому имуществу и на которое распространяются правила, применяемые по отношению к продаже недвижимости. Особенности договора купли-продажи недвижимости:

Существенные условия договора купли-продажи недвижимости

Договор считается заключенным, когда между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

В дополнение к тому, что необходимо проверить при согласовании любого договора, юрист покупателя должен убедиться, что договор купли-продажи недвижимого имущества содержит все необходимые существенные условия.

1. Условия о предмете договора.

Предмет договора должен четко определять итог, к которому стороны желают прийти в результате реализации договора. Предмет договора определяет саму сущность возникших правоотношений. Отсутствие согласия сторон в отношении предмета сделки не позволит в дальнейшем исполнить договор надлежащим образом. Поэтому такой договор будет считаться незаключенным.

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (ст. 554 ГК РФ).

Предметом договора купли-продажи являются индивидуально-определенные вещи, имеющие уникальные признаки, которые зафиксированы, например, в документах органов технической инвентаризации, кадастровом паспорте.

2. Условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида.

Договор купли-продажи недвижимости представляет собой один из договоров-исключений, в котором цена является существенным условием договора. Цена в договоре купли-продажи недвижимого имущества должна быть согласована в письменной форме, иначе договор будет считаться незаключенным (п. 1 ст. 555 ГК РФ).

Для договора купли-продажи жилого помещения закон устанавливает еще одно существенное условие — перечень проживающих в нем лиц, сохраняющих право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (п. 1 ст. 558 ГК РФ).

3. Условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (абз. 2 п. 1 ст. 432 ГК РФ). Соответственно, должны быть согласованы условия, которые продавец обозначил как существенные.

Государственная регистрация

Когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у покупателя возникает с момента такой регистрации (абз. 1 п. 2 ст. 223 ГК РФ). Порядок государственной регистрации, основания приостановления или отказа в регистрации устанавливаются в соответствии с Гражданским кодексом РФ иФедеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о государственной регистрации). Об этом сказано в пункте 6 статьи 131 Гражданского кодекса РФ.

Момент заключения договора купли-продажи недвижимости и момент перехода права собственности на недвижимое имущество не совпадают. Это один из самых острых вопросов договора купли-продажи для покупателя, так как момент оплаты по договору, как правило, связан с моментом подписания самого договора. Однако сделку можно считать завершенной только после того, как переход права собственности нашел отражение в ЕГРП и покупатель получает свидетельство о праве собственности на приобретенный объект недвижимости. Форма свидетельства и специальной надписи о переходе права собственности указаны в Правилах веденияЕдиного государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, состав номера регистрации (утвержденных приказом Минэкономразвития России от 23 декабря 2013 г. № 765 «Об утверждении правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, состава номера регистрации, порядка присвоения при проведении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним объектам недвижимого имущества условных номеров, которым в установленном законодательством Российской Федерации порядке не присвоен кадастровый номер, форм свидетельства о государственной регистрации права и специальной регистрационной надписи на документах, требований к заполнению свидетельства о государственной регистрации прав и специальной регистрационной надписи, а также требований к формату специальной регистрационной надписи в электронной форме»).

Если одна из сторон уклоняется от регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 ГК РФ).

Регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности (абз. 1 п. 1 ст. 16 Закона о государственной регистрации). Помимо заявления о государственной регистрации, заявители должны приложить документы, необходимые для проведения государственной регистрации (абз. 1 п. 2 ст. 16 Закона о государственной регистрации). Полный перечень документов в каждом конкретном случае определяется индивидуально. Общие требования к документам указаны в статьях 16−18 Закона о государственной регистрации и Методических рекомендациях по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (утвержденных приказом Минюста России от 1 июля 2002 г. № 184).

Примерный список документов, которые необходимо приложить к заявлению о государственной регистрации:

1. Договор купли-продажи, передаточный акт. Количество, равное числу участников сделки, и один для регистрационного дела.

2. Документы органов технической инвентаризации (например, технический паспорт, кадастровый паспорт, выписка из реестра объектов градостроительной деятельности). Вместе с тем, предметом купли-продажи может быть объект недвижимости, право собственности на который не зарегистрировано в ЕГРП. Кроме того, объект недвижимости может вовсе не существовать в момент совершения сделки. В таких случаях предмет договора можно индивидуализировать (вместо названных выше документов) путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю. Например, к таким сведениям относятся местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией.

3. Решение об одобрении сделки либо подтверждение, что сделка не является для организации крупной. Например, соответствующая справка с подписями руководителя и главного бухгалтера.

4. Копия и подлинник платежного документа об оплате госпошлины. Государственная пошлина за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, договоров об отчуждении недвижимого имущества составляет для физических лиц 2 тыс. руб., для организаций — 22 тыс. руб. (подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

5. Нотариальная доверенность лиц, представляющих документы на государственную регистрацию. Если документы подает руководитель организации, то он представляет устав и документ об избрании его на должность.

6. Нотариальные копии учредительных документов юридических лиц, представленных в сделке, свидетельства ФНС России о регистрации, перерегистрации юридического лица, свидетельства обо всех изменениях.

7. Документы, подтверждающие полномочия руководителя.

167.3129 (11,17)

Внимание! В ряде случаев для регистрации сделок и (или) возникающих на их основании прав могут потребоваться дополнительные документы.

Подробнее см. Что нужно сделать покупателю недвижимости, чтобы зарегистрировать переход права собственности и Что нужно сделать покупателю недвижимости, если продавец уклоняется от регистрации.*

Проверка самого объекта недвижимого имущества

Чтобы исключить риски, связанные с самим приобретаемым объектом, юристу нужно запросить выписку из ЕГРП, проверить правоустанавливающие документы, а также проверить, не ведется ли судебный спор в отношении этого объекта.

1. Выписка из ЕГРП.

Первое, что необходимо сделать, начиная проверку приобретаемого объекта недвижимости, — получить сведения из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП) о правах на приобретаемый объект. Сведения, содержащиеся в ЕГРП, предоставляются в виде выписки из ЕГРП или в ином виде, определенном Минэкономразвития России. Выдачей выписок из ЕГРП занимается Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии в лице своих территориальных органов (далее — Росреестр). На официальном сайте Росреестра можно найти адреса, телефоны, сайты территориальных органов (подробнее см. Как найти информацию на сайте Росреестра).

Сведения, содержащиеся в ЕГРП, являются общедоступными (за исключением сведений, доступ к которым ограничен федеральным законом). Действует правило открытости сведений о государственной регистрации прав. Росреестр обязан предоставить выписку из ЕГРП любому лицу, обратившемуся по запросу, в том числе посредством почтового отправления, использования сетей связи общего пользования или иных технических средств связи, путем обеспечения доступа к информационному ресурсу, содержащему сведения ЕГРП (абз. 1 п. 1 ст. 7 Закона о государственной регистрации).

Однако есть информация ограниченного доступа, которая может быть предоставлена только кругу лиц, определенному пунктом 3 статьи 7 Закона о государственной регистрации.

Максимальный срок выдачи выписки из ЕГРП составляет не более чем пять рабочих дней со дня получения Росреестром соответствующего запроса (абз. 1 п. 2 ст. 7 Закона о государственной регистрации).

20.02.2015

Недвижимость: что изменилось после 1 января 2017 года

Не пропустите 14 апреля большую онлайн-конференцию для юристов. Неподражаемый Роман Бевзенко обсудит с практикующими юристами и представителями Росреестра и МФЦ «Мои документы» проблемы нового закона о регистрации недвижимости.

Это бесплатно



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.