Объект культурного наследия на участке юридического лица

527

Вопрос

На земельном участке принадлежащем юр. лицу на праве собственности ранее находился объект культурного наследия - Бюст В. И. Ленина включенный в перечень объектов, расположенных в Краснодарском крае. В связи с тем что, бюст стал разрушаться, ещё в 2008 году его юр. лицо его демонтировало, без согласований с Краем или местной администрацией. До сегодняшнего дня претензий со стороны гос. органов в адрес юр. лица не поступало. Но на сегодняшний день поступило в адрес юр. лица письмо о восстановлении памятника от администрации сельского совета. Может ли юр. лицо отказать в восстановлении памятника? Какая предусмотрена ответственность за несогласованный демонтаж памятника? Может ли юр. лицо передать памятник по акту администрации? Как исключить из реестра этот памятник?

Ответ

Отказ в восстановлении памятника может привести к негативным последствиям для собственника земельного участка.

Бремя собственника закрепляется в документе, который он обязан подписать с органом охраны объектов культурного наследия — охранном обязательстве. Как правило это означает, что собственник ОКН должен обеспечить его содержание в надлежащем санитарном, противопожарном, техническом и ином порядке.

Ответственность за нарушение охранного обязательства для собственника объекта культурного наследия (далее — ОКН), как и отказ в восстановлении ОКН может заключаться в следующем.

— взыскание неустойки (в виде пеней или штрафа), в порядке предусмотренном охранным обязательством;

— обязание в судебном порядке выполнить работы по сохранению и восстановлению принадлежащего собственнику объекта культурного наследия;

— изъятие объекта культурного наследия (в т. ч. безвозмездное изъятие);

При определенных условиях орган охраны объекта культурного наследия вправе обратиться в суд с иском об изъятии его у собственника. Это может случиться в случае, если собственник объекта культурного наследия, включенного в реестр, либо земельного участка, в пределах которого располагается объект:

— не выполняет требований к его сохранению;

— совершает действия, которые угрожают сохранности данного объекта и влекут утрату им своего значения.

Такое правило установлено в пункте 1 статьи 54 Закона об ОКН.

Собственнику для защиты своих интересов стоит обратить внимание на судебную практику, при которой подобные иски не были удовлетворены. Важно отметить, что при этом государство должно выкупить данный объект (или земельный участок) либо организовать продажу с торгов.

Административная ответственность. Собственник объекта культурного наследия, нарушая условия охранного обязательства, может понести административную ответственность, поскольку в таком случае он нарушает требования сохранения, охраны и использования объектов культурного наследия. Такая ответственность в зависимости от значения объекта культурного наследия (ст. 4 Закона об ОКН) установлена как на федеральном, так и на региональном уровне.

Учитывая принцип единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объектов недвижимости, передать ОКН в собственность администрации маловероятно.

Общие принципы, по которым формируется и ведется реестр, устанавливаются в Положении о Едином государственном реестре объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, утвержденном приказом Минкультуры России от 3 октября 2011 г. № 954. Порядок исключения объекта культурного наследия из реестра установлен ст.23 ФЗ от 25.06.2002 № 73-ФЗ. При этом, как отмечено в данной статье, исключение объекта культурного наследия из реестра осуществляется в случае полной физической утраты объекта культурного наследия или утраты им историко-культурного значения.

Дополнительно Вы можете ознакомиться:

Что нужно знать собственнику объекта культурного наследия о его охранном обязательстве;

Как собственнику объекта культурного наследия соблюдать бремя его содержания;

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

<…>

Что нужно знать собственнику объекта культурного наследия об ответственности за нарушение охранного обязательства

<…>

«Собственнику объекта культурного наследия необходимо помнить о том, что такой объект подлежит охране в соответствии с Федеральным законом от 25 июня 2002 г. № 73-ФЗ „Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации“ (далее — Закон об ОКН). Нарушение условий охранного обязательства, заключенного с органом охраны объектов культурного наследия, может повлечь за собой установленную в нем договорную ответственность. Однако при определенных условиях собственник может избежать ответственности.

В чем может быть выражена ответственность собственника за нарушение охранного обязательства*

Ответственность за нарушение охранного обязательства для собственника объекта культурного наследия (далее — ОКН) может заключаться в следующем.

1. Взыскание неустойки (в виде пеней или штрафа)

Пример из практики: суд удовлетворил требование департамента культуры о взыскании с собственника объекта культурного наследия неустойки за нарушение охранного обязательства, приняв во внимание акты проверки, представленные департаментом

2. Обязание выполнить работы по сохранению принадлежащего собственнику объекта культурного наследия

Пример из практики: суд за нарушение охранного обязательства взыскал неустойку и обязал собственника в течение 30 дней выполнить работы по сохранению здания

3. Изъятие объекта культурного наследия (в т. ч. безвозмездное изъятие)

При определенных условиях орган охраны объекта культурного наследия вправе обратиться в суд с иском об изъятии его у собственника. Это может случиться в случае, если собственник объекта культурного наследия, включенного в реестр, либо земельного участка, в пределах которого располагается объект археологического наследия:

— не выполняет требований к его сохранению;

— совершает действия, которые угрожают сохранности данного объекта и влекут утрату им своего значения.

Такое правило установлено в пункте 1 статьи 54 Закона об ОКН.

Собственнику для защиты своих интересов стоит обратить внимание на судебную практику, при которой подобные иски не были удовлетворены. Важно отметить, что при этом государство должно выкупить данный объект (или земельный участок) либо организовать продажу с торгов.

167.1566 (11,17)

Внимание! Законом предусмотрен случай, когда объект культурного наследия может быть изъят у собственника безвозмездно.

4. Административная ответственность

Собственник объекта культурного наследия, нарушая условия охранного обязательства, может понести административную ответственность, поскольку в таком случае он нарушает требования сохранения, охраны и использования объектов культурного наследия. Такая ответственность в зависимости от значения объекта культурного наследия (ст. 4 Закона об ОКН) установлена как на федеральном, так и на региональном уровне.

Пример из практики: суд отказал в признании незаконным и в отмене постановления о привлечении к административной ответственности, указав, что ее можно применить вместе с договорной ответственностью

Пример того, как собственник может быть привлечен к административной ответственности согласно региональному законодательству

Как собственнику избежать ответственности за нарушение охранного обязательства

Несмотря на установленную в охранном обязательстве договорную ответственность, ее можно избежать при наличии определенных обстоятельств.

1. Собственник представил доказательства, свидетельствующие о том, что он не нарушал охранное обязательство

Например, собственник представил акт о проверке состояния объекта, датированный позже акта, составленного органом охраны объектов культурного наследия.

Пример из практики: суд отказал комитету в удовлетворении иска о взыскании с музея штрафа за невыполнение плана работ, предусмотренного охранным обязательством, поскольку музей представил суду акт более поздней проверки, согласно которому музей не допустил никаких нарушений условий охранного обязательства

2. Орган охраны объекта культурного наследия не представил достаточных доказательств нарушения охранного обязательства

Может получиться так, что орган по охране ОКН представит какие-то доказательства, но суд сочтет их недопустимыми (если они были составлены с ошибками). Например, акт проверки составлен одним сотрудником без привлечения свидетелей.

Пример из практики: суд отказал комитету в иске о взыскании штрафа за нарушение охранного обязательства, указав на то, что составленный в одностороннем порядке сотрудником комитета акт о проведенном через окно осмотре объекта не может быть принят судом в качестве надлежащего и допустимого доказательства факта нарушения охранного обязательства

Подробнее о требовании относимости и допустимости доказательств в арбитражном процессе см. Каким требованиям должны соответствовать доказательства, чтобы арбитражный суд их принял.

3. Орган охраны объектов культурного наследия заявил требования к собственнику по всему объекту, в то время как собственник должен отвечать только по обязательствам в рамках своей доли

Может получиться так, что орган охраны объектов культурного наследия заявит иск о взыскании неустойки за нарушение охранного обязательства в виде невыполнения работ, которые собственник должен был выполнить совместно с другими собственниками (пользователями) ОКН. Суд откажет в таком случае в удовлетворении требования, поскольку собственник несет ответственность только по своим обязательствам.

Пример из практики: суд отказал комитету в иске о взыскании неустойки за нарушение охранного обязательства, поскольку посчитал, что ответчик может нести ответственность за неисполнение обязательства только в части нарушения условий охранного обязательства, приходящихся на его долю

4. Собственник отвечает только до момента прекращения охранного обязательства

Например, если ранее собственник объекта культурного наследия являлся его арендатором, тогда при начислении неустойки суд взыщет ее только до момента прекращения охранного обязательства арендатора.

Пример из практики: суд частично удовлетворил иск арендодателя о взыскании с бывшего арендатора (который стал собственником) пеней за просрочку выполнения работ, предусмотренных охранным обязательством, на объекте культурного наследия, несмотря на то что обязательство прекратило свое действие в связи с покупкой арендатором данного объекта, взыскав с него сумму неустойки, начисленной до момента прекращения охранного обязательства бывшего арендатора

166.1217 (11,17)

Совет

В некоторых случаях суд может снизить размер взыскиваемой с собственника суммы неустойки в соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса РФ.

Штраф, предусмотренный охранным обязательством, является мерой ответственности по гражданскому законодательству и может быть уменьшен в соответствии с требованиями статьи 333Гражданского кодекса РФ.

См. подробнее видеосеминар Пределы снижения неустойки.

Например, в том случае, когда нарушение собственником охранного обязательства не повлекло за собой причинения убытков, разрушения или ухудшения объекта культурного наследия, отсутствовали существенные неблагоприятные последствия неисполнения в срок работ, предусмотренных охранным обязательством, что подтверждалось неоднократным перенесением сроков их выполнения по соглашению с органом охраны объектов культурного наследия (постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 23 июня 2011 г. по делу № А56−56405/2010).

Для того чтобы суд снизил сумму неустойки, собственнику необходимо заявить об этом ходатайство и представить суду надлежащие доказательства указанных „смягчающих“ обстоятельств. В качестве таких доказательств можно использовать акт осмотра объекта культурного наследия, составленный по результатам проверки органом его охраны, заключение независимой экспертизы, соглашение о перенесении сроков выполнения работ и т. д.

131.70019 (11,17)

Какие основания позволят собственнику защититься по иску об изъятии объекта культурного наследия

1. На момент приобретения объект уже был в остро аварийном состоянии

Суд откажет госоргану в иске к собственнику об изъятии ОКН, если состояние объекта уже было аварийным на момент покупки. Тем более если при этом госорган не представит суду доказательств того, что после его приобретения состояние ОКН ухудшилось.

Пример из практики: суд отказал органу охраны в удовлетворении иска об изъятии объекта культурного наследия у его собственника, поскольку на момент его приобретения объект уже находился в остро аварийном состоянии

В аналогичном судебном примере суд указал, что „основанием для изъятия объекта может являться лишь такое нарушение установленных законом требований, связанных с владением объектом культурного наследия, которое реально угрожает его сохранности и сохранению им своего значения“. Это следует из совокупности положений статьи 240 Гражданского кодекса РФ и статьи 54 Закона об ОКН (постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 февраля 2012 г. по делу № А56−17473/2011, постановлением ФАС Северо-Западного округа от 25 июня 2012 г. оставлено без изменений).

2. Собственник не знал, что объект является ОКН, и предупреждал госорган о намерении уничтожить объект

Если к собственнику объекта культурного наследия заявлен иск об изъятии у него земельного участка в связи с уничтожением объекта культурного наследия, то собственнику удастся избежать ответственности в том случае, если судом будет установлено, что собственник не знал и не мог знать о том, что данный объект являлся ОКН. Кроме того, на решение суда может повлиять целый ряд фактов. Например, собственник уведомил орган государственной власти о том, что намеревался уничтожить данный объект (например, разобрать здание ввиду его ветхости), и получил согласие на это.

Пример из практики: суд отказал Минкультуры России в иске об изъятии земельного участка ввиду уничтожения собственником объекта культурного наследия, поскольку посчитал, что собственник не знал и не мог знать о том, что уничтоженный объект являлся объектом культурного наследия

Индивидуальный предприниматель приобрел по договору купли-продажи, заключенному по результатам аукциона, объект культурного наследия (здание).

Впоследствии из-за ветхости здания предприниматель разобрал его. Минкультуры России, установив этот факт, обратилось в суд с иском о безвозмездном изъятии (конфискации) земельного участка, расположенного в границах территории объекта культурного наследия, „в виде применения санкции за совершение правонарушения в сфере законодательства об охране объектов культурного наследия — уничтожение объекта культурного наследия регионального значения“.

Суд в иске отказал, мотивировав свое решение следующими выводами. Он указал, что ни в договоре дарения бывшего собственника, подарившего спорный объект муниципальному образованию, ни в договоре купли-продажи с предпринимателем не содержались сведения о том, что спорный объект являлся памятником культуры.

Предприниматель уведомил главу администрации муниципального образования о том, что ввиду ветхости здания он приступает к его разбору, и получил на это согласие от главы администрации.

Суд посчитал, что „наличие опубликованного постановления о принятии памятника под государственную охрану, отнесения всего города Каргополь к числу исторических поселений и наличие в техническом паспорте здания сведений о том, что оно построено до 1917 года, не могут быть признаны достаточными доказательствами вины предпринимателя“.

Кроме того, суд отметил, что „отсутствие охранного обязательства в отношении спорного объекта, информационной надписи о том, что постройка является объектом культурного наследия, упоминания в договоре купли-продажи здания […], что объект признан памятником […], позволяют сделать вывод об отсутствии вины предпринимателя, следовательно, и об отсутствии оснований для безвозмездного изъятия земельного участка“ (постановление ФАС Северо-Западного округа от 18 января 2013 г. по делу № А05−5757/2012)».

18.02.2015

Недвижимость: что изменилось после 1 января 2017 года

Не пропустите 14 апреля большую онлайн-конференцию для юристов. Неподражаемый Роман Бевзенко обсудит с практикующими юристами и представителями Росреестра и МФЦ «Мои документы» проблемы нового закона о регистрации недвижимости.

Это бесплатно



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.