Дополнительное соглашение к договору купли-продажи

2896

Вопрос

Между двумя ООО заключен договор купли-продажи нежилого здания и земельного участка под ним. Переход права собственности зарегистрирован. Расчет на момент сделки не произведен. Спустя 2 месяца (в связи с кризисом) стороны подписали соглашение к договору купли-продажи и снизили цену продаваемого недвижимого имущества. Имеет ли такое доп. соглашение юридическую силу и следует ли его представлять в орган регистрации для помещения в дело правоустанавливающих документов?

Ответ

Если согласно договора купли-продажи расчет производится после регистрации перехода права собственности и на момент подписания дополнительного соглашения расчет не произведен, можно предположить, что дополнительное соглашение является действительным и не подлежит регистрации. Обязанность представлять его в орган регистрации законом не предусмотрена.

Согласно ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). В случае, указанном в вопросе, обязательство покупателя по оплате имущества не исполнено, в связи с чем, обязательства по договору купли-продажи не прекращены на основании ст.408 ГК РФ и договор является действующим (ч.3 ст.425 ГК РФ).

Договор купли-продажи земельного участка и нежилого здания не подлежит государственной регистрации (регистрируется только переход права собственности на данное имущество), следовательно, и дополнительное соглашение как часть договора не подлежит государственной регистрации.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

1.Постановление Президиума ВАС РФ от 27.01.2009А70−2321/10−2007

«Исходя из смысла указанных положений, если договор подлежит государственной регистрации, то все изменения и дополнения к нему как часть этого договора также подлежат государственной регистрации.»

2.Письмо Росреестра от 26.11.201314-исх/10925-ГЕ/13 «По вопросу проставления штампа регистрационной надписи»

«Согласно пункту 8 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ „О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации“ (далее — Закон № 302-ФЗ) предусмотренные в том числе статьями 558, 560 ГК правила о государственной регистрации договоров купли-продажи недвижимого имущества (жилого, нежилого помещения) не подлежат применению к договорам, заключаемым после дня вступления в силу Закона № 302-ФЗ.*

Вместе с тем сохранено требование государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество (статьи 8.1, 131 ГК).

Соответственно с 01.03.2013 на основании заключенных с этого момента договоров купли-продажи недвижимого имущества осуществляется только государственная регистрация перехода права собственности.»

3.Постановление 6 ААС от 03.10.2012А16−292/2012

«Государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом согласно требованиям статей 164 и 131 ГК осуществляется только в случаях, установленных законом.

В соответствии со статьей 4 Закона о государственной регистрации во всех случаях, когда закон предусматривает государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, такая регистрация всегда является обязательной.

Гражданским кодексом не предусмотрена государственная регистрация договора купли — продажи земельного участка* (именно как оформленного документа, а не сделки). Включение сторонами в договор, не подлежащий государственной регистрации, условия о том, что он подлежит государственной регистрации и вступает в силу с момента государственной регистрации, противоречит нормам ГК Р. Ф. Такое условие является ничтожным в силу требований статей 168 и 180 ГК РФ.»

4.Постановление ФАС ПО от 22.07.2008А65−26844/07

«Суд обоснованно признал данные выводы налогового органа несостоятельными, поскольку они не основаны на нормах статьи 551 ГК РФ, предусматривающей государственную регистрацию перехода права собственности на объект недвижимости, а не регистрацию существенных условий договора — соглашение сторон о цене сделки, регулируемой ст. ст. 424, 555 ГК РФ, обратное привело бы к нарушению установленных гражданским законодательством (ст. 421 ГК РФ, п. 2 ст. 424, 452 ГК РФ) принципов свободы участников сделки в заключении договора с определением условий по их усмотрению, в том числе на изменение цены сделки после заключения договора, предусмотренной п. 2 ст. 424 ГК РФ в порядке установленном ст. 452 ГК РФ — предусматривающих изменение цены сделки после заключения договора путем заключения соглашения, совершаемого в той же форме, что и договор. При этом гражданское законодательство, в том числе Федеральный закон о регистрации прав на недвижимое имущество не содержит ограничений на изменение цены сделки после регистрации перехода прав собственности от продавца к покупателю."*

16.02.2015

Недвижимость: что изменилось после 1 января 2017 года

Не пропустите 14 апреля большую онлайн-конференцию для юристов. Неподражаемый Роман Бевзенко обсудит с практикующими юристами и представителями Росреестра и МФЦ «Мои документы» проблемы нового закона о регистрации недвижимости.

Это бесплатно



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.