• Главная страница
  • » Ответы на вопросы
  • » В договоре аренды недвижимого имущества, являющегося госсобственностью, заключенным между органом госвласти (арендодатель) и юридическим лицом (ИП) отсутствует печати сторон.

В договоре аренды недвижимого имущества, являющегося госсобственностью, заключенным между органом госвласти (арендодатель) и юридическим лицом (ИП) отсутствует печати сторон.

197

Вопрос

В договоре аренды недвижимого имущества, являющегося госсобственностью, заключенным между органом госвласти (арендодатель) и юридическим лицом (ИП) отсутствует печати сторон. Является ли нарушением отсутствие печати в указанном договоре, какой нормативный правовой акт при этом нарушен? В договоре аренды имущества не заполнены следующие реквизиты: адреса, ИНН, р/с, банковские реквизиты, тел/факс. Является ли отсутствие в договоре указанных реквизитов нарушением законодательства? В договоре аренды имущества отсутствует неотъемлемая часть договора - план-схема, являющаяся приложением №1 договора. Является ли отсутствие плана-схемы (приложение №1) к указанному договору нарушением законодательства?

Ответ

Требования к форме сделки закреплены в главе 9 ГК РФ. Из норм данной главы следует, что наличие печати на договоре не обязательно для его действительности.

 

Однако наличие печатей сторон будет обязательным, если это прямо предусмотрено в самом договоре.

Обязательное проставление печати на договорах также может быть закреплено в Регламенте государственного органа. Если в Регламенте предусмотрено обязательное заверение договоров аренды печатью, отсутствие печати госоргана в договоре будет являться нарушением нормативного акта, которым данное условие предусмотрено.

В договоре должны быть указаны идентификационные данные контрагентов по сделке, позволяющие однозначно судить о том, что именно данные контрагенты, а не другие заключают сделку: правильное наименование организаций, указание их организационно-правовой формы, идентификационный номер налогоплательщика и другие данные, которые стороны считают необходимыми (адрес, банковские реквизиты и т.д.). Однако отсутствие какого-либо реквизита не препятствующее идентификации, не влечет недействительности договора.

Согласно п. 3. ст. 607 ГК РФ, в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Таким образом, в том случае, если план-схема, являющийся приложением №1 к договору аренды, содержит данные позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды и без него невозможно либо затруднительно определить объект аренды, отсутствии такого плана-схемы, являться основанием для признания договора аренды незаключенным.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах ЮСС «Система Юрист».

 

1. Рекомендация: Что необходимо проверить арендатору при составлении и заключении договора аренды недвижимого имущества

<…>

«Предмет договора аренды – условие об имуществе, которое передается арендатору во временное владение и пользование или во временное пользование (объект аренды). При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным, а сам договор признается незаключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ). Следовательно, для того, чтобы избежать признания договора аренды незаключенным, в договоре нужно с достаточной полнотой индивидуализировать недвижимое имущество, являющееся предметом договора аренды.

Индивидуализировать недвижимое имущество можно по информации, которая содержится:

  • в документах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

  • в документах технического учета недвижимого имущества (документах БТИ).

К числу документов БТИ относятся:

  • технический или кадастровый паспорт недвижимого имущества (выписки из таких паспортов);

  • поэтажный план недвижимого имущества и экспликации к плану;

  • выписка из реестра объектов градостроительной деятельности.

Если договор аренды долгосрочный и подлежит государственной регистрации, то к нему обязательно нужно представить документы, содержащие графическое и (или) текстуальное описание объекта недвижимости. Как правило, это документы органов технической инвентаризации объектов недвижимости. Если таких документов нет в распоряжении арендодателя, их можно заказать и получить в территориальном отделении БТИ по местонахождению объекта аренды.

В то же время, если право на недвижимое имущество ранее было зарегистрировано за арендодателем, представление кадастрового паспорта на объект аренды не обязательно. Стороны могут представить иной документ, содержащий графическое и (или) текстуальное описание передаваемого в аренду объекта недвижимости (например, удостоверенный сторонами графический план объекта аренды). В таких случаях отказ в регистрации договора аренды не допускается (п. 9 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 г. № 13)).

В краткосрочных договорах аренды предмет договора можно индивидуализировать и без документов госрегистрации и БТИ. А именно путем составления сторонами плана или схемы недвижимого имущества, в которой будет отражено точное местоположение и описание объекта аренды. Для сторон договора такой способ может оказаться проще, чем запрашивать соответствующие документы в отделениях Росреестра и органов технической инвентаризации недвижимого имущества. В частности, такой способ придется использовать, если в отношении объекта недвижимого имущества не осуществляется техническая инвентаризация либо сведения технической инвентаризации не соответствуют фактическим техническим характеристикам помещения (например, в случае последующей реконструкции помещения). Кроме того, данный порядок можно использовать при аренде объектов незавершенного строительства.

Составленный сторонами план (схема) объекта аренды будет являться неотъемлемым приложением к договору аренды и должен быть подписан обеими сторонами договора аренды. В противном случае возникнут трудности с доказыванием факта согласования воли сторон договора в отношении предмета аренды, в связи с чем договор может быть признан незаключенным*.

При описании объекта аренды необходимо обратить внимание на следующие моменты.

  1. Условие о целевом использовании помещения.

Поскольку именно арендатор будет использовать помещения под определенные цели, будь то офис, склад и т. п., то этот пункт имеет большое значение. В противном случае может случиться так, что арендатор не сможет использовать объект недвижимости для тех целей, для которых он ему необходим, не сможет осуществлять в помещении свою деятельность, что может повлечь за собой финансовые убытки и иные негативные последствия.

Если арендодатель передаст имущество, которое арендатор не сможет использовать по целевому предназначению, то это может быть основанием для применения к арендодателю определенных санкций. Однако для этого условие о целевом использовании объекта аренды важно прописать в договоре весьма четко, в соответствии с пожеланиями арендатора. Следовательно, не нужно указывать в договоре такие общие формулировки, как, например, «имущество арендуется для предпринимательской деятельности» или «имущество передается для осуществления уставной деятельности арендатора».

<…>

2. ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС МО от 05.03.2008 № КГ-А40/862-08

 

 

<…>

«Суд правомерно руководствовался положениями статьи 807 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в соответствии с которыми договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей, и установил, что денежные средства по спорному договору займа получены заемщиком - ООО "Консалт-Инвест". Факт получения денежных средств сам заемщик не отрицал, как не отрицал и факт неисполнения обязательства по возврату заемных денежных средств. Договор со стороны заемщика подписан В.И.Першиным, который являлся генеральным директором общества как на момент заключения договора, так и на момент обращения с кассационной жалобой. Гражданским законодательством России наличие или отсутствие на договоре печати не является основанием для признания сделки незаключенной либо недействительной, наличие печати в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации не является обязательным реквизитом при заключении сторонами договора*».

<…>

3. ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС МО от 24.05.2006 № КГ-А41/3281-06

<…>

«Отказывая в иске, апелляционный суд сделал вывод о том, что договор аренды N 31 от 01.02.2005, на основании которого заявлены требования о взыскании задолженности, является незаключенным, в силу п.3 ст.607 ГК РФ и не порождает обязательственных отношений между сторонами.

Вывод о незаключенности апелляционный суд обосновал тем, что договор не содержит признаков, характеризующих сданное ответчику в аренду имущество, то есть объект аренды в договоре N 31 от 01.02.2005 не определен.

Между тем, данный вывод суда не может быть признан соответствующим имеющимся в деле доказательствам.

Имеющиеся в деле поэтажные план и экспликация (л.д.33-34) позволяют определенно установить нежилое помещение площадью 67,8 кв.м, являющееся объектом аренды*.

В этой связи у апелляционного суда отсутствовали правовые основания для признания спорного договора незаключенным и отказа в иске».

<…>



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

Опрос

Вы когда-нибудь меняли предмет или основание иска?

  • Да, все прошло хорошо 30.3%
  • Нет, никогда 30.3%
  • Да, но были сложности 39.39%
Другие опросы

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль