Физические лица являются собственниками нежилых помещений, расположенных в двухэтажном здании, пристроенном к двум жилым домам

193

Вопрос

Физические лица являются собственниками нежилых помещений, расположенных в двухэтажном здании, пристроенном к двум жилым домам. Юридически двухэтажного здания как самостоятельного объекта не существует. Право собственности физических лиц оформлено на нежилые помещения, которые согласно техническому описанию являются частью одного из жилых домов (хотя пристроены фактически к двум жилым домам). Двухэтажное здание имеет собственную крышу, подвал, вход, коммуникации. Собственники нежилых помещений получили требование управляющей компании, обслуживающей жилой дом, о заключении договора на содержание и ремонт общего имущества жилого дома. Законно ли данное требование? Каким образом возможно получение правового статуса самостоятельного объекта капитального строительства (нежилого здания)?

Ответ

: 1. Как указано в ч. 2 ст. 161 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

 

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

На основании ч. 3 ст. 161 ЖК РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.

В рассматриваемой ситуации, если управление домом передано в предусмотренном ЖК РФ порядке управляющей компании, собственники указанных нежилых помещений должны заключить договор на управление и обслуживание. При отказе от заключения такого договора управляющая компания вправе обратиться в суд и взыскать плату, которую Вы обязаны уплатить по договору, как собственник нежилого помещения, в судебном порядке.

В соответствии с п. 1 ст. 290 ГК РФ и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом с элементами озеленения и благоустройства.

Ст. 153 ЖК РФ устанавливает, что граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

Такая правовая позиция содержится в материалах судебной практики (в частности, Постановление ФАС ЗСО от 10.12.2012 №№ А27-5426/2011, Ф04-553/2012).

Cобственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, и расходов на коммунальные услуги. Содержание собственного помещения, оплата потребляемых в нем коммунальных услуг, а также содержание земельного участка, предоставленного в индивидуальное пользование и не входящего в состав общего имущества многоквартирного дома, не освобождают собственника помещений от бремени расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома, включая земельный участок, на котором расположен дом. Такая правовая позиция содержится в Постановлении Президиума ВАС РФ от 09.11.2010 № 4910/2010.

Договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, отопления (теплоснабжения) заключаются каждым собственником помещения от своего имени или одним из собственников или иным лицом, имеющим полномочие на основании решения общего собрания собственников, только при непосредственном управлении многоквартирным домом (ст. 164 ЖК РФ).

С момента выбора формы управления и передачи функций по управлению домом управляющей компании, вышеуказанные договоры заключатся не с собственниками помещений в многоквартирных домах, а с управляющей организацией, действующей на основании договоров управления. Управляющая компания, осуществляя управление многоквартирными жилыми домами, является потребителем коммунальных услуг в целях предоставления этих услуг лицам, использующим помещения в многоквартирных домах, включая нежилые помещения. Такая правовая позиция основана на анализе материалов судебной практики (в частности, Постановление ФАС Уральского округа от 22.12.2010 N Ф09-10646/10-С5).

2. Решение о разделении объекта недвижимости в данном случае принимается на общем собрании собственников жилого дома, в котором находятся указанные помещения, так как только собственник объекта недвижимости имеют право распоряжения указанным объектом.

При разделении единого объекта недвижимости (здания) прекращается право собственности на прежний объект и возникает право собственности на новые отдельные объекты.

Данные изменения подлежат государственной регистрации и внесению в ЕГРП. В случае раздела, выдела доли в натуре или других соответствующих законодательству Российской Федерации действий с объектами недвижимого имущества записи об объектах, образованных в результате этих действий, вносятся в новые разделы ЕГРП и открываются новые дела правоустанавливающих документов с новыми кадастровыми номерами (п. 1 ст. 131 ГК РФ, п. 9 ст. 12 Закона № 122-ФЗ).

Документы для регистрации прав предоставляются в соответствии со ст.25. Закона № 122-ФЗ, как на вновь созданные объекты недвижимого имущества.

14.05.2013г.

С уважением,

ведущий эксперт Горячей линии «Системы Юрист» Наталья Ковтуненко

Ответ утвержден:

руководитель Горячей линии «Системы Юрист» Виктория Рыбалкина

 



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

Опрос

Вы когда-нибудь меняли предмет или основание иска?

  • Да, все прошло хорошо 30.3%
  • Нет, никогда 30.3%
  • Да, но были сложности 39.39%
Другие опросы

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль