Употребление слово «Субарендодатель»

159

Вопрос

Можно ли в договоре употреблять слово «Субарендодатель» и в каком нормативном акте оно закреплено?

Ответ

Стороны свободны в заключении и условиях договора. Термин «субарендодатель» не закреплен в законе, однако его можно встретить в судебных решениях.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

1. Гражданский кодекс Р. Ф. Часть первая

Статья 421. Свобода договора

1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

2. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

3. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

4. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

5. Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями делового оборота, применимыми к отношениям сторон.

2. Постановление АС СКО от 05.09.2014 №№ Ф08−6610/2014, А53−2132/2014

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Савенко Л. И., судей Бабаевой О. В. и Рыжкова Ю. В., при участии в судебном заседании от истца — общества с ограниченной ответственностью «Донагропродсервис» (ИНН 6168099209, ОГРН 1026104362162) — Лаврентьевой И. В. (доверенность от 27.01.2014), в отсутствие ответчика — общества с ограниченной ответственностью «Мережа» (ИНН 7806417360, ОГРН 1097847253679), извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Мережа» на решение Арбитражного суда Ростовской области от 04.04.2014 (судья Пипник Т. Д..) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.06.2014 (судьи Еремина О. А., Величко М. Г., Ковалева Н. Г..) по делу № А53−2132/2014, установил следующее.

ООО «Донагропродсервис» обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к ООО «Мережа» о взыскании 1 002 839 рублей 75 копеек задолженности, 302 488 рублей 70 копеек пени.

Решением суда от 04.04.2014, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 24.06.2014, исковые требования удовлетворены частично, с ООО «Мережа» в пользу ООО «Донагропродсервис» взыскано 1 002 839 рублей 75 копеек задолженности, 30 тыс. рублей пени. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано. Судебные акты мотивированы тем, что субарендатор не оплатил арендные платежи.

В кассационной жалобе ООО «Мережа» просит отменить решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда. Жалоба обоснована следующими доводами:

— суды пришли к необоснованному выводу о возобновлении договора аренды на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс);

— согласно пункту 5.9 договора аренды с истечением срока договора прекращаются обязательства сторон;

— возобновление договорных отношений возможно только путем заключения нового договора;

— ООО «Мережа» не имело намерений продолжать арендные отношения и заключать новый договор, в подтверждение чего представлено уведомление о расторжении договора от 31.05.2013 № 21;

— суды пришли к неверному выводу о неполучении истцом корреспонденции от ответчика;

— вывод судов о том, что в материалах дела отсутствуют доказательства надлежащего исполнения ответчиком обязательств в части возврата арендованного имущества, не обоснован;

— истец получал сообщения о расторжении договора и акты приема-передачи имущества, что подтверждается материалами дела, в силу чего договор аренды прекратил свое действие;

— истец не опроверг довод ответчика о передаче имущества и ключей от помещений 31.08.2013, а также факт поиска нового арендатора с момента получения уведомления от 31.05.2013;

— ни законом, ни договором не предусмотрено право арендодателя отказываться от приема помещения и подписания акта приема-передачи в связи с прекращением договора;

— субарендодатель не вправе требовать с субарендатора арендную плату за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если субарендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества;

— арендная плата за фактическое пользование арендованным имуществом после прекращения действия договора оплачена в полном объеме;

— ООО «Донагропродсервис» уклонялось от подписания акта приема-передачи имущества;

— факт нахождения помещений в распоряжении истца подтверждает исковое заявление, поскольку истец просит взыскать задолженность за пользование помещениями и неустойку и не требует освобождения спорных помещений при условии неподписания акта приема-передачи по настоящий момент.

В судебном заседании представитель ООО «Донагропродсервис» обосновал возражения по доводам жалобы.

Согласно статье 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений и постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы, если иное не предусмотрено Кодексом.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа, изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы, выслушав представителя истца, считает, что судебные акты надлежит оставить без изменения по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, 29.06.2012 ООО «Донагропродсервис» (субарендодатель) и ООО «Мережа» (субарендатор) заключили договор № 11/1-Д (т. 1, л. д. 9 — 11), по которому субарендодатель предоставил ООО «Мережа» за плату во временное владение и пользование следующие объекты: часть складского помещения со стеллажами в строении литера И общей площадью 985 кв. м, часть складского помещения в строении литера И общей площадью 102,6 кв. м; бытовое помещение площадью 14,1 кв. м; часть железнодорожной рампы площадью 114,3 кв. м, расположенные по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Доватора, 150, а также обязался оказывать услуги по обеспечению субарендатору возможности пользования городской телефонной связью и уборке прилегающей территории (за исключением материалов субарендатора — бракованной продукции, поддонов, картонной и полимерной упаковки).

В соответствии с пунктом 2.1.1 субарендатор обязался принять указанные в пункте 1.1 договора объекты от субарендодателя и передать их субарендодателю по окончании срока субаренды по акту приема-передачи.

Субарендодатель вправе досрочно расторгнуть договор в одностороннем порядке, предупредив субарендатора за один месяц до дня расторжения договора, в случае нарушения субарендатором условий пункта 2.1 (пункт 5.5 договора).

Согласно пункту 5.8 договора он вступает в силу с 01.07.2012 и действует по 31.05.2013.

В пункте 5.9 договора определено, что с истечением срока договора прекращаются обязательства сторон по договору, кроме обязанности субарендатора произвести расчет за период действия договора и до фактической передачи арендуемого объекта субарендодателю по акту приема-передачи, включая предусмотренные договором и законом санкции за ненадлежащее исполнение договора и возмещение причиненных нарушением договора убытков.

01 июля 2012 года арендованные помещения переданы субарендатору, о чем составлен акт приема-передачи.

12 октября 2012 года стороны заключили дополнительное соглашение № 1 (т. 1, л. д. 14), согласно которому уточнены размеры части переданных помещений, а именно: бытового помещения — 10,9 кв. м, и части железнодорожной рампы — 166,7 кв. м. В связи с заключением дополнительного соглашения стороны подписали акт приема-передачи помещения на уточненные площади (л. д. 16).

ООО «Донагропродсервис», полагая, что субарендатор не исполнил обязанности по оплате за пользование нежилыми помещениями с 01.09.2013 по 11.01.2014, обратилось с исковым заявлением.

ООО «Мережа» в возражениях на исковые требования указало, что договор прекратил свое действие с 31.05.2013, пользование помещениями осуществлялось субарендатором до 31.08.2013, письмом от 31.05.2013 субарендодателю направлено уведомление о расторжении договора, письмом от 31.08.2013 субарендодателю сообщено об освобождении помещений и направлен акт приема-передачи.

04 декабря 2013 года ООО «Мережа» направило ООО «Донагропродсервис» уведомление № 68, в котором указало на необоснованность выставления счетов за сентябрь-ноябрь 2013 года, освобождение арендуемых помещений, передачу ключей сотруднику субарендодателя и просило подписать акт приема-передачи помещений, от подписания которого уклоняется ООО «Донагропродсервис».

11 декабря 2013 года ООО «Донагропродсервис» направило ООО «Мережа» ответ на письмо от 04.12.2013 № 68, согласно которому субарендодатель считает договор аренды от 29.06.2012 № 11/1-Д возобновленным на неопределенный срок, указывая на неполучение писем о расторжении договора и отказ от подписания акта приема передачи-передачи в связи с его датировкой 31.05.2013 (т. 1, л. д. 48, 49). Кроме того, субарендодатель11.12.2013 направляет субарендатору уведомление № 172/12 о расторжении договора аренды на основании пункта 5.5 договора с 12.01.2014 и необходимости передачи арендуемых объектов по акту приема-передачи, а также претензию № 173/12 об оплате образовавшейся задолженности.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 данного Кодекса).

В соответствии со статьей 606 Кодекса по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статья 610 Кодекса устанавливает, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В силу статьи 614 Кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

По правилам статьи 655 Кодекса передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением аналогичных правил. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно от исполнения обязанности по передаче либо принятию имущества.

В силу пункта 2 статьи 621 Кодекса, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Согласно абзацу 2 пункта 2 статьи 610 Кодекса каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Суды первой и апелляционной инстанций обоснованно не приняли в качестве надлежащих доказательств письма от 31.05.2013 № 21 о расторжении договора и от 31.08.2013 № 32 об освобождении помещений, поскольку проставленные на них входящие номера и даты без подписи лица, уполномоченного от имени ООО «Донагропродсервис» на получение корреспонденции, не свидетельствуют о получении указанных писем субарендодателем. Доказательства направления спорных писем иным способом, позволяющим достоверно установить факт их получения ООО «Донагропродсервис», не представлены.

Согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. По правилам статьи 65 названного Кодекса каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. В соответствии со статьей 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Судами установлено и заявителем жалобы не оспаривается, что после истечения срока действия договора 31.05.2013, субарендатор продолжал использовать помещения, а субарендодатель не возражал против продолжения арендных отношений. Доказательства того, что субарендодатель направлял требования об освобождении помещений или препятствовал в их использовании, заявителем жалобы не представлены, в связи с чем суды обоснованно пришли к выводу о возобновлении арендных отношений на условиях договора аренды от 29.06.2012 № 11/1-Д на неопределенный срок.

Суды с учетом положений абзаца 2 пункта 2 статьи 610 Кодекса обоснованно удовлетворили исковые требования, поскольку в качестве доказательства первого уведомления об освобождении помещений суды посчитали письмо от 04.12.2013 № 68. Удовлетворение требований по 11.01.2014 является правомерным, так как основано на письме субарендодателя от 11.12.2013 № 172/12 о расторжении договора и положениях пункта 5.5 договора, позволяющего субарендодателю в одностороннем порядке расторгнуть договор субаренды с уведомлением арендатора за 1 месяц.

Доводы заявителя жалобы сводятся к несогласию с выводом судов о том, что договор возобновлен на неопределенный срок и субарендодатель не уклонялся от подписания акта приема-передачи. Однако заявитель не привел правовых оснований, в связи с чем пользование арендованными помещениями после прекращения действия договора при условии отсутствия возражений ООО «Донагропродсервис» не должно регулироваться положениями статьи 621 Кодекса. Доводы об уклонении от подписания акта приема-передачи несостоятельны, поскольку само по себе направление акта стороне не свидетельствует об освобождении помещений и их принятии субарендатором. Заявитель жалобы не представил доказательств осуществления фактических действий по передаче имущества (вызова субарендодателя для приемки помещений или направления уведомления о дне выезда с целью осуществления приемки помещений с осмотром, позволяющим установить их состояние на момент освобождения, в том числе наличие повреждений), а также надлежащих доказательств уклонения истца от приемки освобожденного помещения.

Ссылку заявителя жалобы на пункт 5.9 договора аренды, согласно которому с истечением срока действия договора обязательства сторон прекращаются, надлежит отклонить, так как ООО «Мережа» не отрицает факт использования помещений после истечения срока действия договора.

Довод о том, что возобновление договорных отношений возможно только путем заключения нового договора, также подлежит отклонению, поскольку основан на неверном толковании норм материального права. Положения статьи 621 Кодекса направлены на урегулирование сложившихся отношений сторон договора аренды при окончании срока действия договора, но при продолжении пользования имуществом с учетом выраженного волеизъявления сторон на возможность его использования после указанного срока. Возобновление в этом случае договора аренды на неопределенный срок в силу статьи 610 Кодекса предоставляет сторонам равные возможности отказаться от договора, своевременно предупредив об этом другую сторону. С учетом изложенного при условии возобновления арендных отношений арендатор не может в одностороннем порядке прекратить арендные отношения без предварительного уведомления арендодателя даже путем освобождения помещения, так как это ставит арендатора в преимущественное положение перед арендодателем.

Указания о том, что ООО «Мережа» не имело намерений продолжать арендные отношения и заключать новый договор, в подтверждение чего представлено уведомление о расторжении договора от 31.05.2013 № 21, подлежат отклонению, поскольку помещения фактически использовались субарендатором и после 31.05.2013.

Доводы жалобы о доказательственном значении писем субарендатора от 31.05.2013 и от 31.08.2013 получили надлежащую правовую оценку в обжалуемых судебных актах и направлены на их переоценку, которая в силу статей 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Нарушения, предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлены. Основания для отмены или изменения судебных актов по доводам кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь статьями 274, 286 — 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

Постановил:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 04.04.2014 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.06.2014 по делу № А53−2132/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу — без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

06.02.2015



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

Опрос

Вы когда-нибудь меняли предмет или основание иска?

  • Да, все прошло хорошо 30.3%
  • Нет, никогда 30.3%
  • Да, но были сложности 39.39%
Другие опросы

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль