О узаконивании права аренды

125

Вопрос

Как арендатору узаконить договор аренды. Ведь первоначально он был зарегистрирован и арендодатель выразил свою волю, подписав его. Впоследствии, когда выяснилось что зем. уч-к снят с кадастрового учета, арендодатель еще раз подтвердил свою волю на передачу, подписав доп соглашение к договору. Порочность документов была в том, что первоначально договор аренды фактически был заключен на несуществующий объект, а доп. соглашение (с правильным кадастровым номером) было заключено к договору, который по сути являлся ничтожным. Но Распоряжение о предоставлении земельного участка в аренду существует и не отменено. Как узаконить право аренды? Обратиться с требованием о понуждении заключить договор аренды без проведения торгов, либо о признании договора аренды заключенным на зем уч-к с кадастровым номером 26 (но в настоящее время срок аренды истек). Арендатор так и не смог воспользоваться им в том плане, что разрешение на строительство так и не получено. Что стоит предпринять арендатору, что бы узаконить право аренды?

Ответ

Учитывая, что срок договора аренды истек, суд скорее всего откажет в требовании о признании договора аренды заключенным. Хотя в решении Невинномысского городского суда Ставропольского края от 17.04.2013 г. № 2−871/13, суд сделал вывод о возможности внесения изменений в сам договор аренды нового кадастрового номера земельного участка, повторно поставленного на кадастровый учет после аннулирования записи, однако в данном споре срок договора аренды не истек на момент рассмотрения судебного спора.

Следует отметить, что все дополнительные соглашения к договору аренды являются незаключенными, поскольку основной договор аренды не был зарегистрирован в установленном законом порядке, т. е. не вступил в силу, в связи с чем и вносить в него какие-либо изменения невозможно (см. Постановление ФАС СЗО от 10.06.2013А56−54668/2012).

Возможно рассмотреть вариант о понуждении заключить договор аренды без проведения торгов, учитывая, что распоряжение о предоставлении земельного участка в аренду не отменено. Однако следует учитывать, что как правило, данные распоряжения имеют срок действия, который ограничен периодом на который заключается договора аренды. В связи с чем, имеются основания полагать что срок действия данного распоряжения истек, что будет являться основанием в отказе исковых требований.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

<…>

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ВСО ОТ 20.04.2011А78−6780/2010

«открытое акционерное общество «Ассоциация Забайкалстройкомплекс» (ОГРН: 1027501146331) (далее — ОАО «АЗСК», общество) обратилось в Арбитражный суд Забайкальского края с заявлением о признании незаконным отказа Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края (далее — департамент) от 26.08.2010 N 01−13/4000-знз в заключении договора аренды и обязании департамента заключить договор аренды земельного участка по адресу: г. Чита, Железнодорожный административный район, ул. Пограничная, 9 с кадастровым номером 75:32:010342:0018 (далее — земельный участок) для строительства складских помещений.
Дело рассмотрено с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, администрации городского округа «Город Чита» (далее — администрация).
Решением Арбитражного суда Забайкальского края от 6 декабря 2010 года, оставленным без изменения постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 14 февраля 2011 года, в удовлетворении заявленных требований отказано.
Обжалуя судебные акты по мотиву нарушения судами норм материального права, несоответствия выводов судов фактическим обстоятельствам дела, ОАО «АЗСК» просит их отменить, заявленные требования удовлетворить.
По мнению общества, вывод суда апелляционной инстанции о том, что распоряжение мэра города Читы, на основании которого обществу предоставлен в аренду земельный участок, исчерпало себя как ненормативный правовой акт, порождающий правовые последствия, является неверным, поскольку договор аренды, не прошедший государственную регистрацию, фактически не был заключен, а следовательно, обязанность органа власти заключить договор аренды не исполнена, как и не реализовано право общества на оформление земельных отношений; судом апелляционной инстанции не учтено, что распоряжение мэра не отменено и не признано в установленном законом порядке недействительным, в связи с чем данное распоряжение является основанием для заключения соответствующего договора аренды; вывод судов об отсутствии нарушений оспариваемым отказом департамента прав и законных интересов общества противоречит фактическим обстоятельствам дела и не соответствует положениям Закона Забайкальского края от 01.04.2009 N 152-ЗЗК «О регулировании земельных отношений на территории Забайкальского края».*

Отзывы на кассационную жалобу не представлены.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом (уведомления о направлении почтовых отправлений N 10693, N 10694, N 10695, информация на официальном сайте Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа в сети Интернет), своих представителей в судебное заседание не направили, в связи с чем кассационная жалоба на основании части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассматривается в их отсутствие в порядке, предусмотренном главой 35 Кодекса.

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлен перерыв с 14 по 20 апреля 2011 года до 14 часов 30 минут, о чем сделано публичное извещение на официальном сайте Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа.

Как установлено судами и следует из материалов дела, распоряжением мэра г. Читы от 18.04.2007 N 1028-р «О предоставлении земельного участка в аренду ОАО «АЗСК» обществу для строительства складских помещений предоставлен в аренду сроком до трех лет земельный участок, в отношении которого осуществлен кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 75:32:010342:0018.

Во исполнение названного распоряжения 25.06.2007 администрацией и ОАО «АЗСК» подписан договор аренды земельного участка N 387/07 сроком до 31.05.2010.

По условиям указанного договора общество обязалось осуществить его государственную регистрацию (пункт 4.2.15), однако такая регистрация договора в нарушение статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации не осуществлена.

На основании Закона Забайкальского края от 01.04.2009 N 152-ЗЗК «О регулировании земельных отношений на территории Забайкальского края» распоряжение земельными участками на территории города Читы, государственная собственность на которые не разграничена, отнесено к полномочиям высшего исполнительного органа государственной власти Забайкальского края, который вправе передать осуществление таких полномочий исполнительным органам государственной власти Забайкальского края.

27.06.2010 ОАО «АЗСК» обратилось в департамент с заявлением о заключении договора аренды земельного участка на основании распоряжения мэра от 18.04.2007 N 1028-р.

Письмом от 26.08.2010 N 01−13/4000-знз департамент отказал обществу в заключении договора аренды со ссылкой на то, что ранее подписанный договор аренды не прошел государственную регистрацию, в связи с чем не может быть перезаключен на новый срок. В настоящее время земельный участок сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет, в связи с чем он может быть предоставлен обществу на основании пункта 6 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации.

Не согласившись с отказом департамента, общество обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании его незаконным.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, земельный участок является сформированным и не закреплен за гражданином или юридическим лицом, так как общество обратилось с заявлением к департаменту о заключении договора аренды спустя три года после издания распоряжения, вследствие чего такой участок может быть предоставлен обществу лишь на основании пункта 6 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации. Помимо этого суд со ссылкой на статью 10 Гражданского кодекса Российской Федерации пришел к выводу о злоупотреблении обществом свои правом, поскольку право общества на заключение договора аренды в соответствии с распоряжением было реализовано, подписан договор аренды земельного участка, который обществом в установленном порядке не зарегистрирован, что в целом свидетельствует об отсутствии нарушений прав и законных интересов общества оспариваемым отказом департамента.
Суд апелляционной инстанции, оставляя без изменения решение суда первой инстанции, дополнительно указал, что распоряжение мэра г. Читы исполнено.*

Проверив законность и обоснованность обжалуемых судебных актов в пределах доводов кассационной жалобы и в соответствии с полномочиями, предоставленными статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа считает кассационную жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 29 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции, в соответствии со статьями 9, 10 и 11 настоящего Кодекса.

Статьей 30 Земельного кодекса Российской Федерации установлен порядок предоставления земельных участков для строительства, в соответствии с которым предоставление земельных участков для строительства осуществляется, в том числе с проведением работ по их формированию с предварительным согласованием мест размещения объектов (подпункт 2 пункта 1); предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов осуществляется в аренду (пункт 3); предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется в следующем порядке: выбор земельного участка и принятие в порядке, установленном статьей 31настоящего Кодекса, принятие решения о предварительном согласовании места размещения объекта; выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ, осуществление его государственного кадастрового учета; принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии с правилами, установленными статьей 32 настоящего Кодекса (пункт 5); решение органов, предусмотренных статьей 29настоящего Кодекса является основанием заключения договора аренды земельного участка и государственной регистрации данного договора при передаче земельного участка в аренду (подпункт 3 пункта 7).

Как установлено судами и подтверждается имеющимися в деле доказательствами, предоставление обществу земельного участка для строительства осуществлялось с предварительным согласованием места размещения объекта; органом местного самоуправления г. Читы принято решение о предоставлении земельного участка для строительства, оформленное распоряжением мэра г. Читы от 18.04.2007 N 1028-р; на основании данного решения с обществом заключен договор аренды земельного участка от 25.06.2007, что свидетельствует о реализации обществом права на предоставление земельного участка в аренду для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта и об исполнении органом, указанным в статье 29 Земельного кодекса Российской Федерации, положений Кодекса.

То обстоятельство, что в отношении договора аренды земельного участка не исполнено требование о его государственной регистрации, свидетельствует о его ничтожности (пункт 1 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В этой связи арбитражным судом первой инстанции обоснованно учтено, что на момент обращения общества к департаменту 27.06.2010 с заявлением о заключении договора аренды земельного участка такой участок сформирован и он не закреплен за гражданином или юридическим лицом, в том числе за самим обществом, поскольку по условиям распоряжения мэра г. Читы от 18.04.2007 N 1028-р предоставлялся на срок до трех лет, а договор аренды земельного участка является ничтожным.

Пунктом 6 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что в случае, если земельный участок сформирован, но не закреплен за гражданином или юридическим лицом, его предоставление для строительства осуществляется в соответствии с подпунктами 3 и 4 пункта 4 настоящей статьи (по результатам торгов либо без их проведения в случае, если имеется только одна заявка).

При таких обстоятельствах выводы судов относительно заявленных обществом требований соответствуют приведенным нормам материального права и положениям главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, допускающим признание оспариваемого обществом отказа незаконным лишь в случае его несоответствия закону или иному нормативному правовому акту, а также при доказанности обществом нарушения таким отказом его прав и законных интересов.

При этом суд кассационной инстанции исходя из материалов дела и положений статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не усматривает оснований для переоценки выводов арбитражного суда первой инстанции о допущенном обществом злоупотреблении правом».

06.02.2015

Недвижимость: что изменилось после 1 января 2017 года

Не пропустите 14 апреля большую онлайн-конференцию для юристов. Неподражаемый Роман Бевзенко обсудит с практикующими юристами и представителями Росреестра и МФЦ «Мои документы» проблемы нового закона о регистрации недвижимости.

Это бесплатно



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.