Порядок заключения договора купли-продажи недвижимости

140

Вопрос

Несколько вариантов судебной практики, из которой следует, что истцу судом отказано в изменении зарегистрированного договора купли-продажи недвижимости в части увеличения стоимости земельного участка, поскольку исковые требования основаны на переписке сторон имевшейся до заключения договора в то время как в договоре есть пункт об утрате юридической силы всех договоренностей сторон, как устных так и письменных, имевшихся до заключения договора.

Ответ

Закон в императивном порядке предусматривает особый порядок заключения договора купли-продажи недвижимости и соответственно внесения в него изменений. Так, нельзя заключить или внести изменения в договор продажи недвижимости (ст. 550 ГК РФ) путем обмена письмами или перепиской сторон, т.к. в данном случае договор и дополнительные соглашения к нему могут быть заключены только путем подписания одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ). В свою очередь, суд не примет во внимание ссылки на письма, составленные до подписания сторонами договора если из содержания договора следует, что после его подписания все предварительные переговоры, переписка и соглашения, так или иначе касающиеся договора, теряют юридическую силу (см. Постановление ФАС ВВО от 15.05.2009А11−3354/2008-К1−3/138, Постановление 9 ААС от 18.04.2014А40−83793/13, Постановление 2 ААС от 17.08.2009А82−978/2009−2).

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

<…>

Можно ли заключить договор путем обмена письмами

«Какими способами можно заключить договор

Сделки между юридическими лицами должны быть совершены в простой письменной форме за исключением тех сделок, которые требуют нотариального удостоверения. Такое правило содержится в пункте 1 статьи 161 Гражданского кодекса Р. Ф. Кроме того, в ряде случаев есть дополнительное требование: сделку, совершенную в простой письменной форме, нужно зарегистрировать.

„Простая письменная форма“ не означает, что это должен быть именно один документ, подписанный обеими сторонами. Закон предусматривает много способов для совершения сделок в простой письменной форме. Договор можно заключить путем:


  • составления одного письменного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ);

  • обмена письменными документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной и иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору (п. 2 ст. 434 ГК РФ);

  • подписания протокола о результатах проведения торгов. Он имеет силу договора в случае, когда предметом торгов было именно заключение договора, а не право на заключение договора (п. 5 ст. 448 ГК РФ);

  • присоединения к договору, условия которого определены одной из сторон в формулярах или иных стандартных формах (ст. 428 ГК РФ);

  • совершения лицом, получившим оферту в срок, установленный для ее акцепта, конклюдентных действий по выполнению указанных в ней условий договора, в том числе по отгрузке товара, предоставлению услуг, уплате денежной суммы и т. д. (п. 3 ст. 438 ГК РФ);

  • выдачи документа, необходимого для того, чтобы письменная форма договора считалась соблюденной. Например, для договора хранения таким документом может быть сохранная расписка или иной документ, подписанный хранителем (п. 2 ст. 887 ГК РФ);

  • направления акцепта на оферту, размещенную в сети Интернет.


  •  

131.73255 (11,17)

Одна сторона выставила счет на оплату, другая сторона оплатила счет. Можно ли считать, что стороны заключили договор

Что необходимо проверить при заключении договора

При заключении договора путем обмена письмами юристу необходимо совершить ряд действий, которые нужно было бы совершить и при обычной процедуре заключения договора. Подробнее об этом см. Как проверить нового контрагента при помощи внешних источников информации (государственные реестры, интернет-сайты, СМИ).

Но следует учесть две особенности такого способа заключения договора.

Во-первых, нужно более тщательно подойти к проверке полномочий подписанта. Если бы переговоры проходили в офисе одной из сторон, можно было бы легко проверить подлинники документов (устав, лицензии и т. д.). Заключая договор „на расстоянии“, нужно запросить у контрагента необходимые документы, чтобы исключить юридические риски. В противном случае может оказаться, что переписка не будет иметь юридических последствий для обеих сторон, так как со стороны контрагента документы подписаны неуполномоченным лицом.

131.73256 (11,17)

Какие сведения о контрагенте можно проверить на сайте Федеральной налоговой службы

131.73257 (11,17)

Какие сведения о контрагенте можно проверить на сайте Федеральной службы судебных приставов

Во-вторых, нужно, чтобы полное согласие сторон по существенным условиям договора было выражено четко и недвусмысленно.

Идеальный вариант, когда одна сторона посылает оферту, а другая сторона направляет согласие на заключение договора — акцепт.

Пример оформления письма-оферты на заключение договора поставки

Однако иногда стороны пересылают друг другу много писем, постепенно согласовывая условия и приходя к компромиссу. Это затягивается во времени, и бывает сложно отследить, о чем же в итоге договорились стороны.

Между тем закон предъявляет жесткие требования к признанию акцепта: он должен быть полным и безоговорочным. Ответ о согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте, не является акцептом. Такой ответ признается отказом от акцепта и в то же время новой офертой (ст. 443 ГК РФ).

Поэтому в письмах нужно продублировать условия, на которые соглашается каждая из сторон, чтобы в случае спора было явно видно, о каких именно условиях договорились стороны. Другой вариант: можно поставить ссылку на конкретное письмо, с которым сторона безоговорочно соглашается.

Пример акцепта со ссылкой на письмо, содержащее условия договора поставки

Когда нельзя заключить договор путем обмена письмами

Есть случаи, когда закон в императивном порядке предусматривает особый порядок заключения договора. Так, нельзя заключить договор путем обмена письмами:

1. Когда законом предусмотрен обязательный нотариальный порядок удостоверения сделки (п. 1 ст. 161 ГК РФ);

2. Когда предусмотрена обязательная государственная регистрация договора.

3. Когда закон предусматривает обязательный порядок проведения торгов для заключения договора. Например, договор аренды лесных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также договоры купли-продажи лесных насаждений заключаются по результатам аукционов (ст. 78 Лесного кодекса РФ).

4. Когда договор может быть заключен только путем подписания одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ):

Пример из практики: суд отказал в признании права собственности на приобретенное здание, так как представленные истцом документы не отвечают требованию закона к форме договора купли-продажи недвижимого имущества

Индивидуальный предприниматель К. обратился с иском о признании права собственности на здание свинарника. В обоснование своих требований истец представил копию накладной и квитанцию об оплате.

Суд отказал в удовлетворении заявленных требований, отметив следующее: „Согласно статье 550Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Суд оценил выписку из протокола заседания ликвидационной комиссии… [общества] о продаже свинарника…, накладную…, квитанцию об оплате и пришел к правомерному выводу о несоответствии указанных документов требованиям закона к форме договора купли-продажи недвижимого имущества“ (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 25 октября 2007 г. № Ф08−7082/07 по делу № А32−24036/2006−31/557,определением ВАС РФ от 25 июля 2008 г. № 6246/08 отказано в передаче данного дела в Президиум для пересмотра в порядке надзора)».

05.02.2015



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

Опрос

Вы когда-нибудь меняли предмет или основание иска?

  • Да, все прошло хорошо 30.3%
  • Нет, никогда 30.3%
  • Да, но были сложности 39.39%
Другие опросы

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.