Об удержании чужого имущества

350

Вопрос

Мы ставим своим клиентам (покупателям) холодильное оборудования по договору хранения холодильного оборудования. Так вот, арендодатели этого клиента незаконно удерживают наши холодильники, из-за того, что они задолжали им за аренду. Имеют ли они право? Ведь холодильник наши, они принадлежат нам?

Ответ

Нет, не имеют. Арендодатель не имеет права удерживать чужое имущество, а действия по такому «удержанию» будут граничить с самовольным захватом чужого имущества. Имеет смысл обратиться в правоохранительные органы. Также Вы можете подать иск о возврате имущества из чужого незаконного владения.

Арендодатель также не имеет права удерживать имущество арендатора. Согласно разъяснениям ВАС РФ право на удержание вещи должника возникает у кредитора лишь в том случае, когда спорная вещь оказалась в его владении на законном основании. Возможность удержания не может быть следствием захвата вещи должника помимо его воли. На это было обращено внимание в п. 14 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

Рекомендация: Что можно потребовать от арендатора недвижимого имущества, если он нарушает условия договора

«Если арендатор будет нарушать условия заключенного договора, арендодатель может применить к арендатору определенные санкции. Какие именно это будут санкции, зависит от условий договора. Кроме того, в большинстве случаев арендодатель сможет выбирать один из нескольких вариантов санкций или даже предъявить сразу несколько требований. Например, о взыскании неустойки и о расторжении договора. Юристу арендодателя нужно знать, что именно можно потребовать от арендатора при нарушении им тех или иных условий договора аренды.

Арендатор нарушает условие о целевом использовании арендуемого имущества

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды и назначением арендуемого имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ). Следовательно, если в договоре указано целевое назначение сдаваемого в аренду имущества, то арендатору необходимо использовать его только по целевому назначению. Например, переданное под офис помещение нельзя использовать под склад и наоборот.

Арендодателю рекомендуется в договоре предусмотреть ответственность для арендатора за нецелевое использование помещения в виде штрафной неустойки. В этом случае при нарушении правил пользования помещением арендодатель сможет взыскать с арендатора неустойку.

Если нецелевое использование объекта аренды причинило арендодателю убытки, их также можно взыскать с арендатора. При отсутствии в договоре условий об ответственности арендатора за нецелевое использование помещения арендодатель вправе потребовать возмещения убытков в полном объеме. Если в договоре предусмотрена за подобное нарушение неустойка, то убытки можно взыскать в сумме, превышающей размер неустойки (зачетная неустойка). Кроме того, арендодатель вправе потребовать возмещения убытков в полном объеме, если в договоре будет указано, что убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки (штрафная неустойка).

Наконец, использование арендатором помещения не в соответствии с его назначением суды признают существенным нарушением условий договора, достаточным для того, чтобы удовлетворить требования арендодателя о расторжении договора аренды в одностороннем порядке.

Арендатор не выполняет обязанность по содержанию арендованного имущества

При заключении договора аренды между сторонами распределяются обязанности по содержанию объекта аренды. В договоре данные обязанности можно распределить любым образом. Если же эти условия в договоре не прописаны, то действует общее правило, установленное в Гражданском кодексе Р. Ф. По умолчанию арендодатель обязан производить капитальный ремонт переданного в аренду имущества (п. 1 ст. 616 ГК РФ). Арендатор же обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить текущий ремонт и нести расходы по содержанию имущества (п. 2 ст. 616 ГК РФ).

В договоре может быть установлена неустойка на случай, если арендатор не выполняет обязанность по проведению текущего ремонта объекта аренды. Одновременно с условием о такой неустойке можно установить и точные сроки проведения ремонта арендатором. Если сроки не указаны и отсутствует неотложная необходимость проведения ремонта, арендатор имеет право выполнить свою обязанность в любое время в течение срока аренды. Если неустойка за невыполнение обязанности по содержанию имущества в договоре не предусмотрена, арендодатель имеет право взыскать с арендатора убытки, возникшие в связи с непроведением ремонта. Подробнее об этом см. Как предотвратить риски, которые могут возникнуть у арендодателя в связи с ремонтом арендованной недвижимости.

Само по себе непроведение текущего ремонта арендатором суды не расценивают в качестве существенного нарушения договора и основания для его досрочного расторжения, если иное прямо не предусмотрено в самом договоре (постановление ФАС Уральского округа от 18 июня 2004 г. № Ф09−1792/04ГК). Однако если непроведение текущего ремонта существенно ухудшает состояние арендуемого имущества, то арендодатель в судебном порядке имеет право потребовать досрочного расторжения договора (п. 2 ч. 1 ст. 619 ГК РФ).

Аналогичные правила действуют и при нарушении арендатором обязанности нести расходы по содержанию имущества (в частности, если арендатор не оплачивает коммунальные платежи за пользование арендованным помещением).

Арендатор не выполняет обязанность по внесению арендной платы

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (п. 1 ст. 614 ГК РФ). При этом нужно иметь в виду правила о времени и месте исполнения денежного обязательства. Например, при безналичных расчетах по общему правилу местом исполнения денежных обязательств является банк кредитора, а само обязательство по внесению арендной платы будет считаться исполненным в день поступления денежных средств на корреспондентский счет банка арендодателя (п. 3 постановления Пленума ВАС РФ от 19 апреля 1999 г. № 5 „О некоторых вопросах практики рассмотрения споров, связанных с заключением, исполнением и расторжением договоров банковского счета“).

При неисполнении или ненадлежащем исполнении обязанности по внесению арендной платы на арендатора могут быть наложены различные санкции. Так, договор может предусматривать выплату неустойки при просрочке платежа. Если выплата неустойки при просрочке внесения арендной платы не предусмотрена, с арендатора можно взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами по статье 395 Гражданского кодекса Р. Ф. Подробнее об этом см. Порядок исполнения денежного обязательства: как обеспечить своевременное получение денег.

Неоднократная просрочка внесения арендной платы (более двух раз подряд) является существенным нарушением условий договора аренды и основанием для его досрочного расторжения (п. 3 ч. 1 ст. 619 ГК РФ). В договоре также можно предусмотреть возможность досрочного расторжения договора по требованию арендодателя и в случае однократной просрочки внесения арендных платежей (п. 26 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66 „Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой“; далее — информационное письмо № 66). Если арендатор в разумный срок погасил всю задолженность по арендной плате, то арендодатель не лишается права предъявить в суд требование о расторжении договора в связи с просрочкой арендатором срока внесения арендных платежей. Однако такое требование нужно заявить в суд в разумный срок с момента погашения арендатором всей суммы задолженности. В противном случае арбитражный суд может отказать арендодателю в иске о расторжении договора в связи с просрочкой арендных платежей. Такая правовая позиция содержится в пункте 23 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 „Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды“ (в редакции постановления Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 г. № 13).

Кроме того, поскольку обязанность арендатора вносить арендную плату за пользование имуществом является денежным обязательством, то арендодатель может при определенных условиях удерживать имущество арендатора до момента полного погашения имеющейся задолженности. Это право арендодатель может реализовать при условии, что стороны по договору аренды являются предпринимателями (абз. 2 п. 1 ст. 359 ГК РФ).

На практике удержание применяется арендодателями довольно часто в отношении арендаторов, имеющих просрочку по платежам. Однако далеко не всегда удержание арендодателем имущества контрагента является правомерным. Дело в том, что согласно разъяснениям ВАС РФ право на удержание вещи должника возникает у кредитора лишь в том случае, когда спорная вещь оказалась в его владении на законном основании*. Возможность удержания не может быть следствием захвата вещи должника помимо его воли. На это было обращено внимание в пункте 14 информационного письма № 66.

Поэтому нужно учитывать, что удержание арендодателем имущества арендатора может допускаться в следующих случаях.

1. Если это предусмотрено условиями договора аренды — как до истечения срока аренды, так и после.

Для этого необходимо прописать данное условие в самом договоре аренды.

2. После истечения срока аренды, если имущество арендатора оказывается у арендодателя на законном основании.

Однако в этом случае необходимо обращать особое внимание на то, что имущество арендатора должно оказаться у арендодателя не против воли арендатора. В противном случае арендодатель не имеет права удерживать чужое имущество, а действия по такому „удержанию“ будут граничить с самовольным захватом чужого имущества.

Например, на практике арендодатель нередко препятствует арендатору вывозить свое имущество по окончании срока аренды, но до подписания акта приема-сдачи помещения по причине наличия непогашенной задолженности по арендным или иным платежам. Если иное не указано в договоре аренды, то в этом случае арендодатель не имеет права удерживать имущество арендатора.

В то же время, если арендатор передал арендодателю помещение по истечении срока аренды, не освободив помещение предварительно от своего имущества, в этом случае арендодатель на законных основаниях может это имущество удерживать.

Арендатор нарушает порядок передачи имущества в субаренду

Арендатор с согласия арендодателя может передать арендуемое имущество или его часть в субаренду другому лицу. Согласие арендодателя может быть выражено как в самом договоре аренды, так и в отдельном письменном заявлении.

На практике распространены случаи передачи помещений в субаренду без согласия арендодателей. В договоре стоит прописать санкции для арендатора за подобные нарушения. Например, „в случае передачи помещения или его части в субаренду без предварительного письменного согласия арендодателя арендатор уплачивает неустойку в размере месячного размера арендной платы“.

Нужно также иметь в виду, что саму по себе передачу арендатором имущества в субаренду без согласия арендодателя суды могут расценить как существенное нарушение договора аренды, являющееся основанием для расторжения договора (определение ВАС РФ от 10 октября 2008 г. № 13003/08, постановления ФАС Московского округа от 4 августа 2008 г. № КГ-А40/6572−08 по делу № А40−9449/08−53−110, ФАС Уральского округа от 15 апреля 2004 г. № Ф09−970/04-ГК по делу № А60−6946/2003).

Арендатор нарушает порядок возврата арендованного имущества

По окончании срока аренды арендатор обязан вернуть арендодателю переданное по договору имущество. Оно должно быть в том же состоянии, что и на момент передачи его арендатору, с учетом нормального износа (ч. 1 ст. 622 ГК РФ).

Таким образом, с арендатора можно взыскать санкции в следующих случаях.

1. При невозврате (несвоевременном возврате) имущества арендодателю.

В этом случае арендатор будет обязан заплатить за фактическое пользование имуществом за время просрочки и возместить иные убытки арендодателя, вызванные просрочкой возврата помещения. Арендодателю нужно иметь в виду, что начислить договорную неустойку на сумму задолженности по оплате за фактическое пользование имуществом арендодатель не вправе, поскольку договорные отношения уже прекращены. Однако арендодатель вправе начислить на эту сумму проценты за пользование чужими денежными средствами в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Р. Ф. Кроме того, в договоре можно предусмотреть неустойку за несвоевременный возврат арендуемого имущества.

При просрочке возврата имущества применяются особые условия о взыскании неустойки и убытков. По общему правилу, если за нарушение договора стороны предусмотрели неустойку, убытки взыскиваются с недобросовестного контрагента лишь в сумме, превышающей размер неустойки (п. 1 ст. 394 ГК РФ). Иные правила будут применяться, только если их прописать в договоре.

Однако если арендатор допустил просрочку возврата имущества арендодателю, а в договоре предусмотрена неустойка за несвоевременный возврат арендованного имущества, то убытки можно взыскать в полном объеме сверх неустойки, даже если это прямо не прописано в договоре. Иными словами, за несвоевременный возврат арендодателю его имущества с арендатора могут быть взысканы и неустойка, и полная сумма причиненных убытков, если только иное прямо не предусмотрено в договоре аренды (ч. 3 ст. 622 ГК РФ).

2. При возврате арендодателю имущества в ненадлежащем состоянии, то есть в ином, чем на момент передачи, за исключением нормального (естественного) износа.

Естественный износ подразумевает, что свойства и внешний вид имущества со временем могут меняться, причем независимо от того, кем это имущество будет использоваться — арендодателем, арендатором или иным лицом. Поскольку такое изменение происходит со временем независимо от воли сторон договора, то арендатор обязан вернуть имущество арендодателю с учетом тех же изменений, какие бы произошли, если бы помещение не было передано ему в аренду или было передано любому другому лицу.

В то же время в договоре это общее правило по соглашению сторон можно изменить (ч. 1 ст. 622 ГК РФ). Например, в договоре можно указать, что нежилое помещение будет возвращено арендодателю после текущего ремонта, который должен сделать арендатор по окончании срока аренды.

Возвращение имущества в надлежащем состоянии также предполагает, что не нарушены основные конструктивные характеристики передаваемого имущества. Так, нежилое здание, в котором была осуществлена перепланировка помещений, подлежит приведению в первоначальный вид, если стороны не договорились об ином. Арендатор должен вернуть недвижимое имущество той же площади и этажности, что и было передано по договору во временное владение и пользование.

Кроме того, недопустимы также иные изменения имущества, которые не изменяют его основных конструктивных характеристик (площадь, этажность и т. д.), но влияют на внешний вид имущества и на возможность его использования по назначению, а потому также являются существенными. Например, земельный участок, на котором были возведены временные сооружения, при отсутствии иного соглашения между сторонами по окончании срока аренды должен быть освобожден от указанных сооружений.

Если арендатор передаст имущество в ненадлежащем состоянии, от него можно потребовать возмещения причиненных убытков. При этом убытки будут включать в себя сумму, необходимую для приведения помещения в состояние, в котором помещение было передано арендатору. В договоре также можно прописать штрафную неустойку за подобные нарушения. В этом случае убытки будут взысканы с арендатора сверх неустойки.

См. также

04.02.2015



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

Опрос

Вы когда-нибудь меняли предмет или основание иска?

  • Да, все прошло хорошо 30.3%
  • Нет, никогда 30.3%
  • Да, но были сложности 39.39%
Другие опросы

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.