Регистрация незавершенного объекта

41

Вопрос

Если мы сейчас зарегистрируем незавершенный строительством объект, можем ли мы рассчитывать на предоставление земельного участка под объектом недвижимости как собственники незавершенки? И будут ли наши действия по регистрации объекта на этой стадии правомерными?

Ответ

По данному вопросу существуют разные позиции судов. Однако согласно позиции суда, выраженной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 26.01.2010 №№ 11052/09, А53−3598/2008-С2−11, считаем возможным регистрацию права собственности арендатора на объект незавершенного строительства, с последующим представлением земельного участка под таким объектом в аренду (ст. 271 ГК РФ).

Согласно позиции ВАС РФ, изложенной в Постановление Президиума ВАС РФ от 28.05.2013 №№ 17085/12, А32−29673/2011 если из договора аренды земельного участка не следует, что право собственности на строения, реконструируемые или возведенные арендатором, возникает у арендатора, то арендатор не вправе обращаться с заявлением о государственной регистрации права собственности на построенные или реконструированные им объекты.

Однако он может претендовать на компенсацию затрат на строительство (реконструкцию) и (или) стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, если иное не предусмотрено договором.

Данная правовая позиция следует из нормы п. 2 ст. 263 ГК РФ, согласно которой собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке, если иное не предусмотрено законом или договором. Право арендатора на компенсацию затрат на строительство (реконструкцию) неотделимых улучшений арендованного имущества предусмотрено ст. 616, ст. 623 ГК РФ.

Однако существует и иная практика, согласно которой если объект возведен на участке, предоставленном для соответствующих целей, в период действия договора аренды на основании выданного разрешения, то Арендатор вправе зарегистрировать право собственности на возведенный объект (Постановление АС СЗО от 29.12.2014 № А56−15473/2014).

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

Постановление Президиума ВАС РФ от 26.01.2010 №№ 11052/09, А53−3598/2008-С2−11

«Общество 09.11.2007 обратилось за государственной регистрацией права собственности на спорный объект, и 07.12.2007 оно было зарегистрировано. Таким образом, данные действия были осуществлены не только после того, как суд апелляционной инстанции Арбитражного суда Ростовской области постановлением от 27.11.2006 по делу N А53−4962/2006-С4−41 признал недействительными торги на право заключения договора аренды земельного участка и сам договор аренды, но и после того, как 10.08.2007 соответствующая запись о государственной регистрации договора аренды была погашена. Следовательно, у общества отсутствовали основания для обращения за государственной регистрацией права собственности на названный объект, а у Управления Федеральной регистрационной службы по Ростовской области — основания для его государственной регистрации*.

Суд кассационной инстанции при рассмотрении настоящего дела обоснованно основывался на преюдициальной силе вступивших в законную силу судебных актов, вынесенных по делу N А53−4962/2006-С4−41. При этом, как следует из материалов настоящего дела и принятых по нему судебных актов, департаментом были допущены такие нарушения закона, о которых общество не могло не знать.

Вместе с тем суды должны были учесть, что от того, какие нормы права подлежат применению к отношениям сторон, зависит возможность общества использовать надлежащий способ защиты своих прав и интересов, включая право заявить требование о взыскании убытков, принимая во внимание то, что земельный участок был предоставлен департаментом обществу в аренду под строительство и обществом на этом участке были выполнены соответствующие работы, а также то, что нарушения правовых норм при проведении торгов и заключении договора аренды этого участка были допущены самим департаментом.

При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции и постановление суда кассационной инстанции нарушают единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права и в соответствии с пунктом 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодексаРоссийской Федерации подлежат отмене.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьей 303, пунктом 2 части 1 статьи 305, статьей 306 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации*".

04.02.2015

Недвижимость: что изменилось после 1 января 2017 года

Не пропустите 14 апреля большую онлайн-конференцию для юристов. Неподражаемый Роман Бевзенко обсудит с практикующими юристами и представителями Росреестра и МФЦ «Мои документы» проблемы нового закона о регистрации недвижимости.

Это бесплатно



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.