О сети водоснабжения и водоотведения

3493

Вопрос

Организация-застройщик при строительстве многоквартирного жилого дома проложила к нему сети водоснабжения и водоотведения от городских сетей. Часть сетей проложена на городских землях, часть на земле, принадлежащей застройщику. Разрешение на подключение оформлено в установленном порядке. Дом сдан в эксплуатацию. Для строительства дома привлекались денежные средства дольщиков. Кому принадлежат вновь созданные сети? Как оформить их в собственность? Надо ли передавать эти сети в муниципалитету или РСО, как оформить передачу?

Ответ

Если застройщик осуществил строительство инженерных сетей, то инженерные сети в границах многоквартирного дома должны принадлежать дольщикам, т.к. относятся к общедомовому имуществу дольщиков, инженерные сети за границей дома — застройщику. Однако, оформление разрешительных и правоустанавливающей документации на объекты инженерной коммуникации в границах участков принадлежащих застройщику и муниципалитету осуществляются застройщиком, если иные правила не предусмотрены, к примеру в инвестиционной программе развития территории (в случае ее наличия) или договором о развитии застроенной территории.

Следует отметить, что внешней границей сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, информационно-телекоммуникационных сетей (в том числе сетей проводного радиовещания, кабельного телевидения, оптоволоконной сети, линий телефонной связи и других подобных сетей), входящих в состав общего имущества, если иное не установлено законодательством Российской Федерации, является внешняя граница стены многоквартирного дома.

Если застройщик осуществил строительство инженерных коммуникаций, возможность регистрации право собственности на данные объекты зависит от условий договора. При оформлении прав, вопрос о наличии прав и их возникновении решается исходя из документов, подтверждающих расходы таких субъектов на создание (реконструкцию) инженерных сетей.

В данном случае, следует определить объем прав и обязанностей, исходя из договора о подключении к системам инфраструктуры либо технологическом присоединении.

Граница разграничения прав таких субъектов как:

— лица, осуществляющего создание и реконструкцию объекта капитального строительства (заказчик-застройщик);

— организации коммунального комплекса, осуществляющей эксплуатацию сетей инженерного обеспечения, либо сетевой организации, осуществляющей мероприятия по технологическому присоединению к инженерным (электрическим) сетям (исполнитель), определяется в соответствии с законодательными актами границей земельного участка, на котором создается объект капитального строительства и принадлежащего заказчику строительства.

Именно содержанием договора можно определить затраты вышеуказанных субъектов на создание инженерных сетей жизнеобеспечения, а, следовательно, определить принадлежность конкретной части сети ее правообладателю (от объекта капитального строительства до границы земельного участка и после нее до точки подключения к внешней сети).

В свою очередь, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры) соответствует понятию общего имущества многоквартирного дома, указанному в статье 36 Жилищного кодекса РФ: предназначена для обслуживания многоквартирных жилых домов.

Тем не менее, право собственности на возведенный объект возникает с момента его госрегистрации только у стороны (застройщика), имеющей права на земельные участки, на которых возводится объект, в связи с чем возможно сделать вывод, что первичное право собственности на инженерные сети в границах земельных участков возникает у застройщика.

Стоит отметить, что по общему правилу инженерные сети (в т.ч. водопровод) проектируемые и возведенные в границах элемента планировочной структуры, в котором расположен принадлежащий застройщику земельный участок, не является самостоятельным объектом недвижимости, права на который подлежат регистрации. Данный вывод отчасти приведен в Постановлении ФАС СКО от 06.06.2014А53−23882/2013, решении А. С. Ростовской области от 14.08.2014 г.А53−23882/2013. Дело в том, сети инженерно-технического обеспечения в этом случае, хотя и имеют по своим техническим свойствам признаки линейного объекта, не являются отдельным объектом капитального строительства, а являются частью основного объекта.

Относительно инженерных сетей, то в соответствии с п. 11 ст. 1 ГрК РФ они относятся к линейным объектам недвижимости, право собственности на которые, в силу положений статей 8, 131, 219, 223 ГК РФ, статьи 25 ФЗ от 21.07.97 № 122-ФЗ возникает с момента ее госрегистрации в органах Росреестра. Для регистрации права собственности на линейные объекты, необходимо оформить права на земельные участки, т.к. согласно п. 1 ст. 25 ФЗ от 21.07.1997 № 122-ФЗ, в отсутствие прав на земельные участки, право собственности на созданный линейный объект недвижимости невозможно зарегистрировать.

Постановка на кадастровый учет объектов осуществляется в соответствии с ФЗ от 24.07.2007 № 221-ФЗ на основании тех. плана сооружения (ст.22 ФЗ № 221-ФЗ), который изготавливает кадастровый инженер. Следует отметить, что в Порядке ведения государственного кадастра недвижимости (утв. Приказом Минэкономразвития России от 04.02.2010 г. № 42) в п.п. 7 п. 76 Порядка, указано, что при постановке сооружения на кадастровый учет, если сооружение расположено на нескольких земельных участках, в реестре указываются все кадастровые номера всех таких земельных участков.

Отметим, что согласно п. 1 ст. 25 ФЗ от 21.07.1997 № 122-ФЗ право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен этот объект недвижимого имущества, а также разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. При этом особенности оформления прав на линейные объекты недвижимого имущества действующим законодательством не установлены.

Таким образом, примерный перечень документов, предоставляемых на государственную регистрацию права собственности на вновь возведенное линейное сооружение будет следующим:

— документы, подтверждающие факт создания линейного сооружения: разрешение на ввод объекта в эксплуатацию;

— правоустанавливающие документы на земельные участки, на которых расположен объект недвижимого имущества (пункт 1 статьи 25 ФЗ от 21.07.1997 № 122-ФЗ);

— документ, удостоверяющий личность представителя юридического лица (оригинал);

— документ, подтверждающий полномочия представителя юридического лица действовать от имени юридического лица (оригинал либо нотариально заверенная копия и копия, а в случае, если таким документом является акт органа государственной власти или органа местного самоуправления — надлежаще заверенная копия, 2 экз.);

Также обращаем внимание на то, что указанный перечень не является исчерпывающим, так как при правовой экспертизе документов, осуществляемой в порядке, предусмотренном статьей 13 ФЗ от 21.07.1997 № 122-ФЗ, может быть установлено отсутствие иных документов, не являющихся правоустанавливающими, но необходимых для проведения государственной регистрации. После регистрации права собственности на инженерные коммуникации за застройщиком, застройщик может передать их в собственность муниципалитета или на обслуживание ресурс снабжающим организациям, по соглашению сторон.

Тем не менее, следует отметить, что после сдачи дома в эксплуатацию, нередки случаи правопритязаний третьих лиц на инженерные коммуникации (см. Апелляционное определение Новосибирского областного суда от 01.08.2013 г. № 33−6023/2013, Постановление 5ААС от 23.08.2010 № А51−3372/2010).

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

<…>

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРАВИТЕЛЬСТВА РФ ОТ 13.08.2006 № 491 Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме

«5. В состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях. (Абзац в редакции, введенной в действие с 1 июня 2013 года постановлением Правительства Российской Федерации от 14 мая 2013 года N 410. — См. предыдущую редакцию)В состав общего имущества включается внутридомовая инженерная система водоотведения, состоящая из канализационных выпусков, фасонных частей (в том числе отводов, переходов, патрубков, ревизий, крестовин, тройников), стояков, заглушек, вытяжных труб, водосточных воронок, прочисток, ответвлений от стояков до первых стыковых соединений, а также другого оборудования, расположенного в этой системе (абзац дополнительно включен с 9 июня 2011 года постановлением Правительства Российской Федерации от 6 мая 2011 года N 354).

В состав общего имущества включаются внутридомовая инженерная система газоснабжения, состоящая из газопроводов, проложенных от источника газа (при использовании сжиженного углеводородного газа) или места присоединения указанных газопроводов к сети газораспределения до запорного крана (отключающего устройства), расположенного на ответвлениях (опусках) к внутриквартирному газовому оборудованию, резервуарных и (или) групповых баллонных установок сжиженных углеводородных газов, предназначенных для подачи газа в один многоквартирный дом, газоиспользующего оборудования (за исключением газоиспользующего оборудования, входящего в состав внутриквартирного газового оборудования), технических устройств на газопроводах, в том числе регулирующей и предохранительной арматуры, системы контроля загазованности помещений, коллективных (общедомовых) приборов учета газа, а также приборов учета газа, фиксирующих объем газа, используемого при производстве коммунальной услуги.

8. Внешней границей сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, информационно-телекоммуникационных сетей (в том числе сетей проводного радиовещания, кабельного телевидения, оптоволоконной сети, линий телефонной связи и других подобных сетей), входящих в состав общего имущества, если иное не установлено законодательством Российской Федерации, является внешняя граница стены многоквартирного дома, а границей эксплуатационной ответственности при наличии коллективного (общедомового) прибора учета соответствующего коммунального ресурса, если иное не установлено соглашением собственников помещений с исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, является место соединения коллективного (общедомового) прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в многоквартирный дом.*

9. Внешней границей сетей газоснабжения, входящих в состав общего имущества, является место соединения первого запорного устройства с внешней газораспределительной сетью»

04.02.2015



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

Опрос

Вы когда-нибудь меняли предмет или основание иска?

  • Да, все прошло хорошо 30.3%
  • Нет, никогда 30.3%
  • Да, но были сложности 39.39%
Другие опросы

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.