Перевод помещения из жилого фонда

75

Вопрос

Наша организация намерена приобрести помещение с перспективой вывода из жилого фонда. Когда стали выяснять собственников, всплыла картина: много лет гражданин “А” включил в приватизацию в равных долях сестру “Б” и брата “С”, о чем те сразу же позабыли и не подозревали до недавнего времени. “А” более 3-х лет не подавал о себе вестей, года 4 назад уехал в другой регион. Документы в ФРС на 1/3 получены недавно гр. “Б”, документы на 1/3 гр. “С” получает на днях. Наши действия: 1. Приобретаем у гр. Б и гр. С по одной трети, а всего две трети жилого помещения. 2. Действуя в интересах “Б” и “С” объявляем брата “А” в розыск, затем обращаемся с иском о признании безвестно отсутствующим со всеми вытекающими последствиями. 

Ответ

Приобрести у гр. Б и гр. С доли в праве на жилое помещение возможно. Учитывая отсутствие третьего собственника доли, дальнейшая процедура перевода жилого помещения в нежилой фонд может быть нереализуема в ближайшей перспективе.

Стоит отметить, что организация сможет столкнуться с определенными трудностями уже при покупке долей в праве общей долевой собственности (в случае заключения договоров купли-продажи). Дело в том, что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу, продавец обязаны предоставить в регистрирующий орган документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее либо документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли в праве общей собственности, оформленные в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или нотариально заверенные. Данный вывод следует из ст. 24 ФЗ от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», ст.250 ГК РФ.

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Если доля в праве общей долевой собственности продается постороннему лицу (не участнику общей долевой собственности) к заявлению о государственной регистрации прилагаются документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых ее продает (ст. 24 Федерального закона Российской Федерации от 21.07.1997 № 122-ФЗ).

К заявлению о государственной регистрации могут прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и оформленные в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или нотариально заверенные. Например, в качестве доказательств извещения органы Росреестра принимают уведомления о вручении направленной почтовой заказной корреспонденции с описью вложения извещения о продажи.

В случае, если к заявлению о государственной регистрации не приложены документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли, государственный регистратор обязан приостановить государственную регистрацию до истечения месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности, если на день подачи заявления о государственной регистрации такой срок не истек.

С учетом изложенных в вопросе обстоятельств, учитывая, что местонахождения собственника доли в настоящее время неизвестно, регистрирующий орган в случае совершения сделок купли-продажи долей в праве, может приостановить регистрацию перехода права, ссылаясь на не уведомление собственника о продаже долей.

В случае если переход права на доли все же состоится, организация, после проведения розыскных мероприятий органами внутренних дел, может обратиться в суд с требованием о признании собственника безвестно отсутствующим.

Однако, правовые последствия признания собственника безвестно отсутствующим еще не гарантируют возможность перевода помещения в нежилое.

Имущество гражданина, признанного безвестно отсутствующим, при необходимости постоянного управления им передается на основании решения суда лицу, которое определяется органом опеки и попечительства и действует на основании договора о доверительном управлении, заключаемого с этим органом. Таким образом, собственник 2/3 долей в праве общей собственности теоретически может быть назначен доверительным управляющим имуществом, однако передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему.

В тоже время, распоряжение имуществом находящимся в долевой собственности осуществляется по соглашению всех участников. В свою очередь, права доверительного управляющего устанавливаются в договоре. Учитывая отсутствие согласия собственника 1/3 доли на перевод помещения в нежилой фонд, орган опеки и попечительства с большой долей вероятности такого согласия доверительному управляющему не предоставит, в результате чего перспектива перевода помещения в нежилое будет отложена на неопределенный период времени (например, до момента объявления судом собственника умершим, оформления наследственных прав на долю родственниками и отчуждения наследственной доли организации — собственнику 2/3 долей).

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

<…>

КОММЕНТАРИЙ К ГРАЖДАНСКОМУ КОДЕКСУ РФ. ЧАСТЬ ПЕРВАЯ. ПОД РЕДАКЦИЕЙ ДОКТОРА ЮРИДИЧЕСКИХ НАУК, ПРОФЕССОРА А.П. СЕРГЕЕВА

«Статья 42. Признание гражданина безвестно отсутствующим

Гражданин может быть по заявлению заинтересованных лиц признан судом безвестно отсутствующим, если в течение года в месте его жительства нет сведений о месте его пребывания.

При невозможности установить день получения последних сведений об отсутствующем началом исчисления срока для признания безвестного отсутствия считается первое число месяца, следующего за тем, в котором были получены последние сведения об отсутствующем, а при невозможности установить этот месяц — первое января следующего года.

_________________________

1. Отсутствие гражданина в месте его жительства (ст. 20 ГК) может так и остаться вопросом факта, но может стать основанием для признания его безвестно отсутствующим (ст. 42−44 ГК) и объявления умершим (ст. 45−46 ГК), если в условиях фактической неизвестности места его нахождения важна юридическая определенность в отношениях с его участием. Обе эти юридические процедуры, протекающие в режиме особого судебного производства, порождают разные материально-правовые последствия и между собой не связаны: гражданин, признанный безвестно отсутствующим, в последующем может не объявляться умершим (если последствия признания его безвестно отсутствующим обеспечат достижение всех необходимых целей, а также потому, что он может явиться или быть обнаруженным, — ст. 44 ГК), в свою очередь, объявление гражданина умершим не обусловлено необходимостью предварительного признания его безвестно отсутствующим. Правила ст. 42−44 и 45−46 ГК действуют в отношении любого гражданина независимо от возраста и объема дееспособности. Процессуальные вопросы признания безвестно отсутствующим и объявления умершим однообразно регулирует гл. 30 ГПК.

2. Статья 42, посвященная признанию гражданина безвестно отсутствующим, содержит общее правило о возможности применения данной меры (ч. 1) и формулирует правила исчисления срока для ее применения (ч. 2). Заявление о признании гражданина безвестно отсутствующим подается в суд по месту жительства (нахождения) заявителя, который должен указать цель и изложить обстоятельства, подтверждающие безвестное отсутствие. После принятия заявления судья может предложить органу опеки и попечительства назначить управляющего имуществом отсутствующего. При подготовке дела к разбирательству судья выясняет, кто может сообщить о нем сведения, запрашивает в жилищной организации по последнему известному месту жительства и работы, органах внутренних дел, воинских частях об имеющихся о нем сведениях. В рассмотрении дела участвует прокурор (ст. 276−278 ГПК).

Признание гражданина безвестно отсутствующим покоится на фактическом составе из следующих юридических фактов: а) отсутствие гражданина в месте его жительства; б) отсутствие в течение одного года сведений о месте его пребывания и невозможность их получения при помощи различных мер — фактических и правовых (в том числе процессуальных); в) обращение заинтересованных лиц в суд; г) решение суда о признании гражданина безвестно отсутствующим. Последнее устанавливает и констатирует факт его отсутствия в судебном порядке, а так как этот факт неопровержим даже последующей явкой (обнаружением) гражданина, то и сама мера не связана с какой-либо презумпцией.

3. Для признания гражданина безвестно отсутствующим установлены единый срок — один год (ч. 1 ст. 42) и разные правила его исчисления: а) если известен день получения последних сведений об отсутствующем, он исчисляется со следующего дня; б) если день получения последних сведений установить невозможно, он исчисляется с 1-го числа месяца, следующего за тем, в котором были получены последние сведения об отсутствующем; в) если невозможно установить месяц получения последних сведений, он исчисляется с 1 января года, следующего за тем, в котором были получены последние сведения об отсутствующем (ч. 2 ст. 42). Эти же правила используются для исчисления 5-летнего срока при объявлении гражданина умершим за отсутствием в ст. 45 ГК иного (п. 1 ст. 6 ГК).

Статья 43. Последствия признания гражданина безвестно отсутствующим

1. Имущество гражданина, признанного безвестно отсутствующим, при необходимости постоянного управления им передается на основании решения суда лицу, которое определяется органом опеки и попечительства и действует на основании договора о доверительном управлении, заключаемого с этим органом.

Из этого имущества выдается содержание гражданам, которых безвестно отсутствующий обязан содержать, и погашается задолженность по другим обязательствам безвестно отсутствующего.

2. Орган опеки и попечительства может и до истечения года со дня получения сведений о месте пребывания отсутствующего гражданина назначить управляющего его имуществом.

3. Последствия признания лица безвестно отсутствующим, не предусмотренные настоящей статьей, определяются законом.

_________________________

1. Коммент. ст. посвящена последствиям признания гражданина безвестно отсутствующим. Для обеспечения сохранности его имущества современный законодатель отказался от известной в прошлом опеки всего имущества в пользу договора доверительного управления его частью, требующей постоянного управления (ср. ст. 19 ГК 1964 г. и абз. 1 п. 1 ст. 43 ГК РФ). Исходя из абз. 1 п. 1 ст. 38 ГК можно предположить, что речь идет о недвижимом и ценном движимом имуществе. Решение суда, упоминаемое в абз. 1 п. 1 ст. 43, — решение о признании гражданина безвестно отсутствующим, но не о передаче его имущества для управления: а) после принятия заявления о признании гражданина безвестно отсутствующим судья может предложить органу опеки и попечительства назначить доверительного управляющего имуществом такого гражданина (п. 2 ст. 278 ГПК); б) решение суда о признании гражданина безвестно отсутствующим — основание для передачи его имущества лицу, с которым орган опеки и попечительства заключает договор доверительного управления этим имуществом при необходимости постоянного управления им (п. 1 ст. 279 ГПК). Поэтому вопрос о передаче имущества в управление и о заключении договора решает не суд, а орган опеки и попечительства, что подтверждает и правило п. 2 ст. 43, согласно которому управление имуществом безвестно отсутствующего может быть установлено и до истечения года со дня получения сведений о месте его пребывания, а значит, во всяком случаедо судебного признания безвестного отсутствия.

Итак, управление имуществом безвестно отсутствующего покоится на фактическом составе из трех последовательных юридических фактов: а) решение суда о признании гражданина безвестно отсутствующим; б) решение органа опеки и попечительства о необходимости управления его имуществом и определение фигуры управляющего; в) договор доверительного управления имуществом безвестно отсутствующего, заключаемый органом опеки и попечительства с доверительным управляющим (абз. 1 п. 1 ст. 43). Основная функция последнего, помимо обеспечения сохранности имущества безвестно отсутствующего, — а) предоставление из этого имущества содержания его иждивенцам и б) погашение его долгов по другим его обязательствам (абз. 2 п. 1 ст. 43).* Поскольку доверительное управление имуществом возникает по основанию, предусмотренному законом, к нему могут применяться правила гл. 53 ГК, если иное не предусмотрено законом и не вытекает из существа данных отношений (ст. 1026 ГК). Имущество безвестно отсутствующего, не требующее постоянного управления (с учетом вышесказанного — неценная движимость), находится за рамками ст. 43 и не требует заключения договора (если иное не определяет специальный закон — п. 3 ст. 43).

2. Прочие правовые последствия признания безвестно отсутствующим (п. 3 ст. 43) могут быть гражданскими (см., например, подп. 6, 7 п. 1 ст. 188 ГК) и иными. Так, признание гражданина безвестно отсутствующим позволяет его супругу расторгнуть брак в органах ЗАГС независимо от наличия общих несовершеннолетних детей (расторжение брака и выдача свидетельства о его расторжении производятся по истечении месяца со дня подачи заявления о расторжении брака — пп. 2, 3 ст. 19 СК). Признание безвестно отсутствующими родителей ребенка исключает их согласие на его усыновление (ст. 130 СК). Признание безвестно отсутствующим работника (работодателя) — основание для прекращения трудового договора по обстоятельствам, не зависящим от воли сторон (п. 6 ст. 83 ТК). При признании гражданина безвестно отсутствующим его семья приравнивается к семье умершего кормильца, иждивенцы из числа нетрудоспособных членов его семьи имеют право на трудовую пенсию по случаю потери кормильца, а один из членов его семьи (например, один из родителей или супруг) имеет право на такую пенсию независимо от наличия у него статуса иждивенца (п. 1 ст. 9 Закона о пенсиях). Для более серьезных правовых последствий — открытия наследства и перехода имущества безвестно отсутствующего гражданина к другим лицам — признания его безвестно отсутствующим недостаточно: он должен быть объявлен умершим (ст. 45, 1113 ГК). Факт безвестного отсутствия констатирует судебное решение, он не является актом гражданского состояния и не подлежит регистрации в этом качестве (ст. 47 ГК)*".

04.02.2015



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

Опрос

Вы когда-нибудь меняли предмет или основание иска?

  • Да, все прошло хорошо 30.3%
  • Нет, никогда 30.3%
  • Да, но были сложности 39.39%
Другие опросы

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.