Штрафные санкции за нарушение сроков

90

Вопрос

Дополнительным соглашением к договору инвестирования установлено следующее: Срок реализации Инвестиционного проекта определяется в соответствии с инвестиционным договором, заключенным между Инвестором и Соинвестором, и составляет 2 квартал 2013 года. Фактический срок реализации Инвестиционного проекта определяется датой подписания Акта ввода объекта в эксплуатацию, но не позднее 30 июня 2013 года. Фактически сроки Инвестором нарушены. Какие штрафные санкции за нарушение сроков можно применить к Инвестору. Договор имеет формулировку: ответственность в соответствии с действующим законодательством Р. Ф. Фактически также по договору передано 336 кв.м. площадей, а должно быть 400. (Инвестор попытается 400 кв.м. оправдать общими площадями, которые являются совместной собственостью всех собственников недвижимости). Какие имеет права инвестор? Право собственности Соинвестора на площадь размером 336 кв м. зарегистрировано.

Ответ

При разрешении возможных мер ответственности сторон следует исходить из условий и правовой квалификации инвестиционного контракта.

Стоит отметить, что по смыслу пункта 4 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.11 № 54 инвестиционные контракты не имеют самостоятельной юридической квалификации. В связи с данными разъяснениями, теперь суды должны разрешать споры по инвестиционным договорам по нормам о соответствующем виде договора (купля-продажа, подряд, простое товарищество и т. д.). См. например Постановление ФАС МО от 17.01.2014А40−168617/2012.

При этом, в настоящее время, если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи (п. 4 постановления № 54).

Учитывая, что возникшие правоотношения сторон в случае спора суд может квалифицировать как договор купли-продажи будущей недвижимости, то в случае, если соинвестор получил в собственность меньшую площадь, чем предусмотрено договором, он вправе потребовать у нарушившего условия договора контрагента компенсации убытков (п. 1 ст. 393 ГК РФ), соразмерного возврата вложенных денежных средств (ст. 475 ГК РФ)., а также потребовать проценты за пользование денежными средствами. Применить, иные штрафные санкции, учитывая отсутствие конкретных мер ответственности в самом договоре не представляется возможным.

Дополнительно Вы можете ознакомиться:

Объект строится на чужом земельном участке. Варианты договорного оформления;

Пленум ВАС РФ о будущей недвижимости: обсуждение;

Приобретение будущей недвижимости. Практические проблемы и способы их решения;

Разъяснения Пленума ВАС РФ о будущей недвижимости произвели инвестиционную революцию;

За какой период подлежат уплате проценты за пользование чужими средствами;

В каком размере подлежат уплате должником проценты за пользование чужими средствами;

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

<…>

Совместное строительство коммерческого объекта. Какой договор лучше защитит интересы инвестора

«Договор купли-продажи будущей недвижимости

Наиболее простой и очевидный вариант — заключение договора купли-продажи будущей недвижимости (или инвестиционного договора по модели договора купли-продажи будущей недвижимости, учитывая, что практика наименования договоров „инвестиционными“ до сих пор сохранилась). Тем более Пленум рассматривает этот вариант в качестве общего правила.

Недостаток: не гарантирует приобретение собственности на объект.

Возможный выход:обеспечение обязательств застройщика перед инвестором ипотекой земельного участка или залогом права аренды, что не всегда возможно.

ЦИТИРУЕМ ДОКУМЕНТ

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи (п. 4 постановления № 54).

Этот вариант оформления имеет следующие особенности. Прежде всего при заключении такого договора права на земельный участок сохраняются за застройщиком. Тем самым основные документы, такие как разрешения на строительство, на ввод объекта в эксплуатацию, будут выдаваться на имя застройщика (ст. 51, 55 ГрК РФ). Значит, право собственности на построенный объект сначала возникнет у него. И только после госрегистрации за застройщиком право собственности на часть помещений или долю в объекте может перейти к инвестору на основании заключенного между ними договора (абз. 4 п. 1 постановления № 54).

Основной недостаток этого варианта — невозможность в некоторых случаях удовлетворить требования в натуре, то есть получить право собственности на объект, даже если фактически он уже построен, но, например, еще не введен в эксплуатацию, а значит, является объектом незавершенного строительства (см. определение ВАС РФ от 09.04.13 № ВАС-3556/13). Поскольку право собственности инвестора является „вторичным“, не исключены риски: например, застройщик по каким-то причинам не завершит строительство или передаст объект третьему лицу в обход интересов инвестора. Дело в том, что продавца (в нашем случае застройщика) по такому договору нельзя понудить к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. Инвестор может потребовать передачи причитающейся ему доли в объекте только при одновременном соблюдении нескольких условий: объект имеется в натуре (завершен строительством), застройщик фактически владеет объектом, право собственности зарегистрировано за застройщиком (абз. 2 п. 5 постановления № 54, определение ВАС РФ от 06.08.12 № ВАС-9525/12). Если хотя бы одно из этих условий отсутствует, инвестор вправе требовать только возврата уплаченной суммы, процентов и компенсации причиненных ему убытков, в частности уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества (абз. 6 п. 5 постановления № 54). Кроме того, интересы инвестора могут быть нарушены и при банкротстве застройщика. Поскольку он не обладает правом собственности на часть незавершенного строительством объекта, объект вместе со всем имуществом застройщика поступит в конкурсную массу (ст. 131 Федерального закона от 26.10.02 № 127-ФЗ „О несостоятельности (банкротстве)“).*

Инвестору можно посоветовать настоять на том, чтобы застройщик обеспечил свои обязательства перед ним ипотекой участка, на котором ведется строительство, или залогом права аренды на него. Это будет дополнительной мерой воздействия на застройщика, а также позволит обратить взыскание на заложенный участок, если застройщик не исполнит обязательства. Но этот способ не получится использовать, если для реализации проекта привлечены также кредитные средства и, соответственно, участок или право его аренды уже находится в залоге у банка».

02.02.2015

Недвижимость: что изменилось после 1 января 2017 года

Не пропустите 14 апреля большую онлайн-конференцию для юристов. Неподражаемый Роман Бевзенко обсудит с практикующими юристами и представителями Росреестра и МФЦ «Мои документы» проблемы нового закона о регистрации недвижимости.

Это бесплатно



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.