Договор о переуступке права требования

199

Вопрос

Правомерна ли следующая схема? 1. Сторона № 1 (Ю.л.) — подрядчик, Стройцентр 2. Сторона № 2 (Ю.л.) — заказчик Альфатекс 3. Сторона № 3 (Ф.л.) — займодавец. Физ лицо - у Сторона № 1 имеется обязательство на возврат займа 2 млн р. Стороне № 3,(договор займа от 2013 г.) — У Сторону № 2 имеется обязательство на оплату Сторона.№ 1 2 млн.р. после выполнения Стороной № 1 работ (Договор подряда от 2014 г.) — У Стороны № 1 нет денежных средств, — У Стороны № 2 нет денежных средств, но имеется в собственности 2 земельных участка примерной стоимостью 2 млн. р. Решение из этой ситуации мы видим следующее: — заключение трехстороннего договора о переуступка права требования по которому: Сторона № 1 «прощает» стороне № 2 долг 2 млн р.- по договору подряда. Сторона № 3 «Прощает» стороне № 1 долг 2 млн р.- по договору займа. Сторона № 2 уступает право собственности, а 2 земельных участка стороне № 3.

Вопрос1. Правомерна ли данная трехсторонняя сделка?

Вопрос 2. Как назвать данный договор?

Вопрос 3. Так как договор подлежит гос. регистарции, какие документы необходимо приложить при подаче в росреестр

Вопрос 4. возможно ли при регистрации указанной сделки в Росреестре представлять интересы сторон 1 лицу по нотариальной доверенности.

Вопрос 5. Есть ли еще какие нибудь выходы из сложившейся ситуации?

Ответ

Заключение изложенной трехсторонней сделки допустимо. Данный договор будет являться смешанным, т.к. содержит элементы и перевода долга и нормы о выплате отступного.

Учитывая ряд взаимных требований и обязательств между тремя сторонами, возможно также заключение договора о переводе долга на возврат займа между стороной 1 и стороной 2, с согласия стороны 3, как кредитора по заемному обязательству (см. Договор о переводе долга).

В качестве встречного удовлетворения за принятие на себя долга на возврат займа, сторона 1 может освободить сторону 2 — нового должника по возврату займа, от обязанности уплатить ему плату по договору подряда. Данное условие может выступать как экономически обоснованное. Таким образом, при заключении данного договора сторона 1 освобождается от обязанности возвратить займ стороне 3, а сторона 2 освобождается от обязанности оплатить стороне 1 оплату по договору подряда.

Учитывая, что обязанность по возврату займа стороне 3 будет лежать на стороне 2, то при отсутствии денежных средств у должника стороны вправе заключить соглашение об отступном, с условием, что обязательство по возврату денежных средств стороне 3 прекращается передачей стороне 3 в собственность двух земельных участков (ст. 409 ГК РФ).

В случае заключения трехстороннего соглашения, или иных договорных конструкций (перевод долга, отступное и т. д.), в Росреестре представителем юридических лиц может выступать лицо на основании нотариальной доверенности.

Для государственной регистрации прав стороны 3 на земельный участок в Росреестр, помимо заявления о государственной регистрации, нужно представить следующие документы:


  • Договор основание (трёхстороннее соглашение, договор об отступном и т. д.), передаточный акт. Стороны сами определяют, кто составляет договор (акт) и представляет его на регистрацию;

  • кадастровый паспорт объекта недвижимости.


  •  


  • решение об одобрении сделки по покупке (продаже) земельного участка либо подтверждение, что сделка не является для организации крупной. Например, это может быть соответствующая справка с подписями руководителя и главного бухгалтера. Продавцу необходимо не только представить свои документы, подтверждающие, что сделка для организации крупная (или не крупная), так и проконтролировать, чтобы такие документы были представлены покупателем;

  • копию и подлинник платежного документа об оплате госпошлины. Государственная пошлина за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, договоров об отчуждении недвижимого имущества составляет для физических лиц (в т. ч. индивидуальных предпринимателей) 2 тыс. руб., для организаций — 22 тыс. руб. (подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ);

  • нотариальную доверенность лиц, представляющих документы на государственную регистрацию;

  • нотариальные копии учредительных документов юридических лиц — участников сделки, свидетельства ФНС России о регистрации, перерегистрации юридического лица, а также свидетельства ФНС России, подтверждающие внесение всех изменений в учредительные документы. В некоторых регионах России необязательно подавать указанные документы, если они уже подавались ранее в Росреестр в рамках регистрации другого объекта. В таком случае достаточно просто сослаться на номер регистрационного дела, в котором находятся требуемые документы;

  • документы, подтверждающие полномочия руководителя (документ об избрании его на должность). Их нужно представить в Росреестр независимо от того, кто подает документы на государственную регистрацию: сам руководитель организации или представитель по доверенности. Например, документом, подтверждающим полномочия руководителя, может быть протокол собрания участников общества об избрании генерального директора или решение о назначении генерального директора.


  •  

По пунктам 4−7 вышеуказанного списка каждая сторона предоставляет документы в отношении себя.

Если земельный участок оформлялся до 31 января 1998 года (дата вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»; далее — Закон о госрегистрации), то у отчуждателя участка могут отсутствовать документы, прошедшие государственную регистрацию.

В таком случае продавцу необходимо представить покупателю документы, выданные до 31 января 1998 года. Например, свидетельство на землю, государственный акт Комитета по земельным ресурсам и землеустройству, договор. Это объясняется тем, что права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу Закона о госрегистрации, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной Законом о госрегистрации. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей (п. 1 ст. 6 Закона о госрегистрации).

Дополнительно Вы можете ознакомиться:

Как оформить продажу земельного участка, находящегося в частной собственности;

Как простить долг контрагенту;

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

<…>

Как прекратить обязательство выплатой отступного;

«Иногда должник не способен исполнить свое обязательство. В этом случае он может по соглашению с кредитором предоставить взамен исполнения отступное (ст. 409 ГК РФ). Такая форма прекращения обязательства может быть выгодна должнику. Он получает отсрочку и возможность удовлетворить требования кредитора приемлемым для себя способом. Чтобы прекратить обязательство отступным, сторонам необходимо заключить отдельное соглашение.*

Форма соглашения об отступном

Соглашение об отступном, как и любая другая сделка юридического лица, должно быть совершено в простой письменной форме (подп. 1 п. 1 ст. 161 ГК РФ).

Пример из практики: суд не принял от ответчика бухгалтерские документы в подтверждение того, что стороны заключили соглашение об отступном

Специальные требования к форме сделок на отступное не распространяются (постановление Президиума ВАС РФ от 25 сентября 2007 г. № 7134/07). Например, соглашение о предоставлении недвижимого имущества в качестве отступного не требует государственной регистрации. Однако переход права собственности на такое имущество следует зарегистрировать в установленном законом порядке (п. 15 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 59 „Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона „О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним““).

Содержание соглашения об отступном

Соглашение об отступном должно включать сведения о предмете соглашения, порядке, размерах и сроках передачи отступного.

Прежде всего необходимо четко указать, какое именно обязательство стороны намереваются прекратить отступным (например, перечислить реквизиты договора) и что именно будет передано как отступное.

Пример из практики: суд признал соглашение об отступном незаключенным, поскольку оно не содержало реквизитов первоначального договора

В качестве отступного могут выступать деньги, ценные бумаги, другое имущество: недвижимость, транспортные средства, товары и т. п. При этом в соглашении необходимо максимально идентифицировать предмет отступного, то есть указать его наименование, качественные и количественные характеристики. Закон не дает исчерпывающего перечня обязательств, которые могут явиться отступным. Это значит, что отступным может быть и обязательство выполнить работу, оказать услугу.

Определяя порядок передачи отступного, стороны устанавливают, какие действия должнику следует совершить и какие документы передать, чтобы кредитор смог принять уплачиваемые деньги или передаваемое имущество.

Пример формулировки условия о порядке передачи отступного

Стороны сами решают, какой размер отступного их удовлетворит: больший, меньший или равный величине обязательства.

Когда размер отступного больше, чем размер основного обязательства, существует риск возникновения налоговых споров. Налоговые органы могут предъявить претензии к кредитору из-за неправомерного уменьшения налоговой базы по налогу на прибыль.

Если размер отступного меньше размера основного обязательства, то во избежание споров с контрагентом в соглашении надо четко указать, полностью или частично прекращается обязательство. Впрочем, даже если разногласия возникнут, суды обычно выносят решение в пользу должника. Когда не удается установить волю сторон прямо или путем толкования условий соглашения, суд будет считать обязательство прекращенным полностью. Такое разъяснение содержится в пункте 4 информационного письма Президиума ВАС РФ от 21 декабря 2005 г. № 102 „Обзор практики применения арбитражными судами статьи 409 Гражданского кодекса Российской Федерации“ (далее — информационное письмо № 102, действует в части, не противоречащей постановлению Президиума ВАС РФ от 12 июля 2011 г. № 17389/10). И суды продолжают руководствоваться этим правилом.

Пример из практики: суд счел обязательство ООО по выплате действительной доли вышедшим участникам погашенным несмотря на то, что по итогам года оказалось, что действительная стоимость доли превышает размер выплаченных средств

Должник по согласованию с кредитором передает отступное полностью или по частям.

В соглашении необходимо оговорить срок, в течение которого отступное будет передано. С момента заключения соглашения и до истечения такого срока должнику дается отсрочка исполнения основного обязательства. Кредитор не вправе требовать исполнения основного обязательства, пока не истечет срок предоставления отступного (п. 2 информационного письма № 102). Только после этого кредитор сможет обратиться к должнику с требованием (или в суд с иском) о взыскании по основному обязательству.

Дополнительно в соглашение об отступном можно включать любые иные условия, которые стороны сочтут важными для себя.

В некоторых случаях закон устанавливает специальные требования, которые необходимо соблюдать при заключении соглашения об отступном. Это касается исполнения требований о преимущественном праве:

Прекращение основного обязательства

Достижение сторонами соглашения об отступном еще не прекращает основное обязательство. Это значит, что должнику нужно предоставить кредитору взамен исполнения отступное. Только тогда обязательство будет считаться прекращенным (п. 1 информационного письма № 102).

167.87 (11,17)

Внимание! даже если стороны договорились об отступном, кредитор все равно может предъявить иск из первоначального обязательства.

Соглашение об отступном — двусторонняя сделка, которая порождает право должника на замену исполнения и обязанность кредитора принять отступное (п. 1 информационного письма № 102). Если кредитор уклоняется от исполнения своей обязанности, должник вправе требовать принятия отступного через суд.

Пример из практики: суд удовлетворил иск и обязал кредитора принять отступное

Важно помнить, что начисление неустойки, предусмотренной основным обязательством, не прекращается заключением соглашения об отступном. Ведь основное обязательство прекратится лишь после предоставления отступного. Это значит, что в случае непредставления отступного кредитор будет вправе требовать уплаты неустойки, начисленной за все время просрочки исполнения, включая и срок, установленный для предоставления отступного. Тот факт, что в течение срока, установленного для предоставления отступного, кредитор не вправе предъявить требование об исполнении первоначального обязательства, в данном случае значения не имеет.

Вместе с тем предоставление отступного прекращает все обязательства должника перед кредитором. Исключение составляет случай, когда стороны договорились в соглашении об ином (п. 3 информационного письма № 102). Например, стороны могут указать, что передача отступного не покрывает проценты по кредиту, договорную неустойку и т. п.».

29.01.2015

С уважением, Александр Кобзарев,

эксперт Системы Юрист

Ответ утвержден Валентиной Яковлевой,

ведущим экспертом Системы Юрист

Недвижимость: что изменилось после 1 января 2017 года

Не пропустите 14 апреля большую онлайн-конференцию для юристов. Неподражаемый Роман Бевзенко обсудит с практикующими юристами и представителями Росреестра и МФЦ «Мои документы» проблемы нового закона о регистрации недвижимости.

Это бесплатно



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.