Оформление договора аренды пляжа

1146

Вопрос

Пансионат пользуется пляжем, есть договор на водопользование (рекреацию, создания условий для массового отдыха на пляжи и в акватории). Подписываем договор с муниципалитетом каждый год на пользование пляжем. Пансионат пользуется пляжем с 1970 г., на пляже есть постройки из бетона, кирпича, железа, дерева, но объекты ни как не оформлены (нет свидетельств о гос. регистрации и т.п.). В заключенных договорах нас обязывают иметь спасательный пункт, навесы, мед. пункт, туалет и т.д. или пляж не откроют. План схема утверждается регулярно местной администрацией (раз в 2−3 года). Разрешение на строительство ни когда не брали. Объекты построены давно и только производилась реконструкция. В 2013 г. субъект РФ Краснодарский край департамент имущественных отношений оформил свидетельство на собственность, земельный участок - пляж (где находится пляж пансионата), не известив об этом пансионат. Категория земель - Земли особо охраняемых территорий и объектов. Как взять в аренду теперь этот пляж у Краснодарского края? Как оформить постройки и объекты на пляже? Как временные или как капитальные? Если оформить объекты, то арендовать или выкупить участок будет проще?

Ответ

Действующим законодательством установлен запрет на приватизацию земельных участков в пределах береговой полосы, т.к. согласно п. 8 ст. 27 ЗК РФ, ч.8 ст.28 ФЗ от 21.12.2001 № 178-ФЗ не подлежат приватизации земельные участки, изъятые из оборота либо ограниченные в обороте (в пределах особо охраняемых природных территорий и объектов, в пределах береговой полосы).

Предоставление земельных участков, находящихся в собственности Краснодарского края, для целей, не связанных со строительством, осуществляется департаментом имущественных отношений Краснодарского края в соответствии с Постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 28.04.2009 № 331.

Для приобретения прав на земельные участки для целей, не связанных со строительством, лица, заинтересованные в предоставлении земельных участков в собственность или в аренду для целей, не связанных со строительством, подают в Департамент имущественных отношений Краснодарского края заявление в письменной или электронной форме с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети Интернет, включая единый портал государственных и муниципальных услуг. Предоставление земельных участков в аренду для целей, не связанных со строительством, юридическим лицам осуществляется без проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, в случае если в течение тридцати дней с даты публикации сообщения о земельных участках подана единственная заявка.

Однако следует отметить, что земельный участок, относящийся к землям особо охраняемых природных территорий, не подлежит передаче в частную собственность. Пленум ВАС РФ в своем Постановлении от 24.03.2005 года № 11 указал, что при разрешении споров, связанных с переоформлением юридическими лицами по их желанию права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками арбитражные суды, рассматривая такие дела, должны оценивать доводы о невозможности продажи земельного участка в связи с его ограничением в обороте, запретом приватизации, установленным федеральным законом (п. 4). Пунктом 5 статьи 27 Земельного кодекса предусмотрено, что ограничиваются в обороте земли в пределах особо охраняемых природных территорий, не указанные в пункте 4 названной статьи, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. Из пункта 2 этой статьи следует, что данные земли не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами. В силу пункта 8 статьи 28 ФЗ от 21.12.2001 № 178-ФЗ земли особо охраняемых природных территорий, лесного и водного фонда приватизации не подлежат.
Аналогичная норма установлена в статье 58 ФЗ от 10.01.2002 № 7-ФЗ (см. Постановление Президиума ВАС РФ от 09.10.2012 № 5366/12, Постановление 16 ААС от 16.10.2013А63−3577/2013).

Относительно регистрации прав на объекты отмечаем, что регистрация права на возведенные объекты на пляже в отсутствии прав на земельный участок маловероятна. Тем не менее следует отметить, что если объекты строились не за счет капитальных вложений, а хозспособом (собственными силами) до 1994 г. возможно сослаться на то, что в силу части 1 статьи 7 Закона РСФСР от 24.12.90 N 443−1 (действовавшей в 1994 г.) лицо приобретают право собственности на имущество, полученное по не противоречащим закону основаниям, в том числе на созданные ими вещи, если иное не предусмотрено законом или договором. В соответствии со статьей 14 названного Закона хозяйственные общества и предприятия, созданные в качестве собственников имущества и являющиеся юридическими лицами, обладают правом собственности на имущество, переданное им в форме вкладов и других взносов их участниками, а также на имущество, полученное в результате своей предпринимательской деятельности и приобретенное по иным основаниям, допускаемым законом. Как следует из постановления Президиума ВАС РФ № 5698/12, если объект построен на собственные средства (не на бюджетные) в период до 95 г., и не подлежал приемке в эксплуатацию в порядке, установленном постановлением Совета Министров СССР от 23 января 1981 г. № 105 (постановление ФАС МО от 09.12.2013 г. № А41−55877/12), в связи с чем, право собственности возникало по окончанию строительства объекта. В тоже время, права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу Закона о государственной регистрации, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации (п. 1 ст. 6 Закона о государственной регистрации). В связи с этим, Президиум ВАС РФ указал, что в данных ситуациях изначально надлежит обратиться за регистрацией ранее возникшего права собственности на построенные объекты недвижимости в орган государственной регистрации, а в случае отказа последнего в регистрации — оспорить этот отказ в арбитражном суде. Таким образом, как следует из разъяснений Постановления Президиума ВАС РФ от 25.09.2012 № 5698/12, в случае, если регистрирующий орган откажет в регистрации ранее возникшего права собственности и регистрации перехода права на гараж покупателю, данный отказ возможно оспорить в арбитражном суде. Хотя следует отметить, что единообразной практике по данной категории дел в настоящее время не выработано.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН ОТ 21.12.2001 № 178-ФЗ О приватизации государственного и муниципального имущества

<…>

«Статья 28. Отчуждение земельных участков201

1. Приватизация зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом.119

2. Приватизация имущественных комплексов унитарных предприятий осуществляется одновременно с отчуждением покупателю следующих земельных участков:

находящихся у унитарного предприятия на праве постоянного (бессрочного) пользования или аренды;

занимаемых объектами недвижимости, указанными в пункте 1 настоящей статьи, входящими в состав приватизируемого имущественного комплекса унитарного предприятия, и необходимых для использования указанных объектов.

3. Собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом.63Абзац утратил силу с 1 июля 2006 года — Федеральный закон от 17 апреля 2006 года № 53-ФЗ. — См. предыдущую редакцию.По желанию собственника объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, относящемся к государственной или муниципальной собственности, соответствующий земельный участок может быть предоставлен ему в аренду на срок не более чем сорок девять лет, а если объект недвижимости расположен на земельном участке в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, — на срок, не превышающий срока резервирования земель, если иное не установлено соглашением сторон.

Договор аренды земельного участка не является препятствием для выкупа земельного участка.

Отказ в выкупе земельного участка или предоставлении его в аренду не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

4. При приватизации расположенных на неделимом земельном участке частей зданий, строений и сооружений, признаваемых самостоятельными объектами недвижимости, с покупателями такого имущества заключаются договоры аренды указанного земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора в порядке, установленном законодательством.

Собственники указанных в настоящем пункте объектов недвижимости вправе одновременно приобрести в общую долевую собственность земельный участок после приватизации всех частей зданий, строений и сооружений, расположенных на этом земельном участке.

Размер доли в праве собственности на земельный участок определяется пропорционально отношению площади соответствующей части здания, строения или сооружения к общей площади здания, строения или сооружения.

5. Земельный участок отчуждается в соответствии с пунктами 1−4 настоящей статьи в границах, которые определяются на основании предоставляемого покупателем кадастрового паспорта земельного участка, если иное не установлено федеральным законом.17Указанный кадастровый паспорт земельного участка прилагается к акту инвентаризации имущественного комплекса унитарного предприятия, а также к договору купли-продажи земельного участка.1

6. Одновременно с принятием решения об отчуждении земельного участка при необходимости принимается решение об установлении публичных сервитутов.

При отчуждении земельных участков право собственности не переходит на объекты инженерной инфраструктуры, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и не используемые исключительно для обеспечения объектов недвижимости, расположенных на указанных земельных участках.

Исключения из данного правила возможны при установлении на земельный участок публичного сервитута, обеспечивающего возможность использования улучшений и принадлежностей в полном объеме.

7. Предоставление земельных участков собственникам расположенных на этих земельных участках зданий, строений, сооружений в аренду или в собственность осуществляется в порядке и на условиях, которые установлены земельным законодательством.

8. Отчуждению в соответствии с настоящим Федеральным законом не подлежат земельные участки в составе земель:159лесного фонда и водного фонда, особо охраняемых природных территорий и объектов;

зараженных опасными веществами и подвергшихся биогенному заражению;

общего пользования (площади, улицы, проезды, автомобильные дороги, набережные, парки, лесопарки, скверы, сады, бульвары, водные объекты, пляжи и другие объекты);не подлежащих отчуждению в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Отчуждению в соответствии с настоящим Федеральным законом не подлежат находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд.

Если иное не предусмотрено федеральными законами, отчуждению в соответствии с настоящим Федеральным законом не подлежат земельные участки в составе земель транспорта, предназначенные для обеспечения деятельности в морских портах, речных портах, аэропортах или отведенные для их развития.*

9. При внесении земельных участков, занятых объектами недвижимости и необходимых для их использования, в качестве вклада в уставные капиталы открытых акционерных обществ не применяется ограничение, установленное пунктом 1 статьи 25 настоящего Федерального закона».

22.01.2015

Недвижимость: что изменилось после 1 января 2017 года

Не пропустите 14 апреля большую онлайн-конференцию для юристов. Неподражаемый Роман Бевзенко обсудит с практикующими юристами и представителями Росреестра и МФЦ «Мои документы» проблемы нового закона о регистрации недвижимости.

Это бесплатно



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.