Предварительный договор купли-продажи

137

Вопрос

Покупатель с продавцом заключают договор купли-продажи недвижимого имущества. Перед подписанием основного договора, сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи, согласно которому оплата производится в три этапа. В основном договоре данное условие не указано, стоит только общая сумма договора, причем данная сумма меньше, чем общая сумма по предварительному договору. 1. Обязательно ли условия по оплате должны быть идентичны в основном договоре и в предварительном? 2. Не придется ли доплачивать покупателю сумму больше чем в основном договоре (до той суммы, которая указана в предварительном договоре) 3. Сможет или нет продавец, оспорить основной договор из-за разного содержания условия по оплате в договорах и суммах? У продаваемого недвижимого имущества есть претендент на преимущественное право выкупа. Данному лицу была отправлена телеграмма, которая согласно штампа, отправляющей организации была получена лично указанным лицом. Необходим ли в этом случае нотариальный отказ от преимущественной покупки недвижимого имущества?

Ответ

Обязательство, которое предусматривает предварительный договор, — это заключение в будущем основного договора на тех существенных условиях, которые оговорены сторонами в предварительном договоре, таким образом, условие о цене содержащееся в основном договоре должно полностью соответствовать условиям предварительного договора купли-продажи.

По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (п. 1 ст. 429 ГК РФ). Согласно п. 3 ст. 429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

Основная тенденция судебной практики исходит из того, что никакие расчеты при заключении предварительного договора не могут быть совершены (Постановление Президиума ВАС РФ от 19.01.2010 №№ 13331/09, А40−59414/08−7-583). Следовательно, если стороны включают соответствующее условие в соглашение, то его нельзя будет квалифицировать в качестве предварительного договора (п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54).

Единственная обязанность сторон предварительного договора — это заключение в будущем основного договора на тех существенных условиях, которые оговорены сторонами в предварительном договоре. Несоответствие условий основного и предварительного договора купли-продажи может быть оспорено в суде (Постановление Двадцатого ААС от 21.02.2014 № А62−4742/2013, Постановление ФАС ЦО от 04.06.2014 № А62−4742/2013).

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца продавец вправе продать свою долю любому лицу (п. 2 ст. 250 ГК РФ). Нотариального удостоверения отказа участника долевой собственности от преимущественного права покупки не требуется.

По смыслу п. 3 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (п. 14 Постановление Пленума В. С. РФ, Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22).

В рассматриваемом случае участник долевой собственности был надлежащим образом извещен, таким образом если в течении месяца участник не изъявит желания приобрести имущество передаваемое по сделке, то имущество может быть продано любому третьему лицу.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54

«8. Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате*.

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего постановления».

19.01.2015

Недвижимость: что изменилось после 1 января 2017 года

Не пропустите 14 апреля большую онлайн-конференцию для юристов. Неподражаемый Роман Бевзенко обсудит с практикующими юристами и представителями Росреестра и МФЦ «Мои документы» проблемы нового закона о регистрации недвижимости.

Это бесплатно



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.