Отсутствие у кооператива прав на земельный участок

354

Вопрос

Гаражный кооператив находится на землях принадлежащих городу Санкт-Петербургу, т. е. земля арендуется. Арендатором земли, по какой-то непонятной схеме, выступает всероссийское общество автомобилистов, хотя изначально земля выделялась именно гаражному кооперативу, лет 20−30 назад, откуда взялись ВОА и как арендовали землю до сих пор загадка, но избавиться от их «хозяйственной» деятельности у нашего гаражного кооператива не получается. Собственность на строения (гаражи) не оформлена, т. е. гаражи на правах членства в кооперативе распределены между гражданами — членами гаражного кооператива, но не членами ВОА. ВОА регулярно стремится изгнать граждан-членов кооператива с земли и построить на месте гаражей коммерческий паркинг или автостоянку. Ситуация повторяется из года в год, но пока что гаражникам, из-за отсутствия некоторых документов у ВОА, удавалось отстоять свои гаражи в суде, но ВОА намерены изгнать нас. Как себя обезопасить? Есть ли способы оформить землю в собственность каждому члену кооператива или хотя бы оформить землю в общую собственность на юридическое лицо (гаражный кооператив)? Куда следует обратиться, с чего начать? Какой пакет документов надо собрать? Какой вообще алгоритм действий надо предпринять в нашем случае?

Ответ

В отсутствии у кооператива прав на земельный участок зарегистрировать право собственности на гаражные боксы членам кооператива маловероятно, в связи с чем основной вопрос в разрешении проблемы заключается в наличии прав на земельный участок. Кроме того существенными обстоятельствами является период строительства гаражных боксов, наличие разрешения на строительство и акта ввода объекта в эксплуатацию.

По общему правилу, для регистрации права собственности на объект в ГСК, помимо постановки объекта на кадастровый учет и уплаты пошлины необходимо предоставить (см. примерный перечень в Приказе Росрееста по Москве от 13.04.2010 № 113):

— Документ о землепользовании;

— Разрешение на строительство, выданное соответствующим уполномоченным федеральным органом исполнительной власти субъекта РФ или органом местного самоуправления;

— Акт приемки законченного производством строительно-монтажных работ объекта, подписанный всеми членами приемочной комиссии, утвержденный распоряжением организации, назначившей комиссию (с момента принятия Градостроительного кодекса Российской Федерации — разрешение на ввод объекта в эксплуатацию);

— Справка гаражного или гаражно-строительного кооператива о членстве лица в кооперативе и выплате паевого взноса (документ скрепляется подписью председателя, главного бухгалтера кооператива и заверяется печатью кооператива);

Также обращаем внимание на то, что указанный перечень не является исчерпывающим, так как при правовой экспертизе документов, осуществляемой в порядке, предусмотренном статьей 13 ФЗ от 21.07.1997 № 122-ФЗ, может быть установлено отсутствие иных документов, не являющихся правоустанавливающими, но необходимых для проведения государственной регистрации.

Исходя из обстоятельств изложенных в вопросе, у кооператива отсутствуют права на земельный участок, т.к. земля находится в аренде у ВОА, в связи с чем регистрация права собственности на объекты кооператива затруднена. Таким образом, первоначально необходимо разрешить вопрос о правомерности предоставления в аренду участка ВОА, а не кооперативу, что требует изучения значительного количества документов и иных значимых обстоятельств.

В случае регистрации права собственности на гаражные боксы и оспаривания права аренды ВОА на данный участок (в т.ч. в судебном порядке), право собственности на земельный участок могут приобрести собственники гаражей. Земельный участок гаражного кооператива является неделимым, поэтому если члены ГСК являются собственниками гаражей, они могут приобрести долю в праве общей долевой собственности на весь земельный участок, на котором расположены гаражные боксы в ГСК (п. 3 ст.36 ЗК РФ). Для этого, у всех членов гаражных боксов должно быть зарегистрировано право собственности на помещения в гаражных блоках.

Ст. 36 Земельного Кодекса Р. Ф. предусматривает возможность выкупа земельного участка только собственником здания, строения и сооружения находящегося на нем. Таким образом, чтобы иметь возможность выкупить земельный участок собственником гаража, гараж должен отвечать признакам здания, строения, сооружения, т. е. быть отдельно стоящей постройкой капитального типа. Как правило, гараж в ГСК — нежилое помещение в составе гаражного блока, состоящего на государственном кадастровом учете. Т. е. фактически сам гаражный бокс не является зданием, т.к. является его составной частью (гаражного блока). В данном случае, собственники гаражей (гаражных помещений) могут выкупить земельный участок только в общедолевую собственность (п. 3 ст.36 ЗК РФ). Чтобы выкупить земельный участок необходимо обращение всех собственников гаражей в блоке, в орган местного самоуправления. Без согласия остальных собственников, оформить земельный участок в долевую собственность затруднительно, т.к. законодательство не содержит каких-либо механизмов, позволяющих одним собственникам помещений понудить других собственников к совместному выкупу земельного участка в собственность помимо их воли. Исчерпывающий перечень документов, необходимых для приобретения прав на земельный участок, утвержден приказом Минэкономразвития России от 13 сентября 2011 г. № 475. Органы государственной власти и органы местного самоуправления не вправе требовать от заявителя представления дополнительных документов за исключением документов, предусмотренных этим перечнем (абз. 3 п. 5 ст. 36 ЗК РФ).

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

ПРИКАЗ УПРАВЛЕНИЯ ФЕДЕРАЛЬНОЙ СЛУЖБЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ, КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ ПО МОСКВЕ ОТ 13.04.2010 № 113

«Примерный перечень документов, представляемых при государственной регистрации права собственности членов кооператива на машиноместа или боксы в гаражных или гаражно строительных кооперативах <*>

<*> Для вновь построенных объектов первый заявитель — член ГСК (ГК) представляет все необходимые документы, подтверждающие факт создания объекта:*

Распорядительный документ Правительства Москвы о строительстве объекта.

Постановление органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка, являющееся основанием для предоставления и использования земельного участка под строительство (требуется в случае, если документы по землепользованию не зарегистрированы).

Документ о землепользовании.

Инвестиционный контракт с Правительством Москвы и дополнительные соглашения к нему.

Разрешение на строительство, выданное соответствующим уполномоченным федеральным органом исполнительной власти субъекта РФ или органом местного самоуправления.

Акт приемки законченного производством строительно-монтажных работ объекта, подписанный всеми членами приемочной комиссии, утвержденный распоряжением организации, назначившей комиссию (с момента принятия Градостроительного кодекса Российской Федерации — разрешение на ввод объекта в эксплуатацию).

Документы, отражающие раздел долей в натуре, подписанные участниками строительства (например, акт реализации инвестиционного контракта, акт распределения помещений между инвесторами).

Справка о присвоении адреса. Документы о соответствии строительных адресов почтовому адресу объекта.

<*> Основания для государственной регистрации прав на гараж, возведенный на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства, устанавливаются ст. 25.3 Закона о регистрации (см. соответствующий перечень документов).

Учредительные документы ГСК, ГК (если на момент обращения заявителя сведения о данном кооперативе отсутствуют).

Справка гаражного или гаражно-строительного кооператива о членстве лица в кооперативе и выплате паевого взноса (документ скрепляется подписью председателя, главного бухгалтера кооператива и заверяется печатью кооператива)».

16.01.2015



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

Опрос

Вы когда-нибудь меняли предмет или основание иска?

  • Да, все прошло хорошо 30.3%
  • Нет, никогда 30.3%
  • Да, но были сложности 39.39%
Другие опросы

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль