Основания для расторжения договора купли-продажи недвижимости

119

Вопрос

Покупатель (ЮЛ — застройщик) приобрел по договору купли-продажи в общую долевую собственность половину земельного участка (долю), получил свидетельство о гос. регистрации права. По условиям договора оплату стоимости доли зем. участка покупатель обязан производить в рассрочку ежемесячно в течение 3х лет. Но через 2 месяца оплаты покупатель прекратил производить выплаты из-за финансовых затруднений. Продавец (два Индивидуальных Предпринимателя) направил покупателю претензию с требованием погасить образовавшийся 2х месячный долг и уплатить пени, иначе обратится в суд. Покупатель направил ответное письмо, в котором указал, что из-за сложной финансовой ситуации он не в состоянии производить выплаты по договору и просит расторгнуть договор заключив соответствующее двустороннее соглашение о расторжении. В ответ продавец направил покупателю ответное письмо в котором указал, что он согласен если покупатель первому ИП будет выплачивать причитающиеся по договору платежи с октября 2014 г без штрафных санкций, а платежи второму ИП согласен перенести до конца июня 2015 г без штрафных санкций. Последней строкой продавец указал умозаключение, что дополнительное соглашение при его письменном согласии не требуется. Через 15 дней продавец представил в суд исковое заявление, с Ходатайством об обеспечении искового заявления (о несостоятельности банкротстве). Вопросы 1) Что предпринять покупателю в сложившейся обстановке, если у него его цель расторгнуть договор, а существенных условий в договоре не предусмотрено? 2) Возможно ли покупателю представить в суд заявление о расторжении договора с ходатайством объединить рассмотрение двух дел в одном заседании?

Ответ

Учитывая, что нарушений условий договора со стороны продавца отсутствуют, оснований для расторжения договора купли-продажи недвижимости по инициативе покупателя, допустившего просрочку оплаты, отсутствуют.

Предъявление встречного иска о расторжении договора формально возможно, т.к. удовлетворение встречного иска исключает полностью или в части удовлетворение первоначального иска — о взыскании оплаты (п. 2 ч. 3 ст. 132 АПК РФ). Однако следует учитывать, что из вопроса не усматривается оснований, для удовлетворения встречного иска о расторжении договора, т.к. не усматривается нарушений условий договора со стороны продавцов.

Также заявляя встречный иск, необходимо будет предоставить доказательства соблюдения досудебного порядка, т.к. прежде чем обратиться в суд, сторона, заявляющая иск, должна соблюсти досудебный порядок. Для этого ей необходимо обратиться к другой стороне с предложением изменить или расторгнуть договор. Другая сторона должна ответить в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором. Если такой срок не установлен, то он считается равным 30 дням. После получения ответа или истечения установленного срока первая сторона вправе предъявить иск (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

При этом истец должен представить суду доказательства того, что им действительно соблюден досудебный порядок (п. 60 постановления от 1 июля 1996 г. Пленума Верховного суда РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»). Такими доказательствами могут служить, например, письма, претензии и т. п. с приложением документов, подтверждающих получение ответчиком предложений истца. Если таких доказательств представлено не будет, суд оставит иск без рассмотрения (п. 2 ч. 1 ст. 148 АПК РФ). Это относится и к встречному иску.

Дополнительно Вы можете ознакомиться:

Как изменить или расторгнуть договор по решению суда: общие правила;

Способы оплаты объекта недвижимости: как покупателю избежать рисков;

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

Когда и при наличии каких условий можно предъявить встречный иск в арбитражном процессе

<…>

«Помимо возражений, которые можно заявить в отзыве на иск или в ходе судебного заседания, ответчик может использовать такое средство защиты своих интересов, как встречный иск.

Предъявление встречного иска менее распространено на практике, чем простое заявление возражений. Это связано с тем, что ответчик может предъявить встречный иск только в том случае, если он имеет самостоятельное требование к истцу (ч. 1 ст. 132 АПК РФ). Кроме того, для предъявления встречного иска нужно соблюсти целый ряд процессуальных формальностей.

Встречный иск можно предъявить:


  • при рассмотрении дела в суде первой инстанции, до того как арбитражный суд удалится в совещательную комнату для вынесения итогового судебного акта (ч. 1 ст. 132 АПК РФ);

  • в суде апелляционной инстанции, когда при наличии безусловных оснований для отмены обжалуемого судебного акта апелляционный суд на основании части 6.1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ переходит к рассмотрению дела по правилам суда первой инстанции (ч. 3 ст. 266 АПК РФ, п. 27 постановления Пленума ВАС РФ от 28 мая 2009 г. № 36 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции»).*


  •  

В судах кассационной и надзорной инстанций предъявление встречного иска не допускается.

К оформлению встречного иска, а также к прилагающимся к нему документам предъявляются все те же самыетребования, что и к обычному исковому заявлению.

131.75379 (11,17)

Можно ли в судебном заседании заявить встречный иск в устной форме

Но при этом встречный иск может быть заявлен к рассмотрению одновременно с первоначальным иском, только если соблюдено хотя бы одно из специальных условий, указанных в части 3 статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Обоснование

В каких трех случаях можно предъявить встречный иск

Арбитражный суд принимает встречный иск к рассмотрению в следующих случаях.

Случай 1. Встречное требование направлено к зачету первоначального требования (п. 1 ч. 3 ст. 132 АПК РФ).

Данное основание используется в том случае, если у ответчика имеется самостоятельное денежное требование к истцу, которое ответчик желает предъявить к зачету.

Пример ситуации, когда встречное требование направлено к зачету первоначального требования

167.2849 (11,17)

Внимание! Чтобы суд принял встречный иск к рассмотрению, одного лишь факта наличия у сторон встречных исковых требований друг к другу может оказаться недостаточно. Есть риск, что суд откажет в принятии встречного иска, если такие требования вытекают из разных оснований

Чтобы состоялся зачет требований основного и встречного исков, нужно соблюсти все необходимые условия, при которых допускается зачет встречных требований:

131.75380 (11,17)

Может ли ответчик в рамках производства по делу в арбитражном суде сделать заявление о зачете, не предъявляя к истцу встречный иск

При полном или частичном удовлетворении первоначального и встречного исков суд указывает в решении денежную сумму, которая подлежит взысканию в результате зачета (ч. 5 ст. 170 АПК РФ).

Случай 2. Удовлетворение встречного иска исключает полностью или в части удовлетворение первоначального иска (п. 2 ч. 3 ст. 132 АПК РФ).

Примеры ситуаций, когда удовлетворение встречного иска исключает полностью или в части удовлетворение первоначального иска

1. Истец предъявил к ответчику иск о взыскании арендной платы за пользование объектом аренды. Ответчик предъявил к истцу встречный иск о расторжении договора аренды в связи с тем, что истец ранее передал объект аренды другому лицу.

Встречный иск в данном случае не направлен к зачету первоначального требования. Однако его удовлетворение исключает удовлетворение первоначально заявленных исковых требований.

2. Истец предъявил к ответчику иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения. Ответчик предъявил к истцу встречный иск о признании права собственности на это имущество.

Признание за ответчиком права собственности на спорное имущество исключает удовлетворение первоначального требования о виндикации.*

Случай 3. Между встречным и первоначальным исками имеется взаимная связь, и их совместное рассмотрение приведет к более быстрому и правильному рассмотрению дела (п. 3 ч. 3 ст. 132 АПК РФ).

В данном случае процессуальный закон имеет в виду случаи, которые не охватываются предыдущими двумя основаниями.

На практике арбитражный суд, за редким исключением, не принимает к рассмотрению встречный иск, который заявлен на основании пункта 3 части 3 статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса РФ (см., например, постановления ФАС Московского округа от 18 октября 2013 г. по делу № А40−167567/12−76−1545; Волго-Вятского округа от 28 марта 2013 г. по делу № А17−4531/2012; Северо-Кавказского округа от 30 мая 2013 г. по делу № А53−29903/2012). Как представляется, этот факт объясняется тем, что рассматриваемое условие сформулировано в Арбитражном процессуальном кодексе РФ весьма неудачно.

Во-первых, принятие встречного иска никак не может привести к более быстрому рассмотрению дела, поскольку после принятия встречного иска рассмотрение дела всегда происходит с самого начала (ч. 6 ст. 132 АПК РФ).

Во-вторых, само по себе принятие встречного иска не может привести и к вынесению правильного решения по делу, поскольку никак на это не влияет. Принятие встречного иска в данном случае может лишь предотвратить вынесение противоречивых, взаимоисключающих друг друга решений, и не более того.

Поэтому уже только из-за описанных выше ошибок в законодательной технике арбитражный суд может отказать заявителю в принятии встречного иска по рассматриваемому основанию.

Пример из практики: суд апелляционной инстанции отказал в принятии встречного иска, поскольку его совместное рассмотрение с первоначальным не привело бы к более быстрому и правильному рассмотрению дела

Но встречный иск может быть принят к рассмотрению арбитражным судом на основании пункта 3 части 3 статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса РФ, только если первоначальное и встречное исковые требования вытекают из одних и тех же оснований. Например, если спор вытекает из одного и того же правоотношения, договора (см. постановления ФАС Центрального округа от 10 января 2013 г. по делу № А54−5659/2009;Дальневосточного округа от 12 декабря 2005 г. по делу № А04−899/05−6/105).

Кроме того, если суд рассматривает иск об оспаривании договора, а кредитор заявляет встречный иск о взыскании по этому договору, то суд принимает встречный иск к производству на основании пункта 3 части 3 статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса РФ, поскольку между этим и первоначальным иском имеется взаимная связь и их совместное рассмотрение приведет к более быстрому и правильному разрешению дела. Такие разъяснения содержатся в пункте 3 постановления Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. № 57 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств».

166.1966 (11,17)

Совет

Встречный иск целесообразно заявлять на этапе подготовки дела к судебному разбирательству. Тогда будет наименьший риск того, что суд возвратит встречный иск в связи с необоснованным затягиванием рассмотрения дела. Дело в том, что если рассмотрение дела по существу уже началось, то любой судья изначально будет настроен на то, чтобы отказать в принятии встречного иска. Особенно это касается предъявления встречного иска на основании пункта 3 части 3 статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса РФ: в таких случаях предъявление встречного иска на этапе подготовки хоть и не приведет к более быстрому рассмотрению дела, но и не сильно затянет производство по делу.

В какой суд предъявить встречный иск

Встречный иск подается в арбитражный суд по месту рассмотрения первоначального иска. Не имеет значения тот факт, что если бы такое требование заявлялось в виде самостоятельного иска, то оно было бы подсудно другому арбитражному суду первой инстанции.

Например, ответчик по иску о взыскании арендной платы предъявляет к истцу встречный иск о признании недействительным дополнительного соглашения к договору аренды. Если бы это был самостоятельный иск, то ответчику (истцу по встречному иску) было бы необходимо обращаться в арбитражный суд по месту нахождения истца (ответчика по встречному иску). Но встречный иск предъявляется по месту рассмотрения первоначального иска.

Такие правила установлены в части 10 статьи 38 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Когда суд может возвратить встречный иск

Для принятия встречного иска нужно соблюсти одно из трех перечисленных выше специальных условий для его принятия. Если ни одно из специальных условий для принятия встречного иска не соблюдено, арбитражный суд возвращает встречный иск ответчику (ч. 4 ст. 132 АПК РФ).

Кроме того, арбитражный суд возвращает встречный иск в следующих случаях:


  1. при несоблюдении общих требований к форме и содержанию искового заявления, а также к прилагаемым к нему документам;

  2. если ответчик предъявил встречный иск несвоевременно вследствие злоупотребления процессуальными правами, а само по себе предъявление встречного иска явно направлено на срыв судебного заседания, затягивание судебного процесса, воспрепятствование рассмотрению дела и принятию законного и обоснованного судебного акта. Такие правила изложены в части 5 статьи 159 Арбитражного процессуального кодекса Р. Ф. Избежать подобных негативных последствий ответчик сможет, если докажет, что не имел возможности предъявить встречный иск ранее по объективным причинам;

  3. принятие встречного иска приведет или может привести к нарушению разумных сроков рассмотрения дела (постановления ФАС Московского округа от 22 апреля 2013 г. по делу № А40−4565812−102−420; Восточно-Сибирского округа от 23 августа 2011 г. № А19−3964/2011);

  4. имеется вступившее в законную силу судебное решение о том же предмете, по тем же основаниям и между теми же лицами, что и во встречном иске (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 22 января 2013 г. по делу № А43−10581/2012).


  5.  

166.1967 (11,17)

Совет

Ответчику целесообразно подать встречный иск заранее, до даты судебного разбирательства. Это нужно для того, чтобы арбитражный суд успел разрешить вопрос о принятии такого искового заявления и вынести соответствующее определение. В противном случае арбитражный суд может рассмотреть дело без учета встречного иска, который ответчик заявил в последний момент и который еще не был принят к производству арбитражного суда. Дело в том, что Арбитражный процессуальный кодекс РФ не предусматривает такого основания для отложения или приостановления производства по делу, как предъявление встречного иска.

Кроме того, ответчику нужно с особой внимательностью отнестись к требованиям к форме и содержанию встречного искового заявления, а также к прилагаемым к нему документам. Это объясняется тем, что арбитражный суд не вправе оставить встречное исковое заявление без движения и предоставить ответчику срок для исправления выявленных судом недостатков. В таких случаях арбитражный суд просто возвращает исковое заявление ответчику, которому придется заново обращаться с иском в суд. И все это время встречное исковое заявление будет считаться не поданным. В конечном итоге это не в интересах ответчика, поскольку до повторной подачи арбитражный суд может рассмотреть дело по существу и принять итоговый акт.

131.75381 (11,17)

Можно ли обжаловать определение о возвращении встречного иска

Как ответчику выбрать между предъявлением самостоятельного иска и подачей встречного иска

Если ответчик сомневается в наличии оснований для принятия встречного иска к производству суда для рассмотрения вместе с первоначальным иском, либо если в принятии встречного иска уже было отказано, нужно иметь в виду, что ответчик в любом случае вправе предъявить свои требования в общем порядке. Дело в том, что возможность принятия встречного иска, если специальное основание для его принятия не очевидно, сильно зависит от усмотрения судьи арбитражного суда, который рассматривает дело. А обжалование определения о возвращении встречного иска, как правило, не имеет особых перспектив.

Поэтому ответчику рекомендуется исходить из следующего.

Если ответчик уверен, что арбитражный суд с большой вероятностью примет встречный иск к производству, то лучше обращаться в арбитражный суд со встречным иском.

Если ответчик понимает, что шансы на принятие встречного иска невелики, то лучше предъявлять самостоятельный иск в общем порядке. Особенно если требование такого ответчика подсудно тому же арбитражному суду, который рассматривает первоначальный иск.

Обоснование

О некоторых вопросах, которые могут возникнуть при предъявлении ответчиком встречного иска в арбитражном процессе, см. Предъявление встречного иска. Что важно не упустить во избежание оставления иска без рассмотрения*".

13.01.2015

Недвижимость: что изменилось после 1 января 2017 года

Не пропустите 14 апреля большую онлайн-конференцию для юристов. Неподражаемый Роман Бевзенко обсудит с практикующими юристами и представителями Росреестра и МФЦ «Мои документы» проблемы нового закона о регистрации недвижимости.

Это бесплатно



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.