Признание не действительным договора купли-продажи земельного участка

109

Вопрос

Истец в своем заявлении просит признать недействительным договор купли-продажи земельного участка в связи с тем, что предметом указанного договора был земельный участок, на котором находится нежилое здание, принадлежащее на праве собственности истцу. Однако на момент заключения договора купли-продажи земельного участка истец не был собственником нежилого здания. Правомерны ли требования истца?

Ответ

Требования истца могут быть признаны обоснованными при соблюдении ряда условий.

По общему правилу, если собственником земельного участка и расположенного на нем здания является одно лицо, оно обязано произвести отчуждение одновременно (п. 4 ст. 35 ЗК РФ). Иначе говоря, закон запрещает раздельное отчуждение здания и земельного участка, когда оба эти объекта недвижимого имущества принадлежат одному лицу.

Как указано в п. 11 постановления ВАС РФ № 11 «Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными».

Это правило не применяется, только если:

отчуждается часть здания, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

отчуждается здание, находящееся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27Земельного кодекса РФ.

Таким образом, если при заключении сделки купли-продажи участка были нарушены права предыдущего собственника недвижимости, право на оспаривание данной сделки может перейти новому собственнику здания, что подтверждает и судебная практика — см. Постановление ФАС СЗО от 26.07.2013А56−52580/2012.

Следует также учитывать, что в постановлении Президиума ВАС РФ от 06.09.2011 № 4275/11, разъяснено, что в случае если собственник объекта недвижимости, чьи права при приватизации участка не были учтены, готов реализовать предусмотренное статьей 36 Земельного кодекса право на выкуп участка, он вправе предъявить иск об установлении (признании) на этот участок права общей долевой собственности независимо от делимости участка. В том случае, если права собственника здания (или предыдущего владельца) были нарушены в процессе приватизации земельного участка, т. е. он не участвовал в приватизации участка и был лишен возможности оформить правоустанавливающие документы на земельный участок занятый зданием, собственник здания вправе обратиться в суд с иском о признании недействительным договор отчуждения земельного участка в части, необходимого для эксплуатации здания и признании права на соответствующую часть земельного участка (см. Постановление ФАС СЗО от 26.07.2013А56−52580/2012, Постановление 13 ААС от 20.08.2014А56−52580/2012).

Дополнительно Вы можете ознакомиться:

Как урегулировать вопрос о правах на земельный участок при приобретении здания (сооружения);

Что нужно сделать покупателю здания, если земельный участок находился у продавца здания на праве аренды;

Сервитут на земельный участок. Как добиться его установления в судебном порядке;

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЗО ОТ 26.07.2013А56−52580/2012

«Таким образом, на момент заключения договора купли-продажи от 19.05.2008 № 4945-ЗУ на земельном участке находился объект, которым ОАО «Невский завод» не владело, и который не являлся его собственностью. Существовавшая неопределенность в правах на здание цеха жидкого стекла не могла служить основанием для заключения указанного договора без учета правил статьи 36 Земельного кодекса.

При таких обстоятельствах возникновение у ЗАО «Фирма «Кварц» права собственности на здание после поступления спорного земельного участка в собственность ОАО «Невский завод» не может служить основанием для признания оспариваемого договора соответствующим требованиям статьи 36 Земельного кодекса.

Не могут быть признаны обоснованными выводы судов первой и апелляционной инстанций о том, что Общество не является заинтересованным лицом по заявленному требованию.

В Постановлении № 5361/12 разъяснено, что исходя из содержания и оснований возникновения права, предусмотренного статьи 36 Земельного кодекса, заявленное Обществом требование относится к разновидности требований собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, не связанных с лишением владения (статья 304 ГК РФ).

Как указано в пункте 48 Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», отсутствие возражений предыдущего собственника имущества против нарушений прав, не связанных с лишением владения, само по себе не является основанием для отказа в удовлетворении иска нового собственника об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения.

В настоящее время именно Общество как собственник объекта недвижимости вправе требовать оформления своих прав на соответствующий земельный участок, то есть является надлежащим истцом по заявленному иску.*

Кассационная инстанция считает, что не может служить основанием для отказа в удовлетворении требований истца ссылка суда на то, что Общество не доказало размер земельного участка, занятого зданием цеха жидкого стекла и необходимого для его использования.

Согласно Постановлению № 5361/12 при рассмотрении исковых требований, аналогичных требованиям, предъявленным в настоящем деле, подлежат применению правовые позиции, изложенные в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 № 4275/11 (далее — постановление № 4275/11).

В постановлении № 4275/11 указано, что при наличии спора о размере долей земельного участка, относящихся к объектам недвижимости, они устанавливаются судом пропорционально площадям земельных участков, необходимых на момент рассмотрения спора для эксплуатации расположенных на них объектов недвижимости, а если это невозможно — пропорционально площади застройки под объектами недвижимости, а также исходя из принципа разумности и справедливости. Суд решает вопрос о выделе земельного участка заявившему об этом лицу, причитающаяся ему часть земельного участка в натуре определяется судом по результатам проведения компетентным лицом в установленном порядке кадастровых работ.*

Учитывая изложенное, обжалуемые судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду надлежит обсудить вопрос о назначении землеустроительной экспертизы для установления размера и границ земельного участка, необходимого для эксплуатации принадлежащего истцу объекта недвижимости, принимая во внимание правовые позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенные в Постановлениях № 5361/12 и № 4275/11, полно и всесторонне исследовать обстоятельства дела и вынести законное и обоснованное решение, в зависимости от которого распределить судебные расходы по кассационной жалобе».

29.12.2014



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

Опрос

Вы когда-нибудь меняли предмет или основание иска?

  • Да, все прошло хорошо 30.3%
  • Нет, никогда 30.3%
  • Да, но были сложности 39.39%
Другие опросы

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.