Получение займа с целевым назначением

57

Вопрос

Клиент (ООО) предоставил пакет документов на получение займа с целевым назначением - организация предприятия общественного питания (кафе). Представил договор аренды отдельно стоящего жилого дома и прилегающего земельного участка, заключенный с физическим лицом (Арендодатель). Дом частный — для проживания не используется. Все помещения заняты коммерческими организациями — фитнесс центр, парикмахерская и т. д. Вопросы: 1. Допускается ли размещение кафе в частном жилом доме без изменения назначения на нежилое? 2. Может ли на эти отношения распространяться норма п. 2 ст.17 ЖК РФ (использование жилого помещения для коммерческой деятельности — нарушения прав жильцов нет, так как никто не проживает). 3. Правила лицензирования по розничной торговле алкоголем предусматривают предоставление документов о правах на торговое или складское помещение под хранение и реализацию алкоголя. Может ли являться основанием для отказа в выдаче лицензии предоставление документов, в который указано назначение — жилой дом.

Ответ

В случае, указанном в вопросе, размещение кафе в частном жилом доме является неправомерным, по следующим причинам:

1)согласно ст.288 ГК РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему помещением в соответствии с его назначением. Жилые помещения предназначены для проживания граждан (ч.2 ст.288 ГК РФ, ч.1 ст.17 ЖК РФ).

В силу ч.3 ст.288 ГК РФ размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое.

Согласно ГОСТ Р 50762−2007. кафе является предприятием общественного питания.

Учитывая изложенное, кафе не может быть размещено в жилых помещениях без перевода в нежилые.

2) согласно ч.2 ст.17 ЖК РФ допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

Из вопроса следует, что помещения в жилом доме арендует ООО — юридическое лицо, что исключает возможность применения ч.2 ст.17 ЖК РФ, т.к. использование жилого помещения для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности допускается только проживающими в нем на законных основаниях гражданами.

Кроме того, возможность размещения кафе на определенном земельном участке зависит еще от зонирования территории конкретного населенного пункта и отнесения земельного участка, на котором расположен жилой дом, к определенной зоне, позволяющей или нет размещение подобного объекта.

3. Можно предположить, что лицензирующий орган вправе отказать в выдаче лицензии на розничную торговлю алкогольной продукцией на основании п. 6 ст.19 № 171-ФЗ, так как для получения лицензии на розничную продажу алкогольной продукции заявитель представляет в лицензирующий орган документы, подтверждающие наличие у заявителя стационарных торговых объектов и складских помещений.

Сведения о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, содержаться в государственном кадастре недвижимости. Согласно пп.15,16 ч.2 ст.7 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ в государственный кадастр недвижимости вносятся сведения о назначении здания или помещения (жилой дом, нежилой дом, многоквартирный дом, жилое помещение, нежилое помещение).

Учитывая изложенное, представление в лицензирующий орган документов на «жилой дом» не подтверждает наличие у заявителя стационарных торговых и складских помещений, т.к. указанные помещения не предназначены для проживания людей и должны иметь нежилое назначение.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

1.Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть 1

«Статья 288. Собственность на жилое помещение

1. Собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.

2. Жилые помещения предназначены для проживания граждан.*

Гражданин — собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи.

Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора.

3. Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается.

Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое.* Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.»

2.ГОСТ Р 50762−2007. Национальный стандарт Российской Федерации. Услуги общественного питания. Классификация предприятий общественного питания"

«4.1. Предприятия общественного питания в зависимости от характера их деятельности подразделяются на:

— предприятия, организующие производство, реализацию продукции общественного питания и обслуживание потребителей с потреблением на месте и на вынос (вывоз) с возможностью доставки (рестораны, кафе*, бары, закусочные, столовые, предприятия быстрого обслуживания, кофейни);"

3.Жилищный кодекс Российской Федерации

«Статья 17. Назначение жилого помещения и пределы его использования. Пользование жилым помещением

1. Жилое помещение предназначено для проживания граждан.

2. Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами,* если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.»

4.Федеральный закон от 22.11.1995171-ФЗ «О государственном регулировании производства и оборота этилового спирта, алкогольной и спиртосодержащей продукции и об ограничении потребления (распития) алкогольной продукции»

«Статья 16. Особые требования к розничной продаже и потреблению (распитию) алкогольной продукции

6. Организации, осуществляющие розничную продажу алкогольной продукции (за исключением пива и пивных напитков, сидра, пуаре, медовухи) в городских поселениях, должны иметь для таких целей в собственности, хозяйственном ведении, оперативном управлении или в аренде, срок которой определен договором и составляет один год и более, стационарные торговые объекты и складские помещения общей площадью не менее 50 квадратных метров, а также контрольно-кассовую технику.

Статья 19. Порядок выдачи лицензий

3.2. Для получения лицензии на розничную продажу алкогольной продукции заявитель представляет в лицензирующий орган:

3) документы, подтверждающие наличие у заявителя стационарных торговых объектов и складских помещений в собственности, хозяйственном ведении, оперативном управлении или в аренде, срок которой определен договором и составляет один год и более. В случае, если указанные документы, относящиеся к объектам недвижимости, права на которые зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, не представлены заявителем, такие документы (сведения, содержащиеся в них) представляются по межведомственному запросу лицензирующего органа федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

9. Основанием для отказа в выдаче лицензии на производство и оборот этилового спирта, алкогольной и спиртосодержащей продукции является:

6) несоответствие заявителя иным лицензионным требованиям, установленным в соответствии с положениями статей 2, 8, 9, 10.1, 11, 16, 19,* 20, 25 и 26 настоящего Федерального закона.»

5.Федеральный закон от 24.07.2007221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»

«Статья 1. Предмет регулирования настоящего Федерального закона

3. Государственным кадастровым учетом недвижимого имущества (далее — кадастровый учет) признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи (далее — уникальные характеристики объекта недвижимости),* или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений о недвижимом имуществе.

Статья 7. Состав сведений государственного кадастра недвижимости об объекте недвижимости

2. В государственный кадастр недвижимости вносятся также следующие дополнительные сведения об объекте недвижимости:

15) назначение здания (нежилое здание, жилой дом или многоквартирный дом), если объектом недвижимости является здание;

16) назначение помещения (жилое помещение, нежилое помещение), если объектом недвижимости является помещение;"*

6.Федеральный закон от 21.07.1997122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

«Статья 26. Государственная регистрация аренды недвижимого имущества

3. В том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади*. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).»

7.Постановление ФАС ЦО от 01.06.2010А64−3076/09

«Поскольку изложенные в претензии требования Комитета в отведенный срок исполнены не были, последний обратился с настоящим иском в арбитражный суд.

Пунктом 8 статьи 1 Земельного Кодекса Р. Ф. предусмотрен принцип деления земель по целевому назначению на категории, согласно которым правовой режим земель определяется, исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Согласно п. 1 ст. 7 ЗК РФ земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории:

1) земли сельскохозяйственного назначения;

2) земли населенных пунктов;

3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

4) земли особо охраняемых территорий и объектов;

5) земли лесного фонда;

6) земли водного фонда;

7) земли запаса.

Пунктом 2 указанной статьи предусмотрено, что земли, поименованные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Статьей 85 Земельного Кодекса Р. Ф. установлено, что в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам:

1) жилым;

2) общественно-деловым;

3) производственным;

4) инженерных и транспортных инфраструктур;

5) рекреационным;

6) сельскохозяйственного использования;

7) специального назначения;

8) военных объектов;

9) иным территориальным зонам.

Пунктом 2 статьи 85 ЗК РФ определено, что границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне.

Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).

Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений.*

Разрешенное использование земельных участков может быть следующих видов (статья 37 Градостроительного кодекса РФ):

1) основные виды разрешенного использования;

2) условно разрешенные виды использования;

3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.

Виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются применительно к каждой территориальной зоне (пункт 2 статьи 37 Градостроительного кодекса РФ).

Примерный перечень видов разрешенного использования земельных участков содержится в Технической рекомендации по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов (утв. приказом Федерального агентства кадастра и объектов недвижимости от 29.06.2007 № П/0152).*

Пунктом 7 данного документа предусмотрено, что при определении состава факторов стоимости земельных участков для каждого вида разрешенного использования земельных участков в графе «Вид разрешенного пользования ЗУ» возможно указывать земельные участки, предназначенные для размещения административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии.

Таким образом, подвиды разрешенного использования земельного участка законодательством не определены, а в рассматриваемом случае «офисные здания» и «объекты здравоохранения» включены в одну группу вида разрешенного использования.

Такого вида разрешенного использования земельного участка как «под здание женской консультации» вышеназванный документ не содержит.

Учитывая, что ООО «Тамбовстройкомплект» является собственником здания «отделение женской консультации», кадастровый (условный) номер объекта: 68−68−01/045/2008−967, общей площадью 834,5 кв. м., о чем 16.10.2008 выдано свидетельство о государственной регистрации права № 68-АА 857833, последнее в силу п. 2 ст. 209 ГК РФ вправе осуществлять в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону.

Соответственно, передача Обществом в пользование Федеральной регистрационной службе указанного объекта недвижимости в качестве офисного помещения, не свидетельствует о нарушении ответчиком норм земельного законодательства.»

29.12.2014

Недвижимость: что изменилось после 1 января 2017 года

Не пропустите 14 апреля большую онлайн-конференцию для юристов. Неподражаемый Роман Бевзенко обсудит с практикующими юристами и представителями Росреестра и МФЦ «Мои документы» проблемы нового закона о регистрации недвижимости.

Это бесплатно



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.