Взыскивание задолженности по коммунальным услугам

148

Вопрос

Многоквартирные дома передали управляющей компании.Какие документы необходимо оформить теплоснабжающей организации, чтобы впоследствии, в случае образования задолженности за собственником жилого помещения в данном МКД взыскать её не представляло проблемы?

Ответ

Теплоснабжающая организация не вправе взыскивать задолженность по коммунальной услуги с собственника жилого помещения за исключением случаев, когда общим собранием собственников жилых помещений многоквартирного дома (далее МКД) принято решение, что каждый из собственников вносит стоимость коммунальных платежей непосредственно на счета ресурсоснабжающих организаций.

Такой вывод следует из положений статьи 155 Жилищного Кодекса:

Наниматели и собственники жилых помещений МКД вносят плату за коммунальные услуги на счет управляющей компании, которая осуществляет управление данным МКД (пункты 4, 7 статьи 155 ЖК РФ).

При этом собственники жилых помещений вправе принять решение об оплате коммунальных услуг ресурсным организациям напрямую (пункт 7.1 статьи 155 ЖК РФ).

При этом в соответствии с пунктом 15 статьи 155 ЖК РФ взыскать плату за коммунальные услуги с собственника или нанимателя жилого помещения вправе собственник помещения, управляющая организация или лицо, которому в соответствии с пунктом 7.1 статьи 155 ЖК РФ вносится плата за жилое помещение и коммунальные услуги.

Таким образом, теплоснабжаюшая компания может взыскать задолженность за коммунальную услугу только с управляющей организации, которая осуществляет управление МКД.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

Комментарий к Жилищному кодексу РФ.

«Статья 155. Внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги

1. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом либо решением общего собрания членов товарищества собственников жилья, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, созданного в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральным законом о таком кооперативе (далее — иной специализированный потребительский кооператив).

(Часть в ред. Федерального закона от4 июня 2011 г. № 123-Ф3.)

2. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится на основании платежных документов, представленных не позднее первого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом либо решением общего собрания членов товарищества собственников жилья, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива.

(Часть в ред. Федерального закона от 4 июня 2011 г. № 123-Ф3.)

3. Наниматели жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда вносят плату за пользование жилым помещением (плату за наем) наймодателю этого жилого помещения.

4. Наниматели жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда в многоквартирном доме, управление которым осуществляется управляющей организацией, вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения, а также плату за коммунальные услуги этой управляющей организации, за исключением случая, предусмотренного частью 71 настоящей статьи*. Если размер вносимой нанимателем жилого помещения платы меньше, чем размер платы, установленный договором управления, оставшаяся часть платы вносится наймодателем этого жилого помещения в согласованном с управляющей организацией порядке.

(Часть в ред. Федерального закона от4 июня 2011 г. № 123-ФЗ.)

5. Члены товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива вносят обязательные платежи и (или) взносы, связанные с оплатой расходов на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также с оплатой коммунальных услуг, в порядке, установленном органами управления товарищества собственников жилья либо органами управления жилищного кооператива или органами управления иного специализированного потребительского кооператива.

(Часть в ред. Федерального закона от 4 июня 2011 г. № 123-ФЗ.)

6. Не являющиеся членами товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива собственники помещений в многоквартирном доме, в котором созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, вносят плату за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и плату за коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом.

(Часть в ред. Федерального закона от4 июня 2011 г. № 123-ФЗ.)

6.1. В случае заключения товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщиком договора управления многоквартирным домом плата за коммунальные услуги вносится управляющей организации, за исключением предусмотренного частью 71 настоящей статьи случая, лицами, указанными в части 2 статьи 153 настоящего Кодекса.

(Часть введена Федеральным законом от 4 июня 2011 г. № 123-ФЗ.)

6.2. Управляющая организация, товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, которые получают плату за коммунальные услуги, осуществляют расчеты за ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг, с лицами, с которыми такими управляющей организацией, товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом заключены договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления), в соответствии с требованиями, установленными Правительством Российской Федерации.

(Часть введена Федеральным законом от 4 июня 2011 г. № 123-ФЗ.)

6.3. На основании решения общего собрания членов товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива собственники помещений в многоквартирном доме и наниматели жилых помещений по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного либо муниципального жилищного фонда в данном доме могут вносить плату за все или некоторые коммунальные услуги (за исключением коммунальных услуг, потребляемых при использовании общего иму-щества в многоквартирном доме) ресурсоснабжающим организациям. При этом внесение платы за коммунальные услуги ресурсоснабжающим организациям признается выполнением собственниками помещений в многоквартирном доме и нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного либо муниципального жилищного фонда в данном доме своих обязательств по внесению платы за коммунальные услуги перед товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, которые отвечают перед такими собственниками и нанимателями за предоставление коммунальных услуг надлежащего качества.

(Часть введена Федеральным законом от 4 июня 2011 г. № 123-ФЗ.)

7. Собственники помещений в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив и управление которым осуществляется управляющей организацией, плату за жилое помещение и коммунальные услуги вносят этой управляющей организации, за исключением случая, предусмотренного частью 7.1 настоящей статьи*.

(Часть в ред. Федерального закона от4 июня 2011 г. № 123-ФЗ.)

7.1. На основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме собственники помещений в многоквартирном доме и наниматели жилых помещений по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного либо муниципального жилищного фонда в данном доме могут вносить плату за все или некоторые коммунальные услуги (за исключением коммунальных услуг, потребляемых при использовании общего имущества в многоквартирном доме) ресурсоснабжающим организациям. При этом внесение платы за коммунальные услуги ресурсоснабжающим организациям признается выполнением собственниками помещений в многоквартирном доме и нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного либо муниципального жилищного фонда в данном доме своих обязательств по внесению платы за коммунальные услуги перед управляющей организацией, которая отвечает перед такими собственниками и нанимателями за предоставление коммунальных услуг надлежащего качества*.

(Часть введена Федеральным законом от 4 июня 2011 г. № 123-ФЗ.)

8. Собственники помещений в многоквартирном доме, осуществляющие непосредственное управление таким домом, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.

9. Собственники жилых домов оплачивают услуги и работы по их содержанию и ремонту, а также вносят плату за коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.

10. Собственники помещений в многоквартирном доме оплачивают услуги и работы по содержанию и ремонту этих помещений в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.

11. Неиспользование собственниками, нанимателями и иными лицами помещений не является основанием невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. При временном отсутствии граждан внесение платы за отдельные виды коммунальных услуг, рассчитываемой исходя из нормативов потребления, осуществляется с учетом перерасчета платежей за период временного отсутствия граждан в порядке, утверждаемом Правительством Российской Федерации.

(Часть в ред. Федеральных законов от 23 июля 2008 г. № 160-ФЗ; от 27 июля 2010 г. № 237-ФЗ.)

12. Плата за коммунальные услуги, предоставляемые временным жильцам, вносится нанимателем жилого помещения в соответствии с дополнительным соглашением с наймодателем, заключенным на срок проживания временных жильцов.

13. Наймодатель, управляющая организация обязаны информировать в письменной форме соответственно нанимателей жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов и собственников жилых помещений в многоквартирном доме об изменении размера платы за жилое помещение и коммунальные услуги не позднее чем за тридцать дней до даты представления платежных документов, на основании которых будет вноситься плата за жилое помещение и коммунальные услуги в ином размере, если иной срок не установлен договором управления.

14. Лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги (должники), обязаны уплатить кредитору пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно*. Увеличение установленного в настоящей части размера пеней не допускается.

15. Наймодатель жилого помещения, управляющая организация, иное юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, которым в соответствии с настоящим Кодексом вносится плата за жилое помещение и коммунальные услуги, а также их представитель вправе осуществлять расчеты с нанимателями жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов и собственниками жилых помещений и взимать плату за жилое помещение и коммунальные услуги при участии платежных агентов, осуществляющих деятельность по приему платежей физических лиц, а также банковских платежных агентов, осуществляющих деятельность в соответствии с законодательством о банках и банковской деятельности*.

(Часть введена Федеральным законом от 3 июня 2009 г. № 121-ФЗ.)

________________________

1. В практике не так уж редки случаи несвоевременной оплаты жилых помещений и коммунальных услуг. С учетом, видимо, этого обстоятельства законодатель постарался самым подробным образом регламентировать в Кодексе порядок и сроки внесения платы за жилые помещения и коммунальные услуги. Такая детализированность правового регулирования применительно к сфере жилищных отношений имеет, безусловно, большое положительное значение, так как устраняет неопределенность, которая в практике приводила бы к появлению ненужных споров, которых и так достаточно много. В то же время нормы коммент. ст. не исключают установления иного, нежели установленного в коммент. ст., порядка внесения платы за жилые помещения и коммунальные услуги. Некоторые из них сформулированы как диспозитивные, содержат соответствующую оговорку «если иное не предусмотрено», но и остальные нормы коммент. ст. допускают определенную конкретизацию исходя из направленности и смысла этих норм. Такая конкретизация дается в Правилах предоставления коммунальных услуг, в разд. VI. Порядок расчета и внесения платы за коммунальные услуги (пп. 36−79) и некоторых других разделах этих Правил; в Приложении № 2 приводятся расчеты и формулы расчета размера платы за коммунальные услуги в зависимости от вида занимаемого жилого помещения: комната в коммунальной квартире, квартира, жилой дом, нежилое помещение.

2. Правило о том, что плата за жилые помещения и коммунальные услуги вносится ежемесячно до 10-го числа месяца, следующего за истекшим месяцем, имеет давнюю историю и применялась еще с довоенных времен, когда существовали так называемые жилконторы или ЖАКТы (жилищно-коммунальные акционерные товарищества; многие годы люди называли жактами жилищно-коммунальные организации, как бы ни менялось их официальное называние в тот или иной период времени). Но это правило вполне соответствует и нынешним реалиям, когда все экономические отношения, включая и отношения в жилищной сфере, подчинены законам рынка. Логика деловых коммерческих отношений состоит в том, что оплата должна быть последующей: сначала должны быть выполнены работы, оказаны услуги, а потом только по принятии исполненного должна следовать оплата. Это в полной мере относится и к оплате жилья. Но правило ч. 1 коммент. ст. — диспозитивное, оно допускает установление иного срока, который может быть предусмотрен договором управления многоквартирным домом либо решением общего собрания членов товарищества собственников жилья, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива.

В практике организации, предоставляющие те или иные коммунальные услуги, устанавливают достаточно либеральный режим оплаты. Например, в Санкт-Петербурге платежи за электроэнергию принимаются специализированной организацией — ОАО «Петербургская сбытовая компания» (сокращенно — Петроэлектросбыт), которая предоставляет своим абонентам два возможных варианта оплаты: 1) по факту потребленной электроэнергии с совершением платежа в любой день после оплачиваемого периода, не обязательно до 10 числа месяца, следующего за истекшим месяцем; платеж может быть внесен и после 10-го числа месяца, но промежуток времени между предыдущим и последующим платежом не должен превышать 40 дней. Если оплата не была произведена до истечения 40 дней, будет иметь место просрочка платежа с начислением пени за период просрочки; 2) помесячно равными суммами, которые Петроэлектросбыт списывает сам с банковского счета абонента по его указанию; сумма месячного платежа определяется самим абонентом как средний месячный показатель за год или иной период, о котором договорились стороны; по истечении договорного периода производится сверка потребленного и оплаченного абонентом объема электроэнергии, выводится сальдо, которое учитывается в расчетах за последующие периоды. Время от времени сотрудники Петербургской сбытовой компании проводят с выходом на место контрольные проверки работы счетчиков и правильности оплаты потребленной энергии.

3. Платежные документы, о которых говорится в ч. 2 коммент. ст., — это документы, в которых фиксируется объем (количество) потребленной услуги и, соответственно, ее стоимость, т. е. подлежащая оплате сумма. Такие документы в деловой практике называют счетами, но применительно к различным видам платежей они могут называться по-разному: извещение на оплату, уведомление и т. д. Например, при оплате за электроэнергию таким счетом является абонентская карточка гражданина-плательщика, в которую он сам записывает показатели электросчетчика. Счета являются основанием для совершения платежа именно на ту сумму, которая указана в счете. Если плательщик не согласен с суммой, указанной в счете, он может обратиться к организации, выставившей счет, с претензией об уточнении расчета, может оспорить действия организации — услугодателя в суде. Для организаций — юридических лиц счета являются документами первичного бухгалтерского учета, которые должны храниться в архиве организации не менее пяти лет.

Система оплаты за жилые помещения и коммунальные услуги с использованием счетов является самой простой и надежной. Например, некоторое время назад абоненты ЗАО «ПетерСтар», обслуживающего стационарную телефонную сеть на Васильевском острове в Санкт- Петербурге, должны были вносить ежемесячно абонентскую плату с использованием заполняемой самими абонентами платежной квитанции по установленной форме. Случаев неправильного исчисления суммы абонентской платы и просрочки платежей было очень много; взыскивать незначительные суммы пени через суд ЗАО «ПетерСтар» было не в состоянии; временное отключение телефонов создавало проблемы не только для абонентов, но и для сервисной службы, поэтому в конце концов ЗАО «ПетерСтар» некоторое время назад перешло на систему выставления месячных счетов-извещений, в которых указываются абонентская плата за прошедший месяц и сумма, подлежащая уплате за междугородные и международные переговоры в течение прошедшего месяца. Применение ежемесячных счетов-извещений значительно сократило число случаев неправильных и несвоевременных платежей за пользование стационарными телефонами, установленными в жилых помещениях.

Правило ч. 2 коммент. ст. сформулировано как диспозитивная норма, — счета на оплату жилых помещений и коммунальных услуг могут выставляться как до первого числа месяца, следующего за оплачиваемым, так и позже; главное, чтобы в них были указаны оплачиваемый период, сумма платежа, а также дата, не позднее которой должен быть совершен платеж. Правило ч. 2, как и ч. 1, коммент. ст. дополнено указанием на то, что иные сроки оплаты жилья и коммунальных услуг могут быть установлены не только договором об управлении многоквартирным домом, но и решением общего собрания членов товарищества собственников жилья, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива.

4. Плата за жилые помещения и коммунальные услуги структурируется и отдельные ее части вносятся различным управомоченным лицам. В ч. 3−10 коммент. ст. определяются лица, управомоченные на получение платы за жилые помещения и коммунальные услуги. Ввиду того, что эксплуатация многоквартирного жилого дома может быть организована по-разному, столь детальная регламентация порядка оплаты не является излишней; по крайней мере, четкость закона помогает избежать различных толкований и тем самым способствует надлежащему исполнению гражданами своей обязанности по оплате жилья.

Относительно платы за пользование жилыми помещениями в государственном или муниципальном жилищных фондах, предоставленными по договору общегражданского найма или социального найма (платы за наем), управомоченным лицом является, естественно, наймодатель, в качестве которого, как указано в ч. 1 ст. 60 Кодекса, выступает либо само публичное образование в лице соответствующего органа, либо управомоченное им лицо. В Санкт-Петербурге исполнение функций наймодателя возложено на районные жилищные агентства, действующие в организационно-правовой форме государственного учреждения, например, ГУ «Жилищное агентство Василеостровского района», заключающие договоры социального найма от имени субъекта РФ — г. Санкт-Петербурга (сокращенно — РЖА). Плата за наем жилого помещения про договорам найма и социального найма вносится на банковские счета этих районных жилищных агентств.

5. Вторая составная часть платы за жилье — плата за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома (жилищные услуги) — вносится тем организациям, на которые возложена эксплуатация жилищного фонда*. В Санкт-Петербурге — это созданные в каждом районе города специализированные организации, действующие в организационно-правовой форме открытого акционерного общества, называемые ОАО «Жилкомсервис» (номер такой-то); в каждом районе города их может быть несколько. Обслуживающая многоквартирный дом организация через городской расчетный центр ежемесячно выписывает нанимателю счета-квитанции на оплату; эти счета-квитанции являются едиными в том смысле, что в них указана вся плата в целом с разбивкой обычно на три раздела: жилищно-эксплуатационные услуги, жилищно-коммунальные услуги, прочие услуги. Первый раздел счета- квитанции имеет заголовок «Жилищно-эксплуатационные услуги»; сюда включаются расходы по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома, а также платежи за такие услуги, как: уборка лестничных клеток, очистка мусоропроводов, техническое обслуживание и ремонт лифтов, содержание придомовой территории, содержание и ремонт внутридомовой системы газоснабжения, содержание и ремонт кодового замка, содержание и ремонт технологических узлов (ПЗУ и АППЗ).

18.12.2014

Недвижимость: что изменилось после 1 января 2017 года

Не пропустите 14 апреля большую онлайн-конференцию для юристов. Неподражаемый Роман Бевзенко обсудит с практикующими юристами и представителями Росреестра и МФЦ «Мои документы» проблемы нового закона о регистрации недвижимости.

Это бесплатно



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.