• Главная страница
  • » Ответы на вопросы
  • » Договорная работа
  • » Наша организация является арендодателям, арендатор не выполнял систематически обязанности по оплате, потом пропал и не выходил на связь, разыскать его не удалось даже приставам(у него имелись долги по кредитам), в офисе осталась принадлежащая ему мебель и

Наша организация является арендодателям, арендатор не выполнял систематически обязанности по оплате, потом пропал и не выходил на связь, разыскать его не удалось даже приставам(у него имелись долги по кредитам), в офисе осталась принадлежащая ему мебель и

340

Вопрос

Наша организация является арендодателям, арендатор не выполнял систематически обязанности по оплате, потом пропал и не выходил на связь, разыскать его не удалось даже приставам(у него имелись долги по кредитам), в офисе осталась принадлежащая ему мебель и компьютеры, как поступить правильно, нужно освободить офис, имеем ли мы право присвоить себе мебель и компьютеры, на основании чего если можем, или только на хранение без пользования поставить

Ответ

В том случае, если срок договора аренды еще не закончился, Вы вправе расторгнуть договор в порядке, предусмотренном п. 3 ч. 1 ст. 619 ГК РФ и потребовать уплаты арендной платы до момента расторжения, а после расторжения — платы за фактическое пользование имуществом, т.е. за все время пока арендатор не освобождал помещение.

 

В том случае, если срок действия договора закончился, Вы также вправе взыскать арендную плату до момента окончания срока действия договора и если арендатор своевременно не возвращает арендодателю переданное ему недвижимое имущество (не освобождает), можете потребовать освободить недвижимость и выселить арендатора в судебном порядке с предъявлением требования о взыскании платы за фактическое пользование имуществом, поскольку в этом случае арендатор препятствует пользованию недвижимостью иным лицам. В этом случае с арендатора будет взыскана денежная сумма в размере арендной платы по истекшему договору за все время просрочки.

Вы вправе удержать имущество арендатора на основании ст. 359 ГК РФ.

Согласно ст. 360 ГК РФ, требования кредитора, удерживающего вещь, удовлетворяются из ее стоимости в объеме и порядке, предусмотренных для удовлетворения требований, обеспеченных залогом.

Порядок обращения взыскания на заложенное имущество предусмотрен ст. 349 ГК РФ.

Так как в Вашем случае с арендатором нет связи, все уведомления и требования направляются по юридическому адресу арендатора, исковое заявление также, если иное не предусмотрено договором аренды, подается в арбитражный суд по месту нахождения арендатора, указанному в ЕГРЮЛ, для этого необходимо получить выписку из ЕГРЮЛ либо ЕГРИП.

Пользоваться и распоряжаться собственностью арендатора, арендодатель вправе только по решению суда.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах ЮСС «Система Юрист».

1. Какие споры могут возникнуть по окончании срока аренды, и как арендодатель может защитить свои интересы

«1. Арендодатель может потребовать возмещения ущерба, причиненного недвижимому имуществу.

По общему правилу арендатор обязан использовать недвижимое имущество только по целевому назначению, а по окончании срока аренды — вернуть недвижимое имущество в том же состоянии, в котором оно было получено, с учетом естественного износа. Если состояние недвижимости за время аренды значительно ухудшилось, что не могло быть вызвано естественным износом, то этим причиняются арендодателю убытки. Арендодатель также несет убытки, если арендатор без его согласия и без разрешения соответствующих контролирующих органов произведет перепланировку или переоборудование недвижимого имущества. Эти убытки арендодатель может взыскать с арендатора после прекращения договора. Подробнее об этом см. Как взыскать с арендатора убытки, вызванные ненадлежащим использованием арендованной недвижимости.

2. Арендодатель может потребовать возврата недвижимого имущества и взыскания платы за фактическое пользование имуществом.

По окончании срока аренды арендатор обязан вернуть арендодателю переданное по договору имущество. Если арендатор своевременно не возвращает арендодателю переданное ему недвижимое имущество, арендодатель может потребовать освободить недвижимость и выселить арендатора в судебном порядке. Подобные иски чаще всего сопровождаются требованиями о взыскании платы за фактическое пользование имуществом, поскольку в этом случае арендатор препятствует пользованию недвижимостью иным лицам. В этом случае с арендатора будет взыскана денежная сумма в размере арендной платы по истекшему договору за все время просрочки*.

В рассматриваемой ситуации плата за пользование недвижимым имуществом будет взыскиваться по цене, согласованной сторонами в договоре (п. 38 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»), если при рассмотрении судебного спора не будет доказано иное (например, арендодатель может доказать, что согласованная арендная плата в договоре намного ниже среднерыночной). Это обусловлено тем обстоятельством, что при подписании договора стороны выразили волю на согласование определенных договорных условий, в частности арендодатель предполагал получение арендной платы, а арендатор — уплату арендной платы в размере, согласованном в договоре.

Если же арендодатель полагает, что арендная плата по договору была ниже среднерыночной и в результате просрочки ему были причинены убытки, он может просить суд о проведении судебной экспертизы для определения среднерыночного размера арендной платы в период просрочки. И если в результате проведения экспертизы подтвердится, что размер платы по договору ниже среднерыночной ставки, то суд взыщет с арендатора плату за период просрочки в размере среднерыночной арендной ставки.

Помимо уплаты за пользование недвижимым имуществом, за время просрочки его возврата арендатор обязан возместить иные убытки арендодателя, вызванные просрочкой возврата помещения. В договоре также можно предусмотреть неустойку за несвоевременный возврат арендуемого имущества.

3. Арендодатель может потребовать взыскания неуплаченной арендной платы за пользование недвижимым имуществом в период действия договора.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Если арендатор не исполняет эту обязанность, арендодатель может взыскать долг с контрагента в судебном порядке. Кроме того, арендодатель может потребовать взыскания неустойки и иных обеспечительных мер, предусмотренных договором".

2. Рекомендация: Что можно потребовать от арендатора недвижимого имущества, если он нарушает условия договора

«Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (п. 1 ст. 614 ГК РФ). При этом нужно иметь в виду правила о времени и месте исполнения денежного обязательства. Например, при безналичных расчетах по общему правилу местом исполнения денежных обязательств является банк кредитора, а само обязательство по внесению арендной платы будет считаться исполненным в день поступления денежных средств на корреспондентский счет банка арендодателя (п. 3 постановления Пленума ВАС РФ от 19 апреля 1999 г. № 5 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров, связанных с заключением, исполнением и расторжением договоров банковского счета»).

При неисполнении или ненадлежащем исполнении обязанности по внесению арендной платы на арендатора могут быть наложены различные санкции. Так, договор может предусматривать выплату неустойки при просрочке платежа. Если выплата неустойки при просрочке внесения арендной платы не предусмотрена, с арендатора можно взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами по статье 395 Гражданского кодекса РФ. Подробнее об этом см. Порядок исполнения денежного обязательства: как обеспечить своевременное получение денег.

Неоднократная просрочка внесения арендной платы (более двух раз подряд) является существенным нарушением условий договора аренды и основанием для его досрочного расторжения (п. 3 ч. 1 ст. 619 ГК РФ*). В договоре также можно предусмотреть возможность досрочного расторжения договора по требованию арендодателя и в случае однократной просрочки внесения арендных платежей (п. 26 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»; далее — информационное письмо № 66). Если арендатор в разумный срок погасил всю задолженность по арендной плате, то арендодатель не лишается права предъявить в суд требование о расторжении договора в связи с просрочкой арендатором срока внесения арендных платежей. Однако такое требование нужно заявить в суд в разумный срок с момента погашения арендатором всей суммы задолженности. В противном случае арбитражный суд может отказать арендодателю в иске о расторжении договора в связи с просрочкой арендных платежей. Такая правовая позиция содержится в пункте 23 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 г. № 13).

Кроме того, поскольку обязанность арендатора вносить арендную плату за пользование имуществом является денежным обязательством, то арендодатель может при определенных условиях удерживать имущество арендатора до момента полного погашения имеющейся задолженности. Это право арендодатель может реализовать при условии, что стороны по договору аренды являются предпринимателями (абз. 2 п. 1 ст. 359 ГК РФ*).

На практике удержание применяется арендодателями довольно часто в отношении арендаторов, имеющих просрочку по платежам. Однако далеко не всегда удержание арендодателем имущества контрагента является правомерным. Дело в том, что согласно разъяснениям ВАС РФ право на удержание вещи должника возникает у кредитора лишь в том случае, когда спорная вещь оказалась в его владении на законном основании. Возможность удержания не может быть следствием захвата вещи должника помимо его воли. На это было обращено внимание в пункте 14 информационного письма № 66.

Поэтому нужно учитывать, что удержание арендодателем имущества арендатора может допускаться в следующих случаях.

1. Если это предусмотрено условиями договора аренды — как до истечения срока аренды, так и после.

Для этого необходимо прописать данное условие в самом договоре аренды.

2. После истечения срока аренды, если имущество арендатора оказывается у арендодателя на законном основании*.

Однако в этом случае необходимо обращать особое внимание на то, что имущество арендатора должно оказаться у арендодателя не против воли арендатора. В противном случае арендодатель не имеет права удерживать чужое имущество, а действия по такому «удержанию» будут граничить с самовольным захватом чужого имущества.

Например, на практике арендодатель нередко препятствует арендатору вывозить свое имущество по окончании срока аренды, но до подписания акта приема-сдачи помещения по причине наличия непогашенной задолженности по арендным или иным платежам. Если иное не указано в договоре аренды, то в этом случае арендодатель не имеет права удерживать имущество арендатора.

В то же время, если арендатор передал арендодателю помещение по истечении срока аренды, не освободив помещение предварительно от своего имущества, в этом случае арендодатель на законных основаниях может это имущество удерживать".



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

Опрос

Вы когда-нибудь меняли предмет или основание иска?

  • Да, все прошло хорошо 30.3%
  • Нет, никогда 30.3%
  • Да, но были сложности 39.39%
Другие опросы

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.