Правоприемник прав и обязанностей по договору аренды

120

Вопрос

Мы купили строения. Они расположены на муниципальной земле. Участок, на котором находятся строения, арендован тем лицом, у которого мы эти строения купили. Договор аренды действует, однако арендатор его не оплачивает. Ранее арендатор был единственным собственником всех строений на участке. Теперь часть строений купили мы, часть другие люди, часть осталась за арендатором. Как я сказал, арендатор аренду не платит. Администрация хочет взыскать аренду с нас. Утверждая, что арендатор банкрот, а мы с момента получения строений в собственность (этих строений у нас 80% от всех имеющихся на участке на сегодняшний день) являемся правопреемником арендатора и должны подписать дополнительное соглашение к договору аренды (к договору между администрацией и арендатором! Мы даже не являемся стороной этого договора). Мы говорим, что договор в силе. Этот договор аренды не с нами. Плательщик — арендатор. Мы не моно-собственник на участке. И Мы не преемник чужого договора. А плату хотим осуществлять за фактически используемый участок, который необходимо отделить от остальных собственников (размежевать). Вправе ли администрация навязывать нам чужой договор, считая нас правопреемником? Вправе ли мы, как новые собственники нескольких строений на участке требовать заключения самостоятельного договора аренды? Вправе ли мы требовать выделения участка для его аренды ввиду того, что участок слишком большой и не нам есть другие собственники? Как должно рассчитываться фактическое (бездоговорное пользование) землей с учетом множественности собственников на общем участке?

Ответ

Новый собственник здания, расположенном на земельном участке, на котором располагаются иные объекты недвижимости принадлежащим продавцу, не является правопреемником всех прав и обязанностей по договору аренды.

В данном случае действует общее правило — в силу п. 1 ст. 552 ГК РФ и п. 1 ст. 35 ЗК РФ к покупателю здания, сооружения или другой недвижимости одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость переходят также и права на земельный участок, занятый этой недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, которые были у прежнего их собственника.

Таким образом, новый собственник здания отвечает по обязательствам по арендной плате лишь пропорционально площади участка, относительно площади здания (см. Постановление ФАС ВВО от 31.01.2014А43−704/2013, Постановление ФАС ВВО от 31.01.2014А43−21 326/2012). В свою очередь, собственник остальных строений на участке также должен вносить арендную плату и не освобождается от данной обязанности.

Относительно раздела участка следует отметить, что в соответствии с Постановлением Президиума ВАС РФ от 02.10.2012 № 5361/12 по смыслу статьи 36 ЗК РФ при наличии на одном земельном участке объектов недвижимости нескольких собственников каждый из них имеет право ставить вопрос о выделе соответствующей части земельного участка в самостоятельный участок и о приобретении его в собственность или аренду независимо от других лиц, если первоначальный участок делим, образуемые земельные участки превышают минимально допустимые пределы и к ним будет обеспечен доступ от участков общего пользования, в том числе путем установления сервитута. Из приведенного следует, что каждый из собственников объектов недвижимости, расположенных на одном делимом земельном участке, может совершить сделку приватизации причитающейся ему части участка после ее выделения в натуре и внесения в кадастр недвижимости в качестве самостоятельного объекта. В силу правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума ВАС РФ от 06.09.2011 № 4275/11, в отсутствие акта согласования местоположения границ, подписанного всеми собственниками объектов недвижимости, суд разрешает возникший земельный спор по границам по результатам кадастровых работ.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

Что нужно сделать покупателю здания, если земельный участок находился у продавца здания на праве аренды;

<…>

«Если земельный участок находился у продавца здания на праве аренды, то уже с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание его покупатель приобретает право пользования той частью участка, которая необходима для использования этого здания.

Это право возникает независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка (п. 14 постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»; далее — постановление № 11).

На это разъяснение нужно сослаться, если собственник участка будет чинить какие-либо препятствия в пользовании участком.

Тем не менее вопрос о праве аренды все же необходимо урегулировать, чтобы избежать неопределенности и споров, связанных с перечислением арендной платы и с прочими правами и обязанностями арендатора и арендодателя.

Во-первых, как минимум имеет смысл проверить, сделал ли продавец все необходимое, то есть уведомил ли собственника участка. Дело в том, что в данном случае применяется общее правило: арендатор земельного участка может передать свое право аренды третьему лицу (в т. ч. покупателю здания) без согласия собственника участка при условии его уведомления (п. 5 ст. 22 ЗК РФ, п. 15 постановления № 11). Уведомление должен направить прежний арендатор, причем сделать это в разумный срок. Если он этого не выполнит, то арендодатель может потребовать от него возместить причиненные убытки. Однако на практике отсутствие такого уведомления может повлечь негативные последствия не только для прежнего арендатора, но и для нового. Поэтому покупатель здания может потребовать, чтобы продавец выполнил свои обязанности по уведомлению собственника участка.

Во-вторых, хотя перезаключать договор аренды или вносить в него какие-то изменения в такой ситуации необязательно, это все же желательно сделать, чтобы иметь документальное подтверждение своих прав. Как разъяснил ВАС РФ в абзаце 2 пункта 13 постановления № 11, покупатель в такой ситуации имеет право потребовать переоформить право аренды.

Таким образом, после перехода права собственности на здание автоматически происходит и переход права аренды. Продавец выбывает из обязательственных отношений по аренде земельного участка под зданием. При этом покупатель может потребовать переоформления права аренды, но даже если этого не сделать, считается, что ранее заключенный с продавцом договор аренды земельного участка продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже покупателем здания (постановление Президиума ВАС РФ от 27 октября 2009 г. № 8611/09)".

15.12.2014

Недвижимость: что изменилось после 1 января 2017 года

Не пропустите 14 апреля большую онлайн-конференцию для юристов. Неподражаемый Роман Бевзенко обсудит с практикующими юристами и представителями Росреестра и МФЦ «Мои документы» проблемы нового закона о регистрации недвижимости.

Это бесплатно



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.