Запреты на распоряжение земельными участками сельскохозяйственного назначения

108

Вопрос

С учетом наличия в законодательстве РФ запрета на прямую продажу земельных участков из земель сх назначения, — какие виды многосоставных безрисковых механизмов. Решения вопроса о переходе собственности на такие объекты недвижимости, от одного хозяйствующего субъекта (или физ. лица) в пользу другого хозяйствующего субъекта (или физ. лица). Для следующих регионов: Волгоградская область, Республика Калмыкия, Воронежская область, Астраханская область, Саратовская область?

Ответ

Законодательство Р Ф не содержит запретов на распоряжение земельными участками сельскохозяйственного назначения, а лишь устанавливает преимущественное право субъектов РФ и муниципальных образований на приобретение таких участков.

Одной из особенностей оборота земельных участков сельскохозяйственного назначения является установление правила о преимущественном праве субъекта РФ (а в случаях, предусмотренных законами субъектов РФ, — муниципальных образований) на приобретение таких земельных участков при их возмездном отчуждении (п. 1 ст. 8 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ).

Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней (п. 2 ст. 8 Закона № 101-ФЗ).

Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна (п. 4 ст. 8 Закона № 101-ФЗ).

Порядок продажи земельных долей в праве общей собственности на земельные участки сельскохозяйственных предприятий из земель сельскохозяйственного назначения регулируется нормами статьи 250 ГК РФ.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

Рекомендация: Как оформить продажу земельного участка, находящегося в частной собственности

«Законодательством установлен специальный порядок отчуждения земельных участков. Причем, помимо гражданского законодательства, эту процедуру регулируют другие отрасли права (Земельный кодекс РФ, Лесной кодекс РФ, федеральные законы от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ«Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», от 15 апреля 1998 г. № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее — Закон № 221-ФЗ))*.

В результате такой специфики регулирования у юриста, не сталкивавшегося с аналогичными сделками ранее, возникает сразу множество вопросов: каким образом оформить отчуждение земельного участка, в какие государственные органы обращаться, какие документы необходимо при этом представить на государственную регистрацию.

Правила, которые нужно учесть при отчуждении земельного участка по договору купли-продажи

По договору купли-продажи земельного участка продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок (п. 1 ст. 549 ГК РФ). Такой договор является разновидностью договора купли-продажи и регулируется общими положениями о купле-продаже в части, не урегулированной специальными нормами § 7 «Продажа недвижимости» главы 30 Гражданского кодекса РФ (п. 5 ст. 454 ГК РФ).

Источником идентификационных признаков (площадь, местоположение, наличие объектов недвижимости) о земельном участке является кадастровый паспорт земельного участка или кадастровая выписка о земельном участке. Именно в соответствии с данными сведениями следует определять предмет договора купли-продажи.

Кроме того, к купле-продаже земельного участка применяются общие правила, которые относятся к договору купли-продажи недвижимости.

Наконец земельный участок — это уникальный объект недвижимости, поэтому в дополнение к названным выше общим нормам статья 37 Земельного кодекса РФ устанавливает следующие особенности купли-продажи земельных участков:


  • объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. По этой причине часть земельного участка не может выступать в качестве предмета договора купли-продажи земельного участка. Часть земельного участка может быть самостоятельным объектом имущественных прав, только если она выделена в определенном порядке (установлены границы на местности) и поставлена на кадастровый учет. Государственный кадастровый учет земельных участков осуществляется в порядке, утвержденном главой 3 Закона № 221-ФЗ;

  • закон вменяет в обязанность продавца предоставить покупателю имеющуюся информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования (п. 1 ст. 37 ЗК РФ). Если продавец скрыл информацию, которая могла бы повлиять на решение покупателя о покупке земельного участка, то покупатель вправе требовать снижения покупной цены или расторжения договора и возмещения причиненных убытков (п. 3 ст. 37 ЗК РФ);

  • закон прямо перечисляет три условия, которые нельзя включить в договор купли-продажи земельного участка, то есть условия, которые в любом случае суд сочтет недействительными.


  •  

Договор купли-продажи земельного участка не подлежит обязательной государственной регистрации. Государственной регистрации подлежит только переход права собственности от продавца к покупателю на земельный участок, так как это общее правило касается любого недвижимого имущества (п. 1 ст. 551 ГК РФ).

Поэтому по договору купли-продажи земельного участка право собственности покупателя возникает с момента государственной регистрации перехода права. Следовательно, надо учитывать, что момент заключения договора и момент возникновения права собственности по договору купли-продажи земельного участка не совпадают.

Переход права собственности на земельный участок регистрирует Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии в лице своих территориальных органов (Росреестр)".

Форма: Договор купли-продажи земельного участка

14.12.2014

Недвижимость: что изменилось после 1 января 2017 года

Не пропустите 14 апреля большую онлайн-конференцию для юристов. Неподражаемый Роман Бевзенко обсудит с практикующими юристами и представителями Росреестра и МФЦ «Мои документы» проблемы нового закона о регистрации недвижимости.

Это бесплатно



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.