Возможность регистрации права собственности на машино-место в паркинге

194

Вопрос

Можно ли зарегистрировать право собственности на машино-место (не гаражный бокс, без стен) в многоэтажном паркинге?

Ответ

Возможность регистрации права собственности на машино-место в паркинге, зависит от возможности поставить машино-место на кадастровый учет в качестве самостоятельного объекта недвижимости.

Чтобы признать машино-место недвижимым имуществом, оно, помимо прочной связи с землей, должно иметь характеристики, позволяющие определить его в качестве индивидуально-определенной вещи. Если машино-место отвечает критериям изолированности и обособленности от других помещений в здании или сооружении, то оно может быть учтено в качестве помещения. В случае если машино-место не отвечает требованиям, предъявляемым к помещениям, и не обладает характеристиками, позволяющими отнести его к недвижимому имуществу, государственной регистрации подлежит доля в праве собственности, соответствующая данному машино-месту, но не само машино-место, как обособленный объект. В данном случае, соответственно машино-место невозможно поставить на кадастровый учет.

В судебной практике, вопрос отнесения машино-места к самостоятельному объекту недвижимости разрешается разнообразно (см. Определение от 27.10.2011 № ВАС-11 450/11).

Одна позиция сводится к тому, что машино-место представляет собой часть недвижимой вещи — нежилого помещения (например паркинга), а пользователь парковочного места является долевым сособственником данной недвижимой вещи, в отношении которой соглашением участников долевой собственности или решением суда может быть определен порядок пользования соответствующей недвижимой вещью (см. Определение от 27.10.2011 № ВАС-11 450/11). Если машино-место в помещении гаража не ограничено (изолировано) строительными конструкциями и не представляет собой обособленное нежилое помещение, то оно не является самостоятельным объектом, право на который может быть зарегистрировано (см. Постановление ФАС МО от 20.09.2004КА-А41/8159−04, Постановление 14 ААС от 19.09.2011А05−4359/2011, Постановление 14 ААС от 31.01.2011А05−9845/2010). В Постановлении ФАС МО от 17.06.2010А41−21 793/09 к примеру сделан вывод, что если из технического паспорта на здание автостоянки следует, что машино-места не разделены на секции (не выделены как отдельные объекты), то право собственности на них зарегистрировано быть не может.

Иное мнение сводится в признании парковочного места недвижимым имуществом, входящим в состав нежилого помещения (парковки) или нежилого здания. Так, в Постановлении ФАС СКО от 27.11.2008 № А53−11 540/2007 сделан вывод, что машино-места, расположенные на подземной автостоянке жилого дома, являются самостоятельными объектами только при наличии определенных условий. Аналогичный вывод изложен и в Постановлении ФАС МО от 07.07.2014А40−77 050/13.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

Постановление 14 ААС от 31.01.2011А05−9845/2010

«При этом, как указал ответчик, из представленных на государственную регистрацию документов не представляется возможным установить месторасположение объекта долевого строительства, поскольку в качестве плана строящегося объекта представлены идентичные по своему содержанию «План цокольного этажа» и «План цокольного этажа с подземной автостоянкой». Эти выводы управления приведены в сообщении об отказе в государственной регистрации от 23.07.2010 № 01/056/2010−358 (том 1, листы 34−36). Данный отказ мотивирован ответчиком со ссылкой на положения абзацев четвертого, восьмого и десятого пункта 1 статьи 20 Закона о государственной регистрации.

Названный отказ ответчика заявитель оспорил в судебном порядке.

Апелляционная инстанция приходит к выводу о том, что оснований для признания незаконным отказа в государственной регистрации, оформленного сообщением от 23.07.2010 № 01/056/2010−358, в рассматриваемом случае не имеется.

Как следует из мотивировочной части обжалуемого решения, суд первой инстанции проанализировалМетодические рекомендации о порядке включения сведений о машино-местах в документы технического и кадастрового учета зданий, сооружений и помещений, утвержденные приказом федерального государственного унитарного предприятия «Ростехинвентаризация — Федеральное БТИ» от 20.10.2008 № 244 (далее — методические рекомендации), и постановление правительства Москвы от 20.02.2007 № 99-ПП «О разработке целевой программы города Москвы», на которые указывал заявитель, а также нормы Закона о государственной регистрации иФедерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон об участии в долевом строительстве) и, по мнению апелляционной инстанции, пришел к правильному выводу о том, что машино-место не является ни жилым помещением, ни нежилым помещением, ни общим имуществом в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости.

Ссылаясь на методические рекомендации, податель жалобы считает, что машино-место является самостоятельным объектом права.

Однако, как правильно указал суд первой инстанции, эти рекомендации не являются нормативным правовым актом, поскольку они утверждены приказом федерального государственного унитарного предприятия «Ростехинвентаризация — Федеральное БТИ». В связи с этим общество ошибочно считает, что данный приказ является властным предписанием органа государственной власти.

Следовательно, часть 6 статьи 13 АПК РФ, на которую ссылается общество, применению в рассматриваемом случае не подлежит.

Таким образом, утверждение заявителя о том, что машино-место в целях проведения государственной регистрации права можно индивидуализировать как объект недвижимого имущества в порядке, предусмотренном методическими рекомендациями, не является обоснованным.

Апелляционная инстанция считает, что к рассматриваемым правоотношениям подлежат применению нормыЗакона о государственной регистрации и нормы Закона об участии в долевом строительстве.

Статьей 4 Закона о государственной регистрации закреплено, что государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130,131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Таким образом, согласно приведенным нормам государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом согласно требованиям статей 164, 131 Гражданского кодекса Российской Федерации осуществляется только в случаях, установленных законом.

Статьей 25.1 Закона о государственной регистрации, а также статьями 2, 4 Закона об участии в долевом строительстве предусмотрено, что государственной регистрации подлежат договоры участия в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, объектом долевого строительства по которым является жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости.

В соответствии с пунктом 1 части 4 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу пункта 2 статьи 2 названного Закона объект долевого строительства — жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

Согласно приведенным нормам объектом долевого строительства по договору, подлежащему государственной регистрации, является жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которые являются индивидуально-определенными вещами.

Машино-место таковым объектом не является. В представленных на регистрацию документах не содержится сведений о каких-либо физических границах (конструкциях), которыми машино-место будет изолировано от других машино-мест в помещении автостоянки.

То обстоятельство, что машино-места в помещении автостоянки не будут иметь физических границ (каких-либо ограждающих конструкций, стен, перегородок), не оспаривается и подателем жалобы.

Нанесение краской на покрытие пола линии разметки, как это предусматривают методические рекомендации, не будет свидетельствовать о том, что машино-место является индивидуально-определенной вещью, (объектом гражданских прав), право на которую может быть зарегистрировано в порядке, предусмотренном Законом о государственной регистрации. При этом в методических рекомендациях, на которые ссылается податель жалобы, машино-место определяется как часть нежилого помещения, а не как самостоятельное помещение.*

Следовательно, оспариваемый отказ управления в регистрации договора участия в долевом строительстве от 29.04.2010 № 53, предметом которого значится машино-место, является обоснованным.

В то же время апелляционная инстанция считает, что заявитель и третье лицо не лишены права уточнить наименование объекта строительства, указанного в пункте 1.1 договора участия в долевом строительстве от 29.04.2010 № 53, и обратиться за регистрацией права собственности на часть нежилого помещения, площадь которого составляет 18.60 кв. м.*

Заявитель считает, что изложенные в сообщении управления от 23.07.2010 № 01/056/2010−358 основания для отказа в государственной регистрации не связаны с причинами, послужившими основанием для приостановления государственной регистрации.

Действительно, как усматривается в материалах дела, основанием для отказа в приостановлении государственной регистрации послужило отсутствие документов, подтверждающих разрешение строительства помещения для хранения автомобилей на цокольном этаже строящегося объекта.

В оспариваемом сообщении управление сослалось на то, что законодательством не определена правовая природа машино-мест как самостоятельных объектов недвижимого имущества и из представленных на государственную регистрацию документов не представляется возможным установить месторасположение объекта долевого строительства, поскольку в качестве плана строящегося объекта представлены идентичные по своему содержанию «План цокольного этажа» и «План цокольного этажа с подземной автостоянкой».

Между тем данные обстоятельства, по мнению апелляционной инстанции, не являются основаниями для признания оспариваемого обществом отказа незаконным, поскольку приостановление государственной регистрации и отказ в государственной регистрации являются самостоятельными действиями регистратора, которые могут быть обжалованы как оба вместе, так и каждый в отдельности. Поэтому независимо от оснований, приведенных ответчиком в момент приостановления государственной регистрации, суд обязан оценить законность оснований, приведенных регистратором при отказе в государственной регистрации.

В данном случае обществом оспаривается отказ регистратора, поэтому его законность проверяется исходя из тех доводов, которые приведены в сообщении управления.

Ссылка подателя жалобы на то, что суд первой инстанции вышел за пределы заявленных требований и признал правомерным отказ в государственной регистрации по иным основаниям, отклоняется апелляционной инстанцией.

В оспариваемом сообщении об отказе управления указано: «законодательством не определена правовая природа машин-мест как самостоятельных объектов недвижимого имущества».

Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что машино-место не является самостоятельным объектом недвижимого имущества. Таким образом, факт, послуживший основанием для отказа в государственной регистрации, оформленного управлением сообщением от 23.07.2010 № 01/056/2010−328, соответствует тем обстоятельствам, которые оценивались судом в рамках рассматриваемого дела.

Следовательно, у апелляционной инстанции не имеется оснований полагать, что судом при рассмотрении дела № А05−9845/2010 нарушены нормы процессуального права, на которые указывает общество в жалобе".

11.12.2014

Недвижимость: что изменилось после 1 января 2017 года

Не пропустите 14 апреля большую онлайн-конференцию для юристов. Неподражаемый Роман Бевзенко обсудит с практикующими юристами и представителями Росреестра и МФЦ «Мои документы» проблемы нового закона о регистрации недвижимости.

Это бесплатно



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.