Расторжение (прекращение) договора аренды муниципального земельного участка

201

Вопрос

Вопрос: Имеет место автоматическое расторжение (прекращение) договора аренды муниципального земельного участка ввиду вновь построенного и проданного здания в муниципальную казну на указанном участке?

Ответ

После перехода права собственности на здание автоматически продавец выбывает из обязательственных отношений по аренде земельного участка под зданием, а на его место становится покупатель (см. постановление Президиума ВАС РФ от 27 октября 2009 г. № 8611/09). Однако продавцу здания имеет смысл оформить с арендодателем участка соглашение о прекращении договора аренды и зафиксировать в нем отсутствие претензий. Учитывая, что новый собственник здания (муниципалитет) является и арендодателем участка, договор аренды в данном случае прекращается в связи с совпадением должника и кредитора в одном лице (ст.413 ГК РФ).

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

Что нужно сделать продавцу здания, если земельный участок находился у него на праве аренды

«Единственная обязанность продавца здания — уведомить собственника участка (арендодателя) о продаже. Дело в том, что в данном случае применяется общее правило: арендатор земельного участка может передать свое право аренды третьему лицу (в т. ч. покупателю здания) без согласия собственника участка при условии его уведомления (п. 5 ст. 22 ЗК РФ, п. 15 постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»; далее — постановление № 11). Уведомление должен направить именно продавец, причем должен сделать это в разумный срок. Если продавец этого не сделает, то арендодатель может потребовать возместить причиненные убытки.

Закон не требует в такой ситуации переоформлять право аренды на нового собственника здания. Однако продавцу здания имеет смысл оформить с арендодателем участка соглашение о прекращении договора аренды и зафиксировать в нем отсутствие претензий.*

Наконец может случиться так, что между покупателем здания и собственником участка возникнет конфликтная ситуация и покупатель попытается привлечь к участию в этом конфликте продавца здания. В такой ситуации продавцу здания надо понимать, что к нему не могут предъявить никаких претензий, основанных на законе. А юристу покупателя здания можно посоветовать сослаться в споре с арендодателем на пункт 15 постановления № 11. Он гласит, что уже с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание его покупатель приобретает право пользования той частью участка, которая необходима для использования этого здания. При этом возможность уведомления должна быть указана в самом договоре аренды.

Таким образом, после перехода права собственности на здание автоматически происходит и переход права аренды. Продавец выбывает из обязательственных отношений по аренде земельного участка под зданием. Даже если покупатель не потребует переоформления права аренды, считается, что ранее заключенный договор аренды земельного участка продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже новым арендатором, то есть покупателем здания (постановление Президиума ВАС РФ от 27 октября 2009 г. № 8611/09).

Из рекомендации «Как урегулировать вопрос о правах на земельный участок при продаже здания (сооружения)*».

10.12.2014



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

Опрос

Вы когда-нибудь меняли предмет или основание иска?

  • Да, все прошло хорошо 30.3%
  • Нет, никогда 30.3%
  • Да, но были сложности 39.39%
Другие опросы

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль