О признании права собственности на указанный объект недвижимости

64

Вопрос

В ходе конкурсного производства собранием кредиторов от 22.07.1998 года, было принято решение, о продаже объекта недвижимости гр-ну З. Гражданин З. полностью оплатил объект недвижимости, однако договор оформлен не был. После ликвидации организации-продавца, гражданин З., через несколько лет, обратился с иском в суд, о признании права собственности на указанный объект недвижимости. Представив суду: решение собрания кредиторов о продаже объекта гр-ну З., квитанцию к приходному кассовому ордеру об оплате объекта гр-ом З. и сведения из Росреестра об отсутствии в ЕГРП сведений о собственнике на данный объект недвижимости. В суде бывший конкурсный управляющий организации-продавца, допрошенный в качестве свидетеля по делу, также подтвердил вышеназванные обстоятельства и что никому другому этот объект не продавался. По мнению суда решение собрания кредиторов не относятся к основаниям приобретения права собственности, предусмотренным ст. 218 ГК РФ в связи с чем в иске отказал (т.е. получается, что объект остался ничейным-бесхозяйным). Вопрос: Возможно ли в такой ситуации гр-ну З. защищать свои законные интересы на этот объект путем предъявления иска о признании права собственности, ссылаясь на положения п. 3 ст. 218 ГК РФ (т.к. продавец ликвидирован) и положения ст. 8 ГК РФ, предусматривающей различные основания возникновения гражданских прав и обязанностей, в т. ч.из решений собраний в случаях, предусмотренных законом (под. 1.1 п. 1 ст. 8); из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности (подп. 3 п. 1 ст. 8); вследствие иных действий граждан и юридических лиц (подп. 8 п. 1 ст. 8). Или гр-ну З. необходимо защищать свой интерес в отношении такого объекта недвижимости как-то иначе?

Ответ

Отсутствие договора купли-продажи затрудняет ситуацию, однако не является безусловным основанием в отказе в иске о признании права (ст.8 ГК РФ) (см. Апелляционное определение Суда Ханты-Мансийского автономного округа — Югры от 25.06.201333−2512/2013, Определение Пермского краевого суда от 02.10.201333−8911/2013).

П. 3 ст. 218 ГК РФ в основном связан с нормами о приобретательной давности. Судебная практика применения п. 1 ст. 234 ГК РФ (приобретательной давность) в основном ссылается на п. п. 15 и 19 Постановления Пленума В С РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010, в силу которых для приобретения права собственности в силу приобретательной давности необходимо наличие одновременно нескольких условий:

владение должно осуществляться в течение установленного законом времени;

владеть имуществом необходимо как своим собственным, владение должно быть добросовестным, открытым и непрерывным.

Отсутствие хотя бы одного из перечисленных условий не позволяет признать за лицом право собственности на имущество в силу приобретательной давности. Следует отметить, что при обращении в суд с иском о признании права собственности в силу приобретательной давности, необходимо доказать факт, что с момента передачи имущества, физ. лицо в течение 15 лет несет расходы на содержание имущества; правопритязания третьих лиц на данное имущество отсутствуют, имущество было фактически передано предыдущим собственником.

Положительная практика по делам о признании права собственности в силу приобретательной давности встречается редко, но все же представлена в Постановлении ФАС МО от 23.01.2013 № А41−1982/2012, Постановлении ФАС МО от 22.05.2013 № А40−60 883/2012 Постановлении ФАС СЗО от 07.03.2013 № А56−13 392/2012.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

Как произвести регистрацию перехода права собственности, если компания-продавец ликвидирована

«Вначале следует получить от Росреестра отказ в государственной регистрации перехода права собственности. Таким образом, покупателем будет соблюден необходимый заявительный порядок, определенный Законом о государственной регистрации. Если же сразу обратиться с исковым требованием, то суд признает, что выбран ненадлежащий способ защиты. Поскольку «право, возникшее из договора, никем не оспаривается, доказательств, свидетельствующих об отказе регистрирующего органа в государственной регистрации перехода права собственности на спорное имущество либо об уклонении от таких действий, в деле не имеется» (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 8 сентября 2011 г. по делу № А27−1730/2011).

Данная ситуация была детально рассмотрена в пункте 62 постановления № 10/22. В нем, в частности, указано, что в рассмотренном случае отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности может быть обжалован в суде по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса РФ. Таким образом, согласно правовой позиции Пленума ВАС РФ, в данном случае из возможных способов защиты применяется не исковой порядок, а подача заявления о признании ненормативного акта недействительным, решений и действий (бездействия) — незаконными.*

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче объекта и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности. В то же время регистрация перехода права собственности к покупателю на основании судебного решения не является препятствием для оспаривания права покупателя на недвижимое имущество учредителями ликвидированного продавца или иными заинтересованными лицами.

После получения отказа Росреестра можно обращаться с исковым заявлением в суд. В соответствии с правовой позицией Президиума ВАС РФ, изложенной в постановлении от 27 мая 2003 г. № 1069/03, в случае ликвидации одной из сторон на момент подачи заявления о государственной регистрации сделки или перехода права по ней подлежат применению по аналогии положения статей 165 и 551 Гражданского кодекса РФ. Поэтому в дальнейшем суд может применить эти статьи, которые устанавливают возможность государственной регистрации сделки и перехода права собственности на основании решения суда".

04.12.2014



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

Опрос

Вы когда-нибудь меняли предмет или основание иска?

  • Да, все прошло хорошо 30.3%
  • Нет, никогда 30.3%
  • Да, но были сложности 39.39%
Другие опросы

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль