Арендная плата по договору аренды земельных участков

419

Вопрос

Коммерческая организация является Обществом с ограниченной ответственностью, на основании договора аренды заключенном с МО администрацией района мы владеем (разрабатываем) земельный участок — карьер. Площадь участка составляет: 100 249 кв. м; кадастровая стоимость участка составляет 170 774 171, 50 рублей; сумма арендной платы за календарный год составила в 2013 году 115 366, 55 руб, в 2014 году 1 503 735, 00 руб. на 2015 год администрация предоставила расчет стоимости арендной платы в размере 17 077 417, 15 рублей т. е. 10% от кадастровой стоимости участка. Нужно разобраться в правомерности действий администрации при осуществлении такого значительного повышения платы, поскольку разработка участка не дает таких объемов дохода чтобы покрывать расходы по новой арендной плате. Второй вопрос: Если мы предложим администрации брать с нас арендную плату за 1 га — фактически разрабатываемую площадь, имеет ли арендодатель право на предоставление в аренду неиспользуемую нами площадь в аренду другим лицам, если лицензия на разработку только у нас?

Ответ

Арендная плата по договору аренды земельных участков, которые находятся в государственной и муниципальной собственности, может устанавливаться и регулироваться только уполномоченным органом в соответствующем правовом акте. Повышение арендной платы возможно связано с изменением местного нормативного акта, определяющего порядок исчисления арендной платы. При этом, для изменения размера регулируемой арендной платы сторонам не нужно вносить изменения в договор (п. 19 постановления № 73). Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, но не с даты уведомления об этом.

Тем не менее, следует учитывать, что арендная плата по договору аренды земельного участка, предоставленного в аренду пользователю недр для ведения работ, связанных с пользованием недрами, не может превышать 2 процента от его кадастровой стоимости. Размер арендной платы с момента вступления в силу постановления № 582 не должен превышать предельно допустимый размер (в данном случае установленный подпунктом «д» пункта 3 Правил, утвержденных постановлением № 582). Эта правовая позиция изложена в постановлении Президиума ВАС РФ от 17 апреля 2012 г. № 15 837/11.

Вопрос предоставления части арендуемого земельного участка арендодателем иному арендатору, возможен только после прекращения договора аренды с арендатором, т.к. арендодатель не вправе до прекращения арендных отношений, передавать арендуемое имущество в пользование третьему лицу.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

Особый порядок установления и повышения размера арендной платы при аренде государственного и муниципального имущества

«Как устанавливается размер арендной платы при аренде земельных участков (регулируемая арендная плата)

Арендная плата по договору аренды земельных участков, которые находятся в государственной и муниципальной собственности, может устанавливаться и регулироваться только уполномоченным органом в соответствующем правовом акте.

Порядок определения размера арендной платы за земли, которые находятся в государственной и муниципальной собственности, устанавливают:


  • Правительство РФ;

  • органы государственной власти субъектов РФ;

  • органы местного самоуправления.


  •  

Такие правила предусмотрены пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ, статьей 73 Лесного кодекса РФ,статьей 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

Для изменения размера регулируемой арендной платы сторонам не нужно вносить изменения в договор (п. 19 постановления № 73). Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, но не с даты уведомления об этом.*

Пример из практики: суд указал, что арендная плата является регулируемой ценой и должна применяться в соответствии с законом и на условиях, предусмотренных договором

Если стороны заключили договор аренды до вступления в силу закона, который регулирует размер арендной платы (п. 3 ст. 65 Земельного кодекса РФ, ст. 73 Лесного кодекса РФ), то условия этого договора об арендной плате сохраняют силу в следующих случаях:


  • если в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров;

  • если стороны не связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям.


  •  

Если стороны заключили договор аренды уже после вступления в силу такого закона, то применяется порядок определения размера арендной платы, который устанавливает этот закон, даже если в момент заключения договора такой порядок еще не был определен (абз. 4 п. 16 постановления № 73).

131.6771 (11,17)

Публично-правовое образование приобретает право собственности на объект аренды. Может ли арендная плата автоматически стать регулируемой

Каким образом определяется арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности

Размер арендной платы определяется одним из четырех способов (постановление Правительства Р Ф от 16 июля 2009 г. № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации»; далее — постановление № 582):


  • на основании кадастровой стоимости земельных участков;

  • по результатам торгов (конкурсов и аукционов);

  • в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, которые утверждаются Минэкономразвития России;

  • на основании рыночной стоимости земельных участков, которая определяется в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.


  •  

Вместе с тем, земельное законодательство находится в совместном ведении РФ и ее субъектов (ст. 72 Конституции РФ). Поэтому помимо постановления № 582, которое устанавливает порядок определения арендной платы, в субъекте РФ также могут быть правовые акты, регулирующие этот вопрос. К примеру, постановление правительства г. Москвы от 25 апреля 2006 г. № 273-ПП в редакции от 10 октября 2013 г. «О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве» (далее — постановление № 273-ПП).

Размер ежегодной арендной платы за земельные участки, которые находятся в собственности города Москвы и расположены за его пределами, определяется для участков, расположенных (п. 2.1 постановления № 273-ПП):


  • в России — в соответствии с приложением 1 в процентах от кадастровой стоимости земельного участка);

  • за ее пределами — на основании отчета независимого оценщика.


  •  

Также постановление № 273-ПП определяет порядок установления арендной платы при строительстве или реконструкции объектов недвижимости.

Земельные участки могут находиться и в неразграниченной государственной собственности. Порядок определения арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов РФ (п. 10 ст. 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса).

Как разъясняет Минэкономразвития России, арендная плата за земельный участок должна быть установлена в размере, соответствующем доходности земельного участка, с учетом категории земель и их разрешенного использования (принцип экономической обоснованности).

При этом в нормативных актах должен быть установлен порядок расчета арендной платы и случаи, когда возможен пересмотр ее размера в одностороннем порядке по требованию арендодателя (принцип предсказуемости расчета размера арендной платы).

Принцип предсказуемости расчета размера арендной платы не наделяет муниципальные и региональные органы правом в одностороннем порядке изменять арендную плату в отношении всех соответствующих земельных участков. Он лишь устанавливает обязательное для этих органов требование относительно порядка одностороннего изменения арендной платы в случаях, когда в соответствии с законом или договором указанные органы имеют право в одностороннем порядке изменить ее размер (письмо Минэкономразвития России от 15 июля 2011 г. № Д23−3010).

Согласно правовой позиции ВАС РФ публичные образования при сдаче ими в аренду принадлежащих им на праве собственности земельных участков, а также участков, право собственности на которые не разграничено, выступают одновременно не только как субъект гражданского оборота и сторона в договоре аренды, но и как субъект публичных отношений, наделенный в установленных законом случаях правом издавать нормативные акты, закрепляющие ставки арендной платы или механизм их определения.

В силу такого властного полномочия публичное образование фактически обладает возможностью в одностороннем порядке изменять условие о размере арендной платы в ранее заключенных им договорах аренды, в том числе даже тогда, когда условия договора вообще не предусматривают его одностороннего изменения. Вместе с тем если стороны не только согласовали твердый размер арендной платы, но и не допустили самой возможности ее изменения арендодателем в одностороннем порядке, то с последующим переходом прав арендодателя к муниципальному образованию последнее не может приобрести право в одностороннем порядке изменять установленный договором размер арендной платы (постановление Президиума ВАС РФ от 6 декабря 2011 г. № 9069/11).

131.72 051 (11,17)

Может ли различаться порядок расчета размера арендной платы за аналогичные земельные участки (т. е. участки, которые отнесены к одной категории земель, используются или предназначены для одних и тех же видов деятельности, предоставляются по одним и тем же основаниям)

Нет, не может. Поскольку действует принцип запрета необоснованных предпочтений (постановление № 582).

Принципы, которые закрепляет постановление № 582, являются общеобязательными при определении арендной платы за землю, находящуюся в публичной собственности, для всех случаев, когда размер этой платы установливают компетентные органы в качестве регулируемой цены. Эта правовая позиция изложена в постановлении Президиума ВАС РФ от 17 апреля 2012 г. № 15 837/11.

Если стороны заключили договор аренды после вступления в силу Земельного кодекса РФ, то арендная плата по нему является регулируемой, то есть определяется актом публичного органа (п. 16 постановления № 73). Принятие уполномоченными органами правовых актов, которые изменяют нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды. Причем это изменение происходит независимо от воли сторон и без внесения в текст договоров изменений на основании этих правовых актов.

Акты публичного органа, которые предусматривают различные методики определения регулируемой арендной платы, что приводит к установлению различного размера арендной платы за аналогичные участки, нарушают принцип запрета необоснованных предпочтений. Поэтому в соответствии с этим принципом не должен различаться порядок расчета арендной платы за участки, которые:


  • отнесены к одной категории земель;

  • используются или предназначены для одних и тех же видов деятельности;

  • предоставлены по одним и тем же основаниям.


  •  

На это указал ВАС в постановлении Президиума ВАС РФ от 17 декабря 2013 г. № 9707/13.

Пример из практики: Президиум ВАС РФ разъяснил, что установление различных методик расчета регулируемой арендной платы и, соответственно, применение разного размера арендной платы за аналогичные земельные участки неправомерно

Нужно иметь в виду, что предельный размер арендной платы в отношении земельных участков, предоставленных в аренду для строительства любых объектов с предварительным согласованием места их размещения, составляет 2 процента от кадастровой стоимости. Это правило распространяется на случаи аренды земельных участков не только для жилищного строительства, но и для любого строительства, когда договор аренды земельного участка заключен с предварительным согласованием места размещения объекта.

Такую правовую позицию содержит постановление Президиума ВАС РФ от 17 декабря 2013 г. № 10 782/13.

Пример из практики: арендная плата по договору аренды земельного участка, предоставленному для любого строительства, когда он заключен с предварительным согласованием места размещения объекта, не может превышать 2 процента от его кадастровой стоимости

На основании распоряжения министерства (арендодатель) о предоставлении земельного участка в аренду без торгов министерство и ООО «Ю.» (арендатор) заключили договор аренды участка, государственная собственность на который не разграничена. Участок предоставлен для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта.

Как следует из договора, размер арендной платы подлежит изменению ежегодно путем корректировки на индекс инфляции, устанавливаемый законодательством о бюджете. В этом случае арендатор исчисляет и уплачивает арендную плату на основании дополнительных соглашений к договору. В дальнейшем стороны заключили несколько таких дополнительных соглашений.

Впоследствии министерство (продавец) и ООО «Ю.» (покупатель) заключили договор купли-продажи земельного участка. Стороны подписали соглашение о расторжении договора аренды с даты государственной регистрации права собственности арендатора на участок.

Министерство одновременно обратилось в суд с иском к ООО «Ю.» о взыскании долга по договору аренды. Арендатор предъявил встречное требование о взыскании неосновательного обогащения.

Арендатор ссылался на то, что размер арендной платы с момента вступления в силу постановления № 582 не должен превышать предельно допустимый размер (в данном случае установленный подпунктом «д» пункта 3 Правил, утвержденных постановлением № 582, для аналогичных случаев в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности).

Суды первой, апелляционной и кассационной инстанций взыскали долг в пользу министерства и отказали в удовлетворении встречных требований арендатора. Президиум ВАС РФ не согласился с выводами нижестоящих судов и указал, что принципы, закрепленные в постановлении № 582, являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а подлежит установлению компетентными органами в качестве регулируемой цены.

Эта правовая позиция изложена в постановлении Президиума ВАС РФ от 17 апреля 2012 г. № 15 837/11.

Поскольку спорный договор аренды заключен после вступления в силу Земельного кодекса РФ, арендная плата по нему является регулируемой (п. 16 постановления № 73). Изменение нормативно установленных ставок арендной платы или методики их расчета влечет изменение условий договора аренды без внесения в его текст изменений. Внесение сторонами иных изменений в договор аренды (на основании дополнительных соглашений) не может препятствовать применению новых нормативно установленных ставок арендной платы или методики их расчета. Размер регулируемой арендной платы за земельные участки, которые относятся к публичной собственности, не может быть выше ставок, установленных правилами для аналогичных земельных участков из земель федеральной собственности.

Размер арендной платы по спорному договору аренды значительно превышал 2 процента от кадастровой стоимости земельного участка, предоставленного в аренду для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта (подп. «д» п. 3 Правил, утвержденныхпостановлением № 582). Следовательно, у арендатора отсутствовала задолженность по арендной плате. По мнению Президиума ВАС РФ, нижестоящие суды необоснованно удовлетворили иск арендодателя и не исследовали обоснованность расчета суммы неосновательного обогащения. В связи с этим Президиум направил дело на новое рассмотрение, а также указал, что вступившие в законную силу судебные акты арбитражных судов по делам со схожими фактическими обстоятельствами, принятые на основании нормы права в истолковании, расходящемся с содержащимся в этом постановлении толкованием, могут быть пересмотрены (постановление Президиума ВАС РФ от 17 декабря 2013 г. № 10 782/13).*

Как предотвратить повышение арендной платы

Еще на стадии согласования условий договора арендатор может попробовать уменьшить вероятность повышения арендной платы. Хотя в случае аренды государственного и муниципального имущества этого добиться сложнее, чем при заключении договора аренды непубличного имущества (т. е. договора аренды с обычной организацией или предпринимателем).

Так, в договоре аренды непубличного имущества стороны не обязаны устанавливать условия об определении размера арендной платы на основании показателей, закрепленных нормативно-правовыми актами. В таком договоре можно определить сроки направления арендодателем уведомления об изменении арендной платы, в случае пропуска которых размер арендной платы не подлежит изменению. Также можно установить предельный размер, на который будет увеличена арендная плата. В договоре аренды публичного имущества это практически невыполнимо, поскольку размер арендной платы определяется на основании нормативно-правового акта. И если в договоре размер арендной платы поставлен в зависимость, например, от кадастровой стоимости земельного участка, может оказаться, что предельный размер платы, предусмотренный тем же договором, будет превышен.

131.6772 (11,17)

Какие условия в договоре помогут помешать повышению арендной платы в договоре аренды государственного (муниципального) имущества

В процессе переговоров о заключении договора аренды арендатор может снизить риск повышения размера арендной платы путем согласования такого условия договора об арендной плате, которое бы отвечало его интересам. Однако это не всегда возможно.

Чего необходимо избегать в договоре аренды:


  • не стоит устанавливать в договоре аренды право арендодателя на одностороннее изменение арендной платы.

  •  

Что лучше предусмотреть:


  • если в договоре аренды стороны предусмотрят, что повышение арендной платы без согласия арендатора возможно только при определенных условиях, то при отсутствии таких условий действия арендодателя по увеличению размера арендных платежей могут быть оспорены в суде. Например, договор предусматривает возможность изменения размера годовой арендной платы путем направления уведомления только в случае изменения цен и тарифов, вида деятельности арендатора. Стороны не согласовали возможности одностороннего изменения цены по инициативе арендодателя в случае повышения рыночных цен. Поскольку какого-либо увеличения цен и тарифов нормативными актами не производилось, изменение размера арендной платы могло быть произведено только в результате соглашения сторон (постановление Президиума ВАС РФ от 15 ноября 2011 г. № 7121/11);

  • стороны могут сформулировать условия об арендной плате таким образом, чтобы арендодатель мог только изменять в одностороннем порядке коэффициенты при расчете, но не вносить коррективы в саму методику расчета арендной платы".


  •  

03.12.2014

Недвижимость: что изменилось после 1 января 2017 года

Не пропустите 14 апреля большую онлайн-конференцию для юристов. Неподражаемый Роман Бевзенко обсудит с практикующими юристами и представителями Росреестра и МФЦ «Мои документы» проблемы нового закона о регистрации недвижимости.

Это бесплатно



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.