• Главная страница
  • » Ответы на вопросы
  • » При переуступке права и переводе долга по договору участия в долевом строительстве заключается трехсторонний договор или двухсторонний с письменного согласия застройщика

При переуступке права и переводе долга по договору участия в долевом строительстве заключается трехсторонний договор или двухсторонний с письменного согласия застройщика

135

Вопрос

При переуступке права и переводе долга по договору участия в долевом строительстве заключается трехсторонний договор или двухсторонний с письменного согласия застройщика?

Ответ

Согласно ст. 11 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», 1. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

 

2. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В соответствии с п. 2 ст. 382 ГК РФ согласия должника на уступку требования не требуется (если иное не предусмотрено законом или договором). Его следует лишь уведомить о состоявшейся уступке.

Перевод же долга на другое лицо допускается лишь с согласия кредитора (п. 1 ст. 391 ГК РФ).

Закон не устанавливает требований к форме согласия кредитора. Обычно на практике такое согласие оформляется следующим образом: цедент, цессионарий и кредитор заключают трехстороннее соглашение о переводе долга; уполномоченное лицо кредитора проставляет штамп «согласовано» на экземплярах соглашения о переводе долга и удостоверяет штамп своей подписью и печатью; кредитор направляет цеденту или цессионарию письменный документ, из которого очевидно следует согласие кредитора.

Таким образом, при уступке прав требований и переводе долга по договору участия в долевом строительстве возможно как заключение трехстороннего договора, так и двухстороннего с получением письменного согласия застройщика при соблюдении условий, предусмотренных об уступке требования (параграф 1 главы 24 ГК РФ) и правил о переводе долга (параграф 2 главы 24 ГК) РФ).

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах ЮСС «Система Юрист».

1. ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЗО от 08.09.2005 № А66-3230-03

«Фонд обратился в суд с настоящим иском, полагая, что в результате заключения договора от 12.12.2001 N 02 и договора от 14.12.2001 N 44-Т к нему перешло право требования предоставления квартир, обязанным лицом по которому является ОАО «Тверьстрой».

Суд пришел к выводу о ничтожности договора от 12.12.2001 N 02 в связи с нарушением требований статьи 391 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ). Договор от 14.12.2001 N 44-Т суд признал не соответствующим требованиям статей 382, 384, 385 ГК РФ, поскольку данным договором была оформлена уступка несуществующего права требования*.

В соответствии с договорами о долевом участии в строительстве жилья, заключенными 19.10.2001 между ОАО «Тверьстрой» и ООО «Стройсервис N 3», обязанность ОАО «Тверьстрой» передать квартиры обусловлена выполнением ООО «Стройсервис N 3» определенных встречных обязательств. Следовательно, передача права требовать от ОАО «Тверьстрой» исполнения указанной обязанности должна быть сопряжена с переходом к иному лицу определенных договором обязанностей ООО «Стройсервис N 3» перед ОАО «Тверьстрой», то есть с переводом долга, который в силу статьи 391 ГК РФ возможен только с согласия ОАО «Тверьстрой» как кредитора. Суд установил, что ОАО «Тверьстрой» согласия на перевод долга на ООО «Фирма «Стройтехсервис» не давало, о заключении между ООО «Стройсервис N 3» и ООО «Фирма «Стройтехсервис» договора от 12.12.2001 N 02 извещено не было, какого-либо исполнения обязательств по договору от ООО «Фирма «Стройтехсервис» не принимало.

При таких обстоятельствах кассационная инстанция считает выводы суда о ничтожности договора от 12.12.2001 N 02 правильными, соответствующими обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.

Поскольку ООО «Фирма „Стройтехсервис“ в результате недействительной сделки не приобрело права требовать от ОАО „Тверьстрой“ передачи спорных квартир, это право не могло быть передано Фонду по договору от 14.12.2001 N 44-Т.

Ввиду изложенного основания для удовлетворения иска отсутствуют. Обжалуемые судебные акты являются законными и отмене не подлежат».

2. Рекомендация: Как перевести свой долг на третье лицо

«К форме соглашения о переводе долга применяются те же правила, что и к форме договора об уступке права (п. 2 ст. 391 ГК РФ).

Это значит, что соглашение о переводе долга должно быть совершено в той же форме, что и основной договор. Если основной договор заключен в простой письменной или нотариальной форме, то и перевод должен быть совершен в соответствующей письменной форме (п. 1 ст. 389 ГК РФ).

Если основной договор требует государственной регистрации, то перевод долга необходимо зарегистрировать в порядке, установленном для регистрации этого договора. Исключение составляют случаи, предусмотренные законом* (п. 2 ст. 389 ГК РФ).

По общему правилу несоблюдение простой письменной формы сделки влечет за собой запрет ссылаться на свидетельские показания в подтверждение ее заключения (п. 1 ст. 162 ГК РФ). Если в законе установлена обязательная письменная форма под страхом недействительности сделки, то несоблюдение письменной формы договора повлечет его недействительность (п. 2 ст. 162 ГК). Несоблюдение нотариальной формы также повлечет недействительность (ничтожность) договора (п. 1 ст. 165 ГК РФ), а несоблюдение требования о государственной регистрации — его незаключенность».

Недвижимость: что изменилось после 1 января 2017 года

Не пропустите 14 апреля большую онлайн-конференцию для юристов. Неподражаемый Роман Бевзенко обсудит с практикующими юристами и представителями Росреестра и МФЦ «Мои документы» проблемы нового закона о регистрации недвижимости.

Это бесплатно



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.