Порядок отчуждения недвижимого имущества

122

Вопрос

1. Глава  города обязал  Муниципальное унитарное предприятие, оказывающее услуги по управлению многоквартирными жилыми домами, создать общественный совет. Вопрос: Какими документами оформляется создание общественного совета при предприятии? Какими документами регламентируется деятельность указанного общественного совета? Кто должен входить в состав совета? Председатели домов? 2. Арендатор (индивидуальный предприниматель) арендует муниципальное имущество, закрепленнное за нашим предприятием на праве хозяйственного ведения. Договор аренды заключен 10.06.2013 г. Арендатор желает выкупить помещение. Вопрос: Какие документы необходимо оформить для продажи указанного имущества? К кому должен обратиться арендатор с заявлением о продаже имущества? В каком документе прописана процедура выкупа муниципального имущества, закрепленнного за предприятием на праве хозяйственного ведения? Имеет ли арендатор преимущественное право выкупа, ведь договор заключен 10.06.2013 г.

Ответ

Порядок отчуждения недвижимого имущества, закрепленного за учреждением на праве оперативного управления или хоз. ведения, регулируется нормами гражданского законодательства. Для продажи недвижимости унитарных предприятий достаточно согласия собственника (п. 2 ст. 295 ГК РФ, п. 2 ст. 18 ФЗ от 14.11.2002 № 161-ФЗ). Однако следует отметить, что нормами местного законодательства могут предусматриваться, что продажа муниципального имущества закрепленного на праве хоз. ведения или оперативного управления происходит путем проведения торгов.

В соответствии с пунктом 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» при разрешении споров судам необходимо учитывать, что правомочия унитарного предприятия, основанного на праве хозяйственного ведения по владению, пользованию и распоряжению государственным (муниципальным) имуществом, находящимся у него в хозяйственном ведении, определены ст. ст. 294, 295 ГК РФ.

Согласно ст. 294 ГК РФ, государственное или муниципальное унитарное предприятие, которому имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения, владеет, пользуется и распоряжается этим имуществом в пределах, определяемых в соответствии с ГК. Пунктом 2 ст. 295 ГК РФ предусмотрено, что предприятие не вправе продавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество без согласия собственника. Пункт 2 статьи 295 ГК РФ и пункты 2, 3 статьи 18 Федерального закона от 14.11.2002 № 161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» не исключают права предприятия продать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество с согласия собственника, если это не лишает возможности предприятия осуществлять деятельность, цели, предмет, виды которой определены уставом предприятия.

Таким образом, правомочия муниципального унитарного предприятия по распоряжению муниципальным имуществом, закрепленным за муниципальным предприятием на праве хозяйственного ведения, ограничены необходимостью получения согласия собственника на отчуждение такого имущества. Инициатором отчуждения может выступить любая из сторон. Нормы ФЗ от 22 июля 2008 г. № 159-ФЗ, устанавливающие условия преимущественного права выкупа арендуемого имущества субъектами малого и среднего предпринимательства в данном случае не применяются (см. Как реализовать право малого и среднего бизнеса на выкуп имущества, арендуемого у муниципалитетов и субъектов РФ).

В то же время, особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества закреплены в статье 17.1. Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции». Как следует из буквального толкования пункта 3 названной статьи, обязательное проведение конкурсов или аукционов предусмотрено на право заключения договоров аренды, безвозмездного пользования, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования муниципальным имуществом. При этом данная норма не распространяет свое действие на заключение договоров купли-продажи, при которых происходит переход права собственности.

Таким образом, в случае, если местными нормативными актами не предусмотрена обязанность продажи мун. имущества унитарных предприятий исключительно путем проведения торгов, имущество может быть продано и без данной процедуры (см. Постановление 11 ААС от 17.12.2013А55−15 790/2013).

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

Как провести торги, чтобы выбрать поставщика (подрядчика)

«В каких формах проводят торги

Торги могут быть проведены в форме (п. 4 ст. 447 ГК РФ):

  • аукциона;

  • конкурса.

Как отдельную форму торгов можно выделить публичный конкурс (гл. 57 ГК РФ).

В свою очередь аукционы и конкурсы могут быть (п. 1 ст. 448 ГК РФ):


  • открытыми (когда в них могут участвовать любые лица);

  • закрытыми (когда в них могут участвовать только лица, приглашенные организатором торгов).

Форму проведения торгов определяет собственник реализуемого имущества или обладатель имущественного права (п. 4 ст. 447 ГК РФ).

Исключения составляют случаи, когда законом прямо предписано, в какой форме могут проводиться торги.

Так, к примеру, по итогам размещения заказа путем проведения торгов в форме открытого конкурса нужно заключать договоры на проведение обязательного аудита бухгалтерской (финансовой) отчетности организации, в уставном (складочном) капитале которой доля государственной собственности составляет не менее 25 процентов. Такое требование установлено в пункте 4 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2008 г. № 307-ФЗ «Об аудиторской деятельности».

Необходимо учитывать, что если в законе прямо предусмотрена та или иная форма проведения торгов, организатор торгов не вправе ее изменить. В противном случае есть риск признания недействительным контракта, заключенного по результатам проведения торгов.

167.1689 (11,17)

Внимание! Нужно учитывать, что не каждая процедура по отбору контрагентов является торгами.

Какой порядок надо соблюсти при проведении торгов

Порядок проведения торгов урегулирован законом лишь в общих чертах. На основе этих положений организатор торгов разрабатывает документацию о торгах, которая и становится детальным разъяснением порядка проведения торгов как для участников, так и для самого организатора. Точный перечень сведений, которые должны быть включены в документацию о торгах, не определен. При этом исходя из смысла самой процедуры торгов в документацию нужно включить следующие сведения: форму, дату, время и место проведения торгов, предмет торгов, требование об уплате задатка и его сумму, порядок определения победителя.*

Требования к составу такой документации применительно к отдельным случаям могут быть предусмотрены в законе (например, в Законе о контрактной системе).

Извещение о проведении торгов. Извещение о проведении торгов должно быть сделано организатором не менее чем за 30 дней до их проведения. Извещение должно соответствовать содержанию документации о торгах и включать в себя следующую информацию (п. 2 ст. 448 ГК РФ):


  • время проведения торгов;

  • место проведения торгов;

  • форму торгов;

  • предмет торгов;

  • порядок проведения торгов (в т. ч. порядок оформления участников торгов, определения победителя торгов);

  • начальную цену;

  • срок, предоставляемый на заключение договора (в случае если предметом торгов является только право на заключение договора).


  •  

В извещении также могут быть указаны сведения о задатке, который потребуется внести участникам торгов (п. 4 ст. 448 ГК РФ).

Форма, в которой должно быть сделано извещение о проведении торгов, не утверждена законом. В свою очередь ВАС РФ разъяснил, что надлежащей формой извещения о проведении торгов является опубликование необходимой информации в печати.* При этом ВАС РФ указал, что в случае оспаривания результатов торгов «вопрос о том, было ли извещение о торгах надлежащим, подлежит оценке судом в каждом конкретном случае с учетом тиража, целевой аудитории, территории и способа распространения средства массовой информации и других обстоятельств, обеспечивающих доступность участия в торгах потенциальных покупателей, заинтересованных в приобретении реализуемого имущества, и массовость торгов».

131.70 504 (11,17)

Обязан ли организатор торгов опубликовывать извещение о проведении торгов на своем официальном сайте

167.1690 (11,17)

Внимание! Организатор торгов может отказаться от их проведения, но в отдельных случаях придется компенсировать участникам уже понесенные ими расходы.

Задаток. Организатор торгов может установить, что для участия в торгах участникам необходимо внести задаток, такое требование должно быть указано в извещении о проведении торгов.

При заключении договора с победителем торгов сумма внесенного им задатка засчитывается в счет исполнения обязательств по заключенному договору. Остальным участникам торгов организатор торгов обязан возвратить внесенные суммы задатка.

Возвратить внесенные суммы задатка организатор торгов также обязан, если торги не состоялись.

Такие правила установлены в пункте 4 статьи 448 Гражданского кодекса РФ.*

Квалификационные требования к участникам торгов. Закон не запрещает организаторам торгов устанавливать к участникам квалификационные требования. Такие требования можно установить в документации о торгах.

Если для участия в торгах и исполнения обязательств по контракту, заключаемому по результату аукциона, требуется действующая лицензия или иное специальное разрешение, то участники торгов должны их иметь.

Участника могут не допустить к торгам, если окончание срока действия лицензии приходится на период до окончания срока исполнения контракта и документацией о торгах предусмотрено обязательное наличие лицензии на весь период действия и исполнения контракта (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 6 октября 2009 г. по делу № А70−1239/2009; в данном случае организатором торгов выступал государственный заказчик, однако такая практика может быть применима и к торгам, организованным частной компанией).

Публичный конкурс. Публичный конкурс — это торги в виде конкурса, организованные с целью достижения общественно-полезных целей, их проведение регулируется положениями главы 57 Гражданского кодекса РФ. Если проведение конкурса имеет иные цели, то правила о публичном конкурсе не подлежат применению (постановление ФАС Поволжского округа от 21 сентября 2009 г. по делу № А57−3584/2009).

Если по условиям публичного конкурса организатор обязуется заключить договор с победителем, то подлежат применению положения статей 447−449 Гражданского кодекса РФ, при этом правила главы 57 Гражданского кодекса РФ применяются только в части, не противоречащей указанным положениям (п. 5 ст. 1057 ГК РФ).

При проведении публичных торгов организатор публично (на сайте в Интернете, в газете и т. п.) сообщает о выплате вознаграждения или выдаче иной награды (любое, не ограниченное и не изъятое из оборота имущество, бонусы и др.) за лучшее выполнение работы или достижение иных результатов публичного конкурса. В сообщении должны быть указаны условия публичного конкурса и порядок определения победителя (п. 1 ст. 1057 ГК РФ).

В сообщении о проведении публичного конкурса необходимо отразить следующую информацию (п. 4 ст. 1057 ГК РФ):


  • условия, предусматривающие существо задания;

  • критерии и порядок оценки результатов работы или иных достижений;

  • место, срок и порядок представления результатов работы или иных достижений;

  • размер и форму награды;

  • порядок и сроки объявления результатов конкурса.

  •  

Виды публичного конкурса (п. 3 ст. 1057 ГК РФ):


  • открытый (когда предложение принять участие в конкурсе обращено ко всем желающим путем объявления в печати или иных средствах массовой информации);

  • закрытый (когда предложение принять участие в конкурсе направлено определенному кругу лиц по выбору организатора конкурса).


  •  

Организатор публичного конкурса вправе изменить его условия или отменить конкурс только в течение первой половины срока, установленного для представления участниками своих работ. При этом извещение об изменении условий или отмене конкурса должно быть сделано тем же способом, каким был объявлен конкурс (п. 1 и 2 ст. 1058 ГК РФ). В противном случае организатор публичного конкурса обязан выплатить вознаграждение всем участникам, которые выполнили указанные им работы (п. 4 ст. 1058 ГК РФ).

В случае изменения условий конкурса или его отмены расходы участника распределяются следующим образом. Лицо, объявившее о конкурсе, должно возместить расходы, понесенные любым лицом, которое выполнило предусмотренную в объявлении работу, до того, как ему стало или должно было стать известно об изменении условий конкурса и о его отмене. Лицо, объявившее о конкурсе, освобождается от обязанности возмещения расходов, если докажет, что указанная работа была выполнена не в связи с конкурсом, в частности, до объявления о конкурсе, либо заведомо не соответствовала условиям конкурса (п. 3 ст. 1058 ГК РФ)".

02.12.2014



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

Опрос

Вы когда-нибудь меняли предмет или основание иска?

  • Да, все прошло хорошо 30.3%
  • Нет, никогда 30.3%
  • Да, но были сложности 39.39%
Другие опросы

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль