Изменение проектной декларации

2734

Вопрос

Может ли застройщик изменить проектную декларацию в части переноса срока окончания строительства и ввода в эксплуатацию дома просто по своей воле и не имея для этого оснований? Существует ли прямой запрет в законе на изменение проектной декларации в части переноса срока окончания строительства и ввода в эксплуатацию дома без отсутствия у застройщика на то оснований. Может ли застройщик в условиях вынужденной задержки строительства начать выстраивать отношения со следующими дольщиками приобретающими нераспроданные в доме квартиры на условиях о новом (измененном) сроке окончания строительства и ввода в эксплуатацию дома? Не будет ли проблем у застройщика с регистрацией в Росреестре следующих договоров по условиям о сроке отличающимся от условий о сроке указанных в первом зарегистрированном договоре участия в долевом строительстве жилого дома?

Ответ

Как правило, изменение проектной декларации связано с изменением сведений о застройщике и проекте строительства. Таким образом, изменение проектной декларации обусловлено внесением в установленном порядке в проект строительства (п. 4 ст.19 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ). Например, как правило основанием, для внесения в проектную декларацию изменений сроков передачи объектов дольщику, является продление разрешения на строительство.

При этом не внесение в установленном порядке изменений в проектную декларацию (и в отсутствии в органах Росреестра измененной декларации) повлечет ситуацию, что договора долевого участия в отношении одного объекта будут содержать разные сроки передачи объектов долевого строительства, что может повлечь в принятие решений о приостановлении государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, а в последующем возможные отказы в регистрации.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

Долевое участие в строительстве. За что можно привлечь застройщика к ответственности

«ЗАСТРОЙЩИК ПРИВЛЕКАЕТСЯ К ОТВЕТСТВЕННОСТИ ЗА НЕОПУБЛИКОВАНИЕ ПРОЕКТНОЙ ДЕКЛАРАЦИИ НЕ ВО ВСЕХ СЛУЧАЯХ

Административным правонарушением является опубликование застройщиком в СМИ проектной декларации, которая содержит неполную и (или) недостоверную информацию, предоставление застройщиком неполной и (или) недостоверной информации, опубликование, размещение или предоставление которой предусмотрено законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов, а равно нарушение сроков ее опубликования (ч. 2 ст. 14.28 КоАП РФ). В проектной декларации указывается информация озастройщике и самом объекте строительства.

Цитата:«Проектная декларация опубликовывается застройщиком в средствах массовой информации и (или) размещается в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (в том числе в сети „Интернет“) не позднее чем за четырнадцать дней до дня заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства, а также представляется в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и в указанный в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона контролирующий орган…» (ч. 2 ст 19 Закона № 214-ФЗ).

Неопубликование проектной декларации лицом, осуществившим привлечение денежных средств участников долевого строительства без распространения рекламы, связанной с таким привлечением денежных средств, правонарушением не является (ч. 2 ст. 19 Закона № 214-ФЗ).

Неоднозначно в судебной практике решается вопрос о том, можно ли привлечь к административной ответственности за нарушение требований к содержанию проектнойдекларации, невнесение в нее изменений застройщика, который по своей инициативе, не имея соответствующей обязанности, все же ее публикует. Некоторые суды склоняются к мнению, что административная ответственность в указанном случае наступить не может (постановление ФАС Поволжского округа от 05.07.2012 по делу № А49−8166/2011), другие придерживаются обратного подхода (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 14.03.2011 по делу № А43−17 685/2010).

Споры вызывает вопрос о сроке предоставления проектной декларации в контролирующий орган. Однако при рассмотрении одного из дел суд кассационной инстанции пояснил, что буквальное текстуальное толкование данной нормы позволяет сделать вывод о том, что этот срок установлен законодателем применительно к обязанностизастройщика опубликовать проектную декларацию в средствах массовой информации и сети Интернет. Использование в тексте Закона № 214-ФЗ двойного соединительного союза «а также» имеет цель связать однородные действия застройщика в отношении проектнойдекларации, которая опубликовывается застройщиком, а также представляется в регистрирующий и контролирующий органы. Использование законодателем двойного союза «а также» не означает распространение установленного в отношении опубликования проектной декларации 14-дневного срока, в том числе и на обязанность застройщика по представлению ее в контролирующий орган. Иное означало бы расширительное толкование содержания юридической обязанности застройщика, а значит, и правовых оснований для привлечения к административной ответственности на основании ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 10.07.2009 по делу № А19−3065/09).

ЗАСТРОЙЩИК ОБЯЗАН ПРОИНФОРМИРОВАТЬ ОБ ИЗМЕНЕНИИСРОКА ПЕРЕДАЧИ ОБЪЕКТА НЕ ПОЗДНЕЕ ЧЕМ ЗА 2 МЕСЯЦА ДО ЕГО ОКОНЧАНИЯ*

Договор участия в долевом строительстве должен содержать единый срок передачи объектов долевого строительства его участникам (ч. 1 ст. 6 Закона № 214-ФЗ). Указание различных сроков передачи объектов долевого строительства является неправомерным.

Цитата:«В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщикомв двойном размере» (ч. 2 ст. 6 Закона № 214-ФЗ).

Но если застройщик понимает, что строительство объекта не может быть завершено в срок, указанный в договоре, в этом случае законодатель обязал его не позднее чем за 2 месяца до истечения такого срока направить участнику долевого строительства информацию и предложение об изменении условий договора в связи с изменением срока передачи объекта долевого строительства.

В практике встречается такое нарушение, как передача застройщиком объектов долевого строительства ранее получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, что недопустимо в силу ч. 2 ст. 8 Закона № 214-ФЗ".

28.11.2014

Недвижимость: что изменилось после 1 января 2017 года

Не пропустите 14 апреля большую онлайн-конференцию для юристов. Неподражаемый Роман Бевзенко обсудит с практикующими юристами и представителями Росреестра и МФЦ «Мои документы» проблемы нового закона о регистрации недвижимости.

Это бесплатно



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.