ИП в 2012г. заключил с ООО договор на содержание и ремонт общего имущества

636

Вопрос

Ситуация такая: Индивидуальный предприниматель является собственником нежилого помещения в многоквартирном доме. ИП в 2012г. заключил с ООО договор на содержание и ремонт общего имущества. В состав услуг по данному договору входит ремонт и обслуживание внутридомового инженерного оборудования, в т.ч. подготовка к отопительному сезону, ревизия водоснабжения, водопровода, канализации; работа аварийного характера , выполнение профилактических ремонтов, работы по санитарному содержанию общего имущества. ИП регулярно оплачивал данные услуги в размере 8000 ежемесячно. В марте 2013г. домом начало управлять Управляющая компания (далее-УК). УК понуждает ИП заключить договор на оказание услуг по обслуживанию и управлению жилищным фондом, по которому в состав услуг входит управление жилищным фондом, тех.обслуживание и ремонт внутридомовых электрических сетей, кап.ремонт, дератизация. УК выставляет счет на оплату по этому договору 8000 в месяц. Обязан ли ИП, являющееся собственником НЕжилого помещения, заключать такой договор с УК?если да, то в каком законодательном акте предусмотрена такая обязанность? получается, что ИП обязан платить и ООО за содержание общего имущества (8700 выставили за март) и платить Управляющей компании (также ею выставлен счет на 8150 руб. за март) за управление жилым фондом (нежилое помещение не входит в жилой фонд) и за обслуживание дома (за обслуживание оплачиваем ПЖКХ)?

Ответ

: 1. Исходя из текста Вашего вопроса, Вам предлагается заключить договоры на управление и обслуживание одновременно с двумя управляющими компаниями, что не соответствует действующему законодательству РФ. Все услуги, которые перечислены в Вашем вопросе, должны оказываться и оплачиваться в рамках одного договора.

Частью 9 ст. 161 ЖК РФ устанавливается, что многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией. При этом в законе не указано, влечет ли заключение нового договора управления многоквартирным домом расторжение предыдущего или является ли вновь заключенный договор действительным, если предыдущий не был расторгнут. Законодательством также не указано, сколько договоров могут быть заключены одновременно, говорится лишь о том, что исполнителем услуг управления может быть одна организация.

Однако в силу ч. 9 ст. 161 ЖК РФ исполнение более позднего договора невозможно.

Постановлением ФАС Восточно-Сибирского округа от 10.02.2009 № А19-11164/08-23-Ф02-167/09 разъясняется, что отсутствие доказательств, подтверждающих расторжение договора с одной управляющей организацией, свидетельствует об отсутствии правовых оснований для возложения на управляющую компанию обязанности по передаче другой управляющей организации технической документации. В этой ситуации при наличии двух заключенных договоров, действительным будет более ранний договор.

Согласно п.1 ст. 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.

В рассматриваемой ситуации, если управление домом действительно передано в предусмотренном ЖК РФ порядке новой управляющей компании, Вы должны расторгнуть договор с предыдущей управляющей компанией и заключить новый договор на управление и обслуживание. При отказе от заключения такого договора управляющая компания вправе обратиться в суд и взыскать плату, которую Вы обязаны уплатить по договору, как собственник нежилого помещения, в судебном порядке.

2. В соответствии с п. 1 ст. 290 ГК РФ и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом с элементами озеленения и благоустройства.

Ст. 153 ЖК РФ устанавливает, что граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

Такая правовая позиция содержится в материалах судебной практики (в частности, Постановление ФАС ЗСО от 10.12.2012 №№ А27-5426/2011, Ф04-553/2012).

Cобственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, и расходов на коммунальные услуги. Содержание собственного помещения, оплата потребляемых в нем коммунальных услуг, а также содержание земельного участка, предоставленного в индивидуальное пользование и не входящего в состав общего имущества многоквартирного дома, не освобождают собственника помещений от бремени расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома, включая земельный участок, на котором расположен дом. Такая правовая позиция содержится в Постановлении Президиума ВАС РФ от 09.11.2010 № 4910/2010.

Договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, отопления (теплоснабжения) заключаются каждым собственником помещения от своего имени или одним из собственников или иным лицом, имеющим полномочие на основании решения общего собрания собственников, только при непосредственном управлении многоквартирным домом (ст. 164 ЖК РФ).

С момента выбора формы управления и передачи функций по управлению домом управляющей компании, вышеуказанные договоры заключатся не с собственниками помещений в многоквартирных домах, а с управляющей организацией, действующей на основании договоров управления. Управляющая компания, осуществляя управление многоквартирными жилыми домами, является потребителем коммунальных услуг в целях предоставления этих услуг лицам, использующим помещения в многоквартирных домах, включая нежилые помещения. Такая правовая позиция основана на анализе материалов судебной практики (в частности, Постановление ФАС Уральского округа от 22.12.2010 N Ф09-10646/10-С5).

18.04.2013г.



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

Опрос

Вы когда-нибудь меняли предмет или основание иска?

  • Да, все прошло хорошо 30.3%
  • Нет, никогда 30.3%
  • Да, но были сложности 39.39%
Другие опросы

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.