• Главная страница
  • » Ответы на вопросы
  • » Недвижимость
  • » Можно ли при получении материнского капитала купить у матери дом, в котором она прописана, прописана я и мои дети, и земельный участок, на котором стоит дом, при этом оформив дом на двоих детей в равных долях, а земельный участок - на себя

Можно ли при получении материнского капитала купить у матери дом, в котором она прописана, прописана я и мои дети, и земельный участок, на котором стоит дом, при этом оформив дом на двоих детей в равных долях, а земельный участок - на себя

88

Вопрос

Можно ли при получении материнского капитала купить у матери дом, в котором она прописана, прописана я и мои дети, и земельный участок, на котором стоит дом, при этом оформив дом на двоих детей в равных долях, а земельный участок - на себя?

Ответ

: В рассматриваемой ситуации продажа жилого дома без земельного участка не согласуется с требованиями законодательства РФ.

 

В силу п. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ отчуждение задания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем задания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается. Отчуждение доли в праве собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание, строение, сооружение.

Пример судебного решения по подобному спору.

КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ТВЕРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА от 22.09. 2011 № 33-3579

«А. обратился в суд с иском к Б.Т. о государственной регистрации договора купли-продажи жилого дома и перехода права собственности на жилой дом.

В обоснование исковых требований указано, что ... между ним и В., действующим по доверенности в интересах Б.Т., был заключен договор купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу: .... Данный жилой дом принадлежал Б.Т. на основании свидетельства о праве на наследство по закону от .... С ответчиком и его представителем была достигнута договоренность о подписании передаточного акта и сдаче договора на государственную регистрацию в срок не позднее .... Однако, взятые на себя обязательства ответчик не исполнил. Кроме того, ему, А., стало известно, что Б.Т. отозвала у В. доверенность. Истец просил суд вынести решение о государственной регистрации договора купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу: ..., и перехода права собственности на указанный жилой дом.

В ходе рассмотрения дела истец уточнил исковые требования указав, что договор купли-продажи указанного жилого дома между ним и В., действующим по доверенности в интересах Б.Т., был заключен .... В этот же день данный договор был сдан на государственную регистрацию в Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области. Однако, Б.Т. ... отозвала доверенность, на основании которой была совершена данная сделка, в связи с чем произвести государственную регистрацию договора купли-продажи и перехода права собственности на жилой дом не представилось возможным. Договор купли-продажи квартиры совершен в надлежащей форме и полностью исполнен. Просил вынести решение о государственной регистрации договора от ... купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу: ..., кадастровый номер ... и о государственной регистрации перехода права собственности на указанный жилой дом.

Истец А., ответчик Б.Т., 3-е лицо В., представитель третьего лица Управления Росреестра по Тверской области, надлежащим образом извещенные о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.

Представитель истца в судебном заседании поддержал исковые требования по доводам, изложенным в исковом заявлении.

Представители ответчика Н. и Б.М. возражали против удовлетворения исковых требований, полагая сделку ничтожной, так как жилой дом был продан без земли, что в силу действующего законодательства не допускается. При этом право собственности у истца на дом и землю имелось, было приобретено в порядке наследования по закону. Факт получения денежных средств Б.Т. по сделке отрицали.

Кроме того, из письменного отзыва представителя ответчика Н. следует, что истцом не представлено доказательств того, что Б.Т. лично намеревалась совершить не позднее ... действия по передаче жилого дома по акту и сдать договор купли-продажи этого же дома для регистрации в УФРС. Отмена доверенности, выданной на имя В., вызвана тем, что В. стал злоупотреблять своими правами. Данной доверенностью Б.Т. не уполномочивала продавать один объект — жилой ..., объектом купли-продажи был определен земельный участок с расположенными на нем объектами недвижимости, в том числе жилым домом с хозпостройками по адресу: .... На момент продажи дома документы на земельный участок оформлены не были.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Тверской области представил письменные пояснения, в которых указал, что в соответствии с п. 1 статьи 4 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (п. 1 статьи 223 ГК РФ).

Статья 558 ГК РФ предусматривает обязательную государственную регистрацию договора купли-продажи жилых помещений. Переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи недвижимости к покупателю также подлежит государственной регистрации (п. 1 статьи 551 ГК РФ). В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе но требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. На основании ст. 17 Закона о регистрации, вступившее в законную силу решение суда о государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности и представленное на государственную регистрацию будет являться основанием для государственной регистрации. Указанное решение будет заменять собой заявление о государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права от уклоняющейся стороны.

Судом постановлено приведенное выше решение.

В кассационной жалобе А. просит отменить решение и принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований. В обоснование доводов жалобы указал следующее. Решение не отвечает требованиям законности и обоснованности .... был заключен договор купли-продажи спорного дома надлежащим образом, соблюдены все его условия, в тот же день договор был сдан на государственную регистрацию, финансовые обязательства по договору А. выполнены в полном объеме, поэтому исковые требования должны быть удовлетворены.

Истец А., его представитель адвокат Васильева О.Б., ответчик Б.Т., ее представитель Б.М., третье лицо В., представитель третьего лица Управления Росреестра по Тверской области в суд кассационной инстанции не явились, о месте и времени рассмотрения жалобы уведомлены надлежащим образом, в связи с чем в соответствии с требованиями ч. 2 ст. 354 ГПК РФ судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.

Изучив материалы дела, проверив доводы жалобы, заслушав представителя ответчика Н., возражавшую против доводов жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Из материалов дела усматривается, что Б.Т. на основании свидетельства о праве на наследство по закону от ... принадлежал жилой дом, расположенный по адресу: ..., кадастровый номер ...

Как следует из содержания доверенности от ..., Б.Т. уполномочила В. или Ц. оформить в любом разрешенном законом режиме земельный участок под принадлежащим ей жилым домом; продать любому лицу за цену и на условиях по их усмотрению принадлежащий ей земельный участок с расположенными на нем объектами недвижимости, в том числе жилым домом с хозпостройками по адресу: ..., а также купить на ее имя за цену и на условиях по своему усмотрению любую однокомнатную квартиру в ... или ..., уплатить следуемые деньги.

Как правильно указано судом, данной доверенностью Б.Т. выразила волю на оформление земельного участка и последующее отчуждение указанного земельного участка вместе с расположенным на нем жилым домом.

... В., действующим от имени Б.Т., и А. был подписан договор купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу ..., кадастровый .... В этот же день вышеуказанными лицами было подписано соглашение о передаче жилого дома, являющееся приложением к договору купли-продажи, документы сданы на регистрацию договора купли-продажи и перехода права собственности на жилой дом.

... Б.Т. отменила вышеуказанную доверенность. Решением регистрирующего органа от ... действия по государственной регистрации договора купли-продажи, перехода права и права собственности на жилой дом были прекращены по заявлению сторон о прекращении регистрационных действий.

Разрешая настоящие исковые требования, суд первой инстанции исходил из следующего.

Так, согласно ч. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В силу ч. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии с ч. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (ч. 1 статьи 223 ГК РФ).

Согласно п. 3 ст. 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

В соответствии с п. 3 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки, и в этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Правильно учтены судом и разъяснения, содержащиеся в п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», согласно которым иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Сделав правовой анализ законности сделки, совершенной сторонами, суд правомерно посчитал договор купли-продажи жилого дома неисполненным.

В данном случае судом учитывалось, что исполнение продавцом обязанности по передаче имущества должно было включать в себя как фактическую передачу имущества, так и оформление данной передачи документально. Однако, эти обстоятельства в ходе судебного разбирательства не нашли своего подтверждения. Не имелось и доказательств передачи ключей от спорного дома.

Также суд принял во внимание то обстоятельство, что в договоре купли-продажи была указана цена жилого дома ... рублей, на эту же сумму были представлены расписки. Однако, в ходе рассмотрения дела А. давал объяснения о том, что уплатил за дом ... рублей. Соответственно сделать однозначный вывод о том, исполнил ли А. свою обязанность по оплате стоимости жилого дома до подписания договора купли-продажи и в каком размере произведена данная оплата, не представляется возможным.

Кроме того, в силу п. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ отчуждение задания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем задания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.

Как установлено судом, к Б.Т. в порядке наследования по закону наряду с правом собственности на спорный жилой дом перешло и право бессрочного пользования земельным участком, предоставленным под строительство указанного дома.

Из содержания ст. 25.2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» усматривается, что государственная регистрация права собственности гражданина на земельный участок, предоставленный до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации для индивидуального жилищного строительства на праве постоянного (бессрочного) пользования в случае, если к такому гражданину перешло в порядке наследования право собственности на расположенное на данном земельном участке здание (строение) или сооружение, осуществляется на основании свидетельства о праве на наследство, а также документа, устанавливающего или удостоверяющего право гражданина — любого прежнего собственника указанного здания (строения) или сооружения на данный земельный участок.

В соответствии с указанной нормой право собственности Б.Т. на земельный участок общей площадью ... кв. метров, кадастровый номер ... зарегистрировано в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области ... года.

В силу подп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ принципом земельного законодательства является единство земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

На основании изложенного, суд установил, что препятствий к регистрации права собственности Б.Т. на вышеуказанный земельный участок и последующей его продаже с расположенным на нем жилым домом не имелось.

При таких обстоятельствах продажа жилого дома без земельного участка не согласуется с требованиями закона, существенно нарушает права продавца недвижимости.

На основании изложенного, судебная коллегия соглашается с выводами суда о том, что договор купли-продажи спорного жилого дома между А. и Б.Т. не может считаться заключенным, а право собственности А. на этот жилой дом возникшим, в связи с чем не видит оснований для отмены решения.

Таким образом, материалы дела исследованы судом полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемом судебном акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права, а потому оснований для его отмены в условиях кассации по приведенным в жалобе доводам, не имеется. Нарушений норм процессуального права при разрешении спора не установлено.

Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Заволжского районного суда г. Твери от 5 июля 2011 года оставить без изменения, кассационную жалобу А. — без удовлетворения«.

17.04.2013г.

С уважением,

ведущий эксперт Горячей линии «Системы Юрист» Наталья Ковтуненко

Ответ утвержден:

руководитель Горячей линии «Системы Юрист» Виктория Рыбалкина

 

Недвижимость: что изменилось после 1 января 2017 года

Не пропустите 14 апреля большую онлайн-конференцию для юристов. Неподражаемый Роман Бевзенко обсудит с практикующими юристами и представителями Росреестра и МФЦ «Мои документы» проблемы нового закона о регистрации недвижимости.

Это бесплатно



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.